На рынке недвижимости страны начались самые серьезные подвижки за последнее время
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
На протяжении многих лет эксперты упрямо твердили о том, что на столичном рынке недвижимости надувается огромный финансовый пузырь. Но цены на московские квадратные метры все росли и росли. И вот настал период, когда «Пузырь готов лопнуть». Именно такое красноречивое название носит доклад, подготовленный Центром политического анализа, презентация которого прошла в информационном агентстве ИТАР-ТАСС.
Заговор обреченных
Цены на недвижимость в стране пошли вниз. Это касается в том числе и двух столиц — Санкт-Петербурга и Москвы. Правда, пока этот понижающийся тренд не слишком силен, стоимость жилья в Москве зубами вцепилась в отметку 180—190 тыс. руб. за кв. м. Но, скорей всего, это промежуточный вариант, ценники придется переписывать в сторону понижения, прогнозирует генеральный директор Центра политического анализа (ЦПА) Павел Данилин. Остановятся они, вероятно, на рубеже 100—120 тыс. руб. за кв. м. Как показывает практика, эта та величина, когда население готово активно раскупать жилье.
Пока же летом 2015 года цены в рублевом эквиваленте в основном сохраняли прежнюю величину, однако стоимость в долларах быстро падала. Только за июль она уменьшились на 5% и составила 3,38 тыс. долл. за кв. м. А если сравнить с июлем 2014 года, то снижение уже можно назвать судьбоносным — на 32,6%. Правда, если учитывать то обстоятельство, что большинство сделок происходит в рублях, долларовый тренд влияет на ситуацию не столь сильно.
Цены на недвижимость в рублях могли бы снижаться быстрей, но этому препятствует «заговор» противников такого слалома. Есть целый ряд причин, почему этого не происходит. Инвесторы не готовы выставить на продажу большое число квартир по меньшим ценам. Банки также противятся серьезному снижению цен, так как это может привести к отказу от ипотечных займов, а также обесценит находящиеся у них в залоге квартиры.
Мешают этому и приобретенная за долгие годы участниками рынка недвижимости привычка к большим доходам. Уверенность топ-менеджеров многих девелоперских, риэлтерских и строительных компаний в том, что дорогая недвижимость рано или поздно поможет им выбраться из финансовой ямы. Психологическая неготовность владельцев товара на вторичном рынке недвижимости снижать на него цены после почти беспрерывного десятилетнего их роста. В результате новостройки становятся дешевле, чем квартиры, построенные 50 лет назад.
Удержание цен на высоком уровне не вытащит ни рынок, ни стройкомплекс из кризиса, уверен Павел Данилин. Пример кризиса 2008 — 2009 годов не годится, нынешняя ситуация сильно отличается от предыдущей. И заговор против снижения цен будет разрушен необходимостью найти баланс между спросом и предложением. Если тогда доминировал рынок продавца, то теперь он становится рынком покупателя. И с этим ничего не поделаешь.
В обозримый период спрос будет преобладать над предложением. На это работает и меняющаяся структура ввода жилья. В Москве в ближайшее время введут 5 млн. кв.м. жилья, преимущественно эконом-класса, студии.
В Московской области все сильнее ощущается перепроизводство жилищ: если раньше многие москвичи приобретали там недвижимость, то сейчас ее можно выбрать на любой вкус и в черте столицы.
Причем себестоимость строительства в Подмосковье даже выше, чем в Москве. В среднем в столице она составляет 40 тыс. руб., себестоимость панельных домов — 27—36 тыс. руб., монолитно-железобетонных — 34—37 тыс. руб. В области средняя себестоимость — 48,44 тыс. руб.
Но нужно иметь в виду, что это себестоимость самого строительного процесса, главный же показатель — инвестиционная себестоимость, которая включает все попутные и дополнительные затраты. В итоге эта сумма достигает 90 тыс. руб.
Все работает на снижение спроса
Не исключено, что кризис в строительной отрасли затянется на 5—6 лет. Чтобы в этой ситуации сохранить рынок недвижимости, ценовая коррекция на нем неизбежна. Нужно перейти от нынешней, надутой до размера финансового пузыря, цены к справедливой, отражающей реальный спрос и реальное предложение, считает главный редактор информационного агентства «Моссовет» Юрий Загребной. При этом следует много сделать по развитию строительной отрасли. У нас, вместо того чтобы активно использовать новые строительные технологии, применяют дешевый полурабский труд строителей из Средней Азии. В итоге производительность труда на российских стройках подчас составляет 15% от американских показателей.
Другая беда нашего стройкомплекса в том, что многие компании способны работать лишь в условиях постоянно возрастающего рынка. Как только начинается его падение, застройщики испытывают большие финансовые трудности. Недавнее банкротство СУ-155 тому доказательство. И это скорей всего лишь надводная часть айсберга. К весне цены могут упасть на 20—25%, что для многих игроков станет приговором. Уже сейчас большая часть недвижимости продается с большим дисконтом.
Между тем мы лишь в начале кризиса спроса, который будет только усиливаться. Для такого вывода есть веские основания. С 2016 года вступает в силу новый налог на недвижимость. Увеличена плата за капремонт. Идет повсеместное снижение доходов, включая ТЭК. Последнее очень важно, так как именно работники сырьевого сектора являлись значительной частью покупателей жилья.
В 2008 году рынок стал выходить из застоя именно после того, как там снова стали расти зарплаты и другие выплаты. Известно, что до половины жилья в столице приобретают отнюдь не столичные жители. И, наконец, сегодня почти перестали покупать инвестиционные квартиры. Таким образом, спрос падает, а предложение остается большим.
Согласно Росстату, в I полугодии 2015 года построено 445,6 тыс. квартир общей площадью 34,3 млн кв. м. Всего, по оценке Минстроя, страна получит 76 млн кв. м жилья.
Новая рыночная модель
Некоторое время назад активно шла речь о доступном жилье. Потом про этот термин как-то подзабыли, так как доступного жилья было крайне мало. В Москве за счет бюджета строят 550—600 тыс. кв. м, остальные 3 млн. кв. м поступают в открытую продажу по соответствующим ценам. В итоге очередь на квартиры в городе почти не движется.
Рынок недвижимости в Москве, а вслед за ним и в целом по стране, перешел в стадию трансформации. Если раньше в столице невозможно было купить даже самую захудалую однокомнатную квартиру дешевле, чем за 4 млн. руб., то сегодня такие предложения не редкость.
А вот предложение элитного жилья сокращается. Сейчас крайне сложно продать квартиру стоимостью от 8 млн. руб., этот сегмент по сути дела попал в офсайд. В регионах растет спрос на комнаты и на малогабаритные квартиры. Все это свидетельствует о том, что формируются новые рыночные реалии.
Происходить это будет непросто, скорее даже драматически. Ряд застройщиков, дабы избежать банкротства, в какой-то момент начнут в массовом количестве сбрасывать нераспроданное ими жилье по бросовым ценам. Это может тряхнуть рынок. Есть даже данные, что это уже началось под видом суперскидок. Но это неизбежный процесс, учитывая, как долго и как сильно надувался пузырь на рынке.
Плата за это окажется немалой, в том числе и в прямом смысле. Многим игрокам придется приспосабливаться в новым обстоятельствам и, что самое неприятное для них, — к новому уровню доходов. Если еще недавно девелоперы и застройщики не желали работать меньше чем за 300%, в новой рыночной модели их прибыли упадут в разы. При этом в этих условиях может резко возрасти спрос, что подстегнет предложение, но уже по новым ценам.
Неудовлетворенный физический спрос на жилье в России гигантский, а вот денег его приобрести по существовавшим ценам у населения практически не было. Продавцам же до этого не было дела, им хватало тех, кто мог купить «золотые» квадратные метры. Теперь может быть иначе: застройщикам придется удовлетворять потребности более бедных россиян. Но именно этот фактор и заставит строительную отрасль стать более эффективной.
Владимир ГУРВИЧ
Фото fotki.yandex.ru, gov.cap.ru