Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость изучили активность покупателей на вторичном рынке жилья ТиНАО и выделили среди них основные целевые группы. Наибольшую долю занимают т.н. локалы – 38%, по численности им немного уступает категория покупателей, переезжающих на присоединенные территории из старой Москвы, а также инвестирующих в местную недвижимость, – 32%. 19% потребителей перебираются в Новую Москву из российских регионов, а оставшиеся 11% – из стран ближнего зарубежья. При этом каждый четвертый покупатель из числа «локалов» мигрирует из ТАО в НАО или наоборот (остальные при переезде не меняют округ проживания).
Покупательские приоритеты перечисленных целевых групп могут различаться. Так, для регионалов и прибывающих из ближнего зарубежья критично важен бюджет покупки – при недостатке средств они выбирают жилье в Подмосковье, поступившись столичной регистрацией. Среди переезжающих в Новую Москву из старой преобладают молодые семьи, которых привлекает возможность за те же средства приобрести здесь более просторную квартиру, а также благоприятная экологическая обстановка в локации. Тогда как покупатели, мигрирующие из ТАО в НАО, как раз могут отказаться от части метража в пользу более развитой инфраструктуры другого округа и его близости к старой Москве, где сосредоточен основной объем рабочих мест столичной агломерации. Однако имеются случаи и обратного движения – в ТАО, где наибольшей популярностью пользуется город Троицк (здесь можно вычленить особую категорию покупателей жилья – научных сотрудников).
Названные выше целевые группы различаются и по такому ключевому параметру, как средний бюджет сделки. Регионалы и люди, переезжающие из ближнего зарубежья, в массе своей менее финансово обеспечены, чем две другие категории, поэтому стоимость приобретаемых ими объектов не превышает в среднем 5 млн рублей (в единичных случаях она может достигать 6 млн рублей). Примечательно, что именно представители первых двух групп из-за незнания реалий столичного рынка недвижимости чаще выдвигают неадекватные требования к подбору квартиры. Что же касается «локалов» и потребителей из старой Москвы, то ценовой диапазон покупки у них обычно шире – от 6 млн рублей до 8 млн рублей.
Согласно наблюдениям специалистов Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, с момента присоединения к столице новых территорий интерес к ним со стороны покупателей жилья значительно возрос. Причиной тому, помимо московской регистрации, – совокупность факторов. Во-первых, это быстрое развитие данной локации, инициируемое властями, в том числе появление здесь новых рабочих мест и объектов социальной инфраструктуры. Во-вторых, последовавшая вслед за тем активизация девелоперов, в результате которой на этих территориях за короткое время сформировался существенный объем нового жилья, причем более бюджетного, чем в старой Москве. Поступательно объекты в новостройках переходят на вторичный рынок, поэтому на данный момент, согласно подсчетам аналитиков компании, 88% экспонируемых в сегменте лотов сосредоточены в современном жилищном фонде. В-третьих, серьезное улучшение транспортной доступности Новой Москвы, в том числе и благодаря открытию новых станций метро: в 2016 году – «Румянцево» и «Саларьево», в нынешнем июне были введены в эксплуатацию «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка». Среди прочего покупателей местной недвижимости привлекает экологическая обстановка, гораздо более благоприятная, чем в старых границах города.
По оценкам профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, среди покупателей в сегменте вторичного жилья Новой Москвы наиболее велика доля «локалов» – 38%. К ним относятся люди, которые не меняют кардинально место своего проживания, приобретая жилплощадь в пределах ТиНАО. При этом каждый четвертый из их числа в силу определенных жизненных обстоятельств переезжает из ТАО в НАО или наоборот. 32% приходятся на тех, кто перебирается в Новую Москву из старой, а также инвестирует в местную недвижимость. 19% покупателей – из субъектов РФ, а оставшиеся 11% – выходцы из ближнего зарубежья, т.е. из республик бывшего СССР.
Марина Марченко, руководитель отдела офиса «Щелковское» Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Покупатели из регионов, а также из ближнего зарубежья – самые малочисленные целевые группы на “вторичке” Новой Москвы, так как обычно они более ограничены в средствах, чем представители двух других категорий. Соответственно, минимальный бюджет сделки с точки зрения мотивации для них важнее, чем регистрация в столице. Закономерным образом они чаще приобретают жилье в Подмосковье. Среди жителей старой Москвы, покупающих недвижимость в Новой, можно выделить несколько типов – перечислю их в порядке убывания численности. Итак, это семьи с детьми или ожидающие прибавления. В рамках запланированного бюджета они могут позволить себе на присоединенных территориях квартиру большей площади, чем в старых границах Москвы, одновременно сохранив столичную регистрацию и получив приятный бонус – отличную экологическую обстановку. Также это люди, которые по семейным обстоятельствам вынуждены разъехаться со своими родственниками, причем на имеющиеся у них средства они в состоянии приобрести себе лишь жилье в ТиНАО. Далее следуют инвесторы. Любопытно отметить, что среди переезжающих из старой Москвы в Новую немало представителей социально неблагополучных слоев населения – это малообеспеченные граждане, а также катящиеся по наклонной люди с алкогольной или наркотической зависимостью, игроманы. Из-за финансовых проблем они вынуждены расстаться с квартирой в старой Москве и перебраться на присоединенные территории, причем чаще всего даже не на отдельную жилплощадь, а в комнату. Скажу больше, в определенных микрорайонах, где к продаже предлагаются комнаты и доли, все больше появляется людей, оказавшихся в сложной жизненной ситуации».
Что же касается «локалов», то в том случае, когда покупатели меняют ТАО на НАО, они зачастую стремятся перебраться из устаревшего жилищного фонда в более современные дома, так как Новомосковский округ более активно осваивается девелоперами. Кроме того, их привлекает социальная и транспортная инфраструктура, которая в НАО развита лучше, чем в ТАО. Такие клиенты могут поступиться квадратными метрами ради удобства транспортного сообщения со старой Москвой, в которой в большинстве случаев расположены рабочие места местных жителей. Покупатели, которые планируют переехать из ТАО в НАО, но обладают для этого минимальным бюджетом, нередко переселяются в находящиеся на периферии районы Новомосковского округа. Так, среди них весьма популярен поселок Ватутинки. Если рассматривать более обеспеченных сограждан, то они, приобретая недвижимость в НАО, часто выбирают не городскую квартиру, а, например, загородный дом для постоянного проживания.
При этом в компании отмечают, что есть примеры и обратной миграции – в Троицкий округ из Новомосковского, а также из старой Москвы, причем самая развитая в инфраструктурном плане и, соответственно, наиболее востребованная локация среди таких покупателей – город Троицк. Поскольку он является наукоградом, характерной целевой группой покупателей здесь являются люди, занятые в научно-исследовательских отраслях.
Традиционно покупатели вторичной недвижимости в ТиНАО, обладающие наименьшими финансовыми возможностями, – это приезжие из других субъектов России и из стран ближнего зарубежья. Показательно, что из-за слабого представления о порядке цен на жилье в столичном регионе именно они нередко выдвигают совершенно неадекватные требования по подбору квартиры – например, просят найти им трехкомнатную жилплощадь в пределах 5 млн рублей. Однако спустя какое-то время приходит понимание конъюнктуры рынка, они снижают уровень притязаний и готовы приобрести за эту сумму объект меньшей комнатности. В редких случаях бюджет сделки приближается к 6 млн рублей. А вот «локалы» и клиенты из старой Москвы (за исключением социально неблагополучных лиц) выбирают недвижимость стоимостью от 6 млн до 8 млн рублей, при этом понятно, что жилье с наибольшим ценником чаще приобретают покупатели из столицы в прежних ее границах.