За 4 месяца 2017 года на первичном рынке Подмосковья было заключено в 1,9 раз больше ДДУ, чем в Москве. Однако по многим показателям в сфере строительства и продажи жилой недвижимости в регионе наблюдается отрицательная динамика. Аналитики компании «Метриум Групп» назвали 5 актуальных тенденций, характерных для рынка новостроек Московской области в текущем периоде.
1. Снижение темпов строительства.
Объемы ввода жилья в Подмосковье планомерно росли с 2000 года. За 15 лет, к концу 2015 года, этот показатель увеличился в 3,7 раз – с 2,6 млн кв. м до 9,6 млн кв. м. При этом в масштабах страны Московская область все эти годы являлась лидером в сфере жилищного строительства. Так, в прошлом году ее доля достигла отметки 11,1% от общей площади всей введенной в эксплуатацию жилой недвижимости России. Для сравнения: доля Москвы в тот же период составила 4,2%.
Но в 2016 году темпы строительства в Московской области начали снижаться. По итогам 2016 года объем ввода жилья в Подмосковье по сравнению с 2015 годом уменьшился на 8,3%, достигнув отметки 8,8 млн кв. м. Отрицательная динамика зафиксирована и в этом году. По данным Росстата в 1 квартале 2017 года объем ввода жилья снизился на 7,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
2. Усиление конкуренции со столичными проектами.
За 4 месяца 2017 года на рынке первичной недвижимости Подмосковья было зарегистрировано 29 610 договоров долевого участия, что на 8,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве за 4 месяца 2017 года было зарегистрировано 15 600 ДДУ, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 70,6%. «Доля Подмосковья в общем числе сделок на первичном рынке в Московском регионе продолжает сокращаться, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Единственным фактором, который позволяет сдерживать массовый отток платежеспособного спроса в Москву является ценовое преимущество подмосковных проектов».
Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом- и комфорт-класса в Подмосковье составляет 74,6 и 80,5 тыс. руб. за кв. м соответственно. В столичных новостройках массового сегмента средняя стоимость «квадрата» находится на уровне 148,6 тыс. руб.
«Минимальный «входной билет» на первичный рынок Москвы в мае этого года стоил 2,66 млн руб. за студию общей площадью всего 19 кв. м, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор компании IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). – В ЖК «Новый Зеленоград» за те же деньги можно купить студию площадью 30,1 кв. м, а за 2,99 млн руб. квартиру с европланировкой общей площадью 37,8 кв. м – с просторной кухней-гостиной площадью 20,6 кв. м и спальней. При этом средняя стоимость квадратного метра в проекте составляет 75,8 тыс. руб., что почти в два раза ниже средневзвешенной цены в столичных новостройках».
3. Вытеснение «слабых» игроков с рынка.
В конце 2012 года по инициативе властей Московской области был создан реестр проблемных застройщиков. Первоначально в него вошла 31 компания. К концу 2016 года реестр насчитывал уже 106 неблагонадежных девелоперов, а к началу июня 2017 года – 122 строительные компании, ведущие свою деятельность в Подмосковье.
«Рост себестоимости строительства в последние два года привел к снижению уровня рентабельности девелоперского бизнеса на 15-20%, – говорит Мария Литинецкая. – При этом продажи во многих подмосковных проектах стремительно сокращаются. На рынке есть готовые объекты, в которых не реализовано 30-40% всех квартир, тогда как несколько лет назад этот показатель редко превышал 10-15%. В таких условиях «слабые» игроки неизбежно уходят с рынка».
4. Концентрация спроса в лучших ЖК.
По итогам 1 квартала 2017 года на первичном рынке Московской области было представлено около 300 объектов, насчитывающих более тысячи корпусов с совокупным объемом предложения более 3 млн кв. м. При этом многие из жилых комплексов не соответствуют возросшим требованиям покупателей и испытывают кризис ликвидности.
«В условиях высокой конкуренции спрос концентрируется в самых лучших проектах с ярко выраженной концепцией, – говорит Евгения Акимова. – В то время как на подмосковном рынке новостроек снижалось общее количество сделок, в ЖК «Новый Зеленоград» число заключенных ДДУ в 2016 году выросло на 46%. В первом корпусе IV.04, сданном в эксплуатацию в апреле этого года, продано 89% из 466 квартир. Сохранять стабильные темпы продаж и финансовую устойчивость удается только тем компаниям, которые строят жилье лучшее в своем сегменте или «на класс выше», и при этом удерживают цены на низком уровне за счет оптимизации всех бизнес-процессов. Уникальные преимущества проекта могут проявляться в уникальной архитектуре, благоустройстве территории, дополнительных объектах инфраструктуры, а также предложении квартир с улучшенной планировкой и отделкой».
5. Укрупнение проектов.
В 2016 году из 11 новых жилых комплексов, вышедших на рынок Подмосковья, 6 имели общую проектную площадь жилья от 300 тыс. до 1,5 млн кв. м. Помимо строительства обязательных объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники и паркинги, девелоперы крупных проектов организуют в них такую среду, в которой все необходимое для жизни есть на территории комплекса. Например, в ЖК «Новый Зеленоград» запланировано строительство торгово-развлекательного центра, кинотеатра, кафе и ресторанов, фитнес-центров, спортивных комплексов, открытых спортплощадок и велодорожек, центра детского творчества, детских аттракционов, площадок для игр и роллердромов, салонов красоты, дома быта, зоомагазина, магазина детских товаров и молочно-раздаточного пункта.
«Создание социальной инфраструктуры является одной из самых затратных статей при строительстве жилого комплекса, – говорит Мария Литинецкая. – Ее доля доходит до 25-27% в структуре расходов, и дополнительные объекты значительно увеличивают эту цифру. Однако повышать стоимость квадратного метра намного выше среднерыночных значений девелоперы не могут, так как цена на рынке Подмосковья является одним из главных критериев при принятии решения о покупке. «Растворить» расходы на инфраструктуру без повышения стоимости «квадрата» можно только в крупных проектах».
«На подмосковном рынке представлен рекордный объем квартир в новостройках, и застройщики продолжают выводить новые очереди в существующих проектах, – говорит Евгения Акимова. – Но спрос продолжает падать, поэтому проблема затоваривания уже сегодня проявляется достаточно остро. Чтобы привлечь платежеспособных покупателей, проект должен быть продуман до мелочей. В настоящее время покупатели хотят приобрести не просто «крышу над головой», а квартиру в комплексе, где сформирована гармоничная и удобная среда для жизни. Если же проект не обладает яркой идеологией и концепцией, то девелоперы неизбежно сталкиваются с кризисом ликвидности, который усугубляется по мере выхода новых качественных объектов. Одной из эффективных стратегий, которой придерживается наша компания, является строительство жилья «на класс выше». Благодаря этому покупатели могут получить лучший продукт в сегменте комфорт-класса, дополнительно обладающий характеристиками жилья бизнес-класса и по доступным ценам».
«Подмосковный рынок новостроек переживает непростые времена, – резюмирует Мария Литинецкая. – Экономических предпосылок для увеличения платежеспособного спроса не существует, а покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. Об этом свидетельствует тот факт, что почти каждая вторая квартира на первичном рынке Подмосковья в настоящее время приобретается с привлечением ипотечных кредитов, а у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок доходит до 75-80%. При этом более 85% покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, поэтому пристально сравнивают предложения разных девелоперов и выбирают жилье в самых «продвинутых» комплексах. В ближайшие годы тенденции, характерные для сегодняшнего рынка, продолжат свое развитие. Слабые игроки не выдержат конкуренции с более сильными компаниями и уйдут с рынка. Совокупный объем предложения будет плавно уменьшаться, а конкуренция со столичными новостройками усиливаться».