К чему ведет масштабная кампания по сносу панельных пятиэтажек
В России объявлена кампания по сносу ветхих пятиэтажек, при этом первый этап, начатый еще в 1990-е, должен завершиться до конца 2018 года. Хватит ли денег, территории и трудовых ресурсов, чтобы уложиться в такой короткий срок? Чиновники, эксперты, девелоперы и строители дают самые разные, часто абсолютно противоположные прогнозы на этот счет. А жильцы хрущевок замерли в растерянности, не зная, готовиться ли к скорому новоселью или запастись терпением и ждать.
Повод для оптимизма
Первой, как и положено, на почин откликнулась Москва: тут, как говорится, не отвертишься. Расселение и снос хрущевок в Белокаменной будут происходить по личному распоряжению Президента Владимира Путина. Кроме того, для окончания первой волны сноса обозначен вполне конкретный срок. До конца 2018 года московские власти гарантируют снос и расселение 71 дома первого периода индустриального домостроения (1959—1966 годы).
А в целом, по подсчетам специалистов, для полной ликвидации пятиэтажных хрущевок Москве предстоит снести порядка 8 тыс. домов общей площадью около 25 млн кв. м, взамен предоставив комфортное, современное жилье с соблюдением всех санитарных норм по площади более чем 1,5 млн москвичей.
При этом стоит учесть большой практический опыт столицы в вопросе сноса хрущевских пятиэтажек. Напомним, что эта программа началась в Москве в 1996 году, пережила два серьезных экономических спада (дефолт 1998-го и кризис 2008 годов), замедлялась, приостанавливалась, но всякий раз возобновлялась и не прекратилась даже после отставки начавшего ее мэра столицы Юрия Лужкова.
Таким образом, в городе существует хорошо отлаженный, проверенный и жизнестойкий механизм расселения и сноса хрущевок.
На кого работает время
Впрочем, у фактора времени в данном вопросе есть и оборотная сторона. Как показал практический опыт, избавление от «хрущоб» — длительный и очень непростой процесс. Даже с учетом запланированного завершения первой волны сноса в 2018 году он займет, ни много ни мало, 22 года.
Объем площадей, подлежащих сносу на втором этапе (25 млн кв. м), в четыре раза превышает площади первого (6,3 млн кв. м). Однако эксперты отводят ему примерно столько же времени, сколько и предыдущему этапу: не менее 20 лет. Оптимизировать сроки позволяют наработанный опыт и новые технологии.
По словам депутата Мосгордумы Владимира Платонова, реализация программы потребует внесения существенных поправок в законодательство. И хотя депутаты готовы принять необходимые корректировки с максимальной оперативностью, работа над ними тоже потребует определенного времени.
По словам зампреда Комитета по жилищной политике Госдумы РФ Александра Сидякина, «как минимум, нужны изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части расселения граждан, развития территорий существующих домов, а также управления вновь возводимыми домами».
Мэр столицы Сергей Собянин, в свою очередь, попросил Президента России оказать законодательную поддержку, в частности в вопросе сноса хрущевок, которые не признаны аварийным жильем. Сколько времени понадобится на создание необходимой законодательной базы, эксперты не уточняют.
Цена вопроса
Самые горячие споры, как и следовало ожидать, вызывает финансовая сторона вопроса. Собянин заверил Президента, что у столицы есть финансовые возможности для реализации программы по сносу пятиэтажек. По информации мэрии, за первые три года на эти цели планируется выделить 300 млрд руб. — по 100 млрд в год.
Однако многие эксперты сходятся во мнении, что Москве просто не хватит денег на такой масштабный проект. Полный и окончательный снос хрущевок с переселением их жильцов в новые квартиры они, по самым скромным подсчетам, оценивают в 3—4 трлн руб. И это — в ценах нынешнего года, при себестоимости строительства 1 кв. м в 80 тыс. руб., при этом не менее 10% от данной суммы «съедят» затраты на снос. Однако следует понимать, что все эти цифры выглядят весьма условно, если речь идет о программе, рассчитанной не менее чем на 20 лет.
Даже исходя из сегодняшних параметров, при запланированном объеме доходов бюджета Москвы в 2017 году в 1,758 трлн руб., расходов — в размере 1,976 трлн руб. с дефицитом в 217 млрд руб., проект потребует не менее трех годовых городских бюджетов!
Самый логичный и очевидный выход в такой ситуации — привлечение инвесторов. В числе других экспертов это мнение разделяет и глава Минстроя РФ Михаил Мень. По его словам, средства из столичного бюджета потребуются только для старта программы — для создания маневренного фонда, в который будут переселять жителей на первом этапе. Затем планируется привлечь застройщиков и инвесторов, которые будут возводить дома на освободившихся после сноса площадях.
Кстати, такой подход позволит решить и проблему нехватки земли для строительства в Москве, о которой уже давно говорят аналитики. Многие специалисты в сфере строительства и недвижимости заявляют, что свободную землю под застройку в столице найти очень непросто, места для возведения домов есть только в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. Но жители хрущевок имеют полное право остаться в своем районе, и власти им это право гарантировали. Поэтому механизм с маневренным фондом видится вполне действенным решением этой проблемы.
Риэлторы утверждают, что окупить свое участие инвесторы смогут, если на месте снесенных «квадратов» построят в два-три раза больше площадей. А это в среднем дает порядка 65—70 млн кв. м. Но если исходить из реальных потребностей, строить нужно в 4—5 раз больше запланированного. Прежде всего потому, что за годы, на которые рассчитан проект, число нуждающихся может увеличиться: семьи разрастутся, и им потребуется гораздо больше жилья.
Как считает депутат Мосгордумы, ректор НИУ ВШЭ Ярослав Кузьминов, строительство 14- и 15-этажных домов на месте снесенных хрущевок уже позволит как минимум удвоить или даже утроить коэффициент выхода общей площади.
Более оптимистично настроен руководитель по развитию модульного направления в строительстве при Союзе архитекторов России Александр Златкин. Он считает, что на освободившихся участках можно будет возвести в четыре-пять раз больше жилья, чем было построено раньше.
Горожане выигрывают
При всем разнообразии оценок, прогнозов и мнений эксперты сходятся в одном: жильцы определенных под снос домов в любом случае останутся в выигрыше. Прежде всего, потому что качество новых домов априори лучше. К тому же, с учетом современных социальных норм, новые квартиры гораздо лучше спроектированы, и тот факт, что равнозначное жилье в новостройке заметно больше по площади, чем в хрущевке, отмечают и московские архитекторы, и сами новоселы.
Что касается наболевшей проблемы с районом, то столичные власти неоднократно подчеркивали право москвичей остаться в «родном» районе. Но это не значит, что жителям не предоставляют другого выбора. Однако если речь идет о предложении в Новой Москве, где, по данным девелоперов, стоимость квадратного метра гораздо ниже, чем в обжитых столичных районах, то здесь имеет смысл поговорить о дополнительных бонусах и преференциях в качестве компенсации.
И еще одна «вишенка на торте»: городские власти заявили, что жильцы домов, включенных в программу сноса, освобождаются от взносов за капремонт, а уже уплаченные деньги пойдут на строительство новых домов.
Что выберет провинция
Но снос хрущевок в Москве — это лишь первый шаг в масштабном федеральном проекте. Знаменитые панельные пятиэтажки построены в сотнях российских городов. Какова их судьба? Эксперты полагают, что провинция по традиции пока возьмет паузу и посмотрит на опыт Белокаменной.
При этом совсем не факт, что регионы обязательно последуют за столицей. Для Москвы отказ от реконструкции и капремонта хрущевок в пользу сноса оправдан прежде всего экономически. Тысячи морально устаревших домов, которые вдвое, а то и втрое превысили отведенный им ресурс, были тяжелым бременем для бюджета. Латание дыр съедало немало денег и не давало практически никаких результатов, кроме нарастающих жалоб со стороны жильцов.
Члены Общественной палаты Москвы, которые были в числе инициаторов сноса хрущевских пятиэтажек, отмечают, что в различные инстанции каждый день поступали десятки жалоб от жителей на то, что «капитальный ремонт только ухудшает их условия жизни: срезаются балконы, уменьшается полезная площадь. Дома конструктивно не предполагают никаких вмешательств, кроме сноса».
По словам председателя комиссии по строительству ОП Москвы Петра Кудрявцева, все пятиэтажки данного типа непригодны для ремонта и не соответствуют «сегодняшним представлениям о стандартах комфортной застройки, которые существуют в Москве».
Однако на региональном уровне ситуация может выглядеть по-другому. Местные бюджеты, как правило, не располагают средствами для таких кардинальных изменений. Многие регионы смогли решить проблему аварийного жилья за счет специальной программы Фонда ЖКХ, но и в ней участвовали не все. И помимо хрущевок в таких городах есть немало домов, жильцы которых гораздо острее нуждаются в расселении.
А сами пятиэтажки времен «хрущевской оттепели», построенные в небольших, провинциальных масштабах, возможно, дешевле и целесообразнее отреставрировать. В этом может помочь опыт некоторых европейских стран, где подобные дома, особенно в маленьких городах, обновляют, приводят в порядок и используют как недвижимость под наем, а также оборудуют в них небольшие офисы или гостиницы.
Вполне вероятно, что таким образом можно решить часть проблем одной целевой программы за счет другой: развивать в провинции арендное жилье, решая при этом вопросы расселения ветхого. Насколько экономически выгодны будут такие проекты в России, девелоперам и местным властям еще только предстоит просчитать.
Кроме того, как отмечает директор Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович, в ситуации со сносом «остро стоит вопрос с переселенческим фондом» и коррупционной составляющей». «Как показывает практика, строительство — одна из самых коррупционноемких отраслей экономики», — подчеркнул эксперт.
Что же касается столичного примера для российских регионов, то, по мнению аналитика, «если столица инициирует изменения в федеральном законодательстве, некоторые задачи для других регионов будут решены».
В поисках выгоды
…Ну а пока эксперты в сфере строительства и недвижимости ломают копья и головы, пытаясь понять, как сработает глобальная кампания по сносу хрущевок, предприимчивые граждане голосуют за грядущие перемены рублем. По данным риэлторов, за неделю, прошедшую после беседы Путина и Собянина по этому поводу, спрос на вторичное жилье в столице вырос на 25%. И лидируют в нем, как нетрудно догадаться, как раз предназначенные под снос хрущевки.
Татьяна БАШЛЫКОВА
Фото: stroi.mos.ru, fotki.yandex.ru, moscowwalks.ru