Многомесячная эпопея с корректировкой законодательства о долевом строительстве завершена: Госдума во втором чтении приняла комплекс поправок в 214-ФЗ
Мы попросили прокомментировать изменения в законодательстве одного из главных инициаторов этих новаций. На вопросы журнала отвечает президент Фонда «Институт экономики города», профессор НИУ ВШЭ, научный руководитель Высшей школы урбанистики, член Совета при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья Надежда КОСАРЕВА.
— Надежда Борисовна, Ваша оценка внесенных поправок?
— Они состоят из четырех основных блоков. Первый касается усиления требований и контроля по отношению к застройщикам. Например, изменилось требование к собственному капиталу застройщика, которое предлагалось устанавливать по определенной формуле.
— Раньше там, помнится, фигурировала цифра в 1 млрд руб. — для групп компаний, а для остальных застройщиков — 5% от объема строительства.
— Совершенно верно. А ко второму чтению было предложено перейти к такой более формализованной и хорошо подтверждаемой и контролируемой величине, как уставный капитал застройщика, причем капитал оплаченный.
Н. Косарева: «Если вы строите до 1,5 тыс. кв. м, то ваш уставный капитал должен быть не менее 2,5 млн руб. А верхняя граница такая: если вы строите более 500 тыс. кв. м, то у вас должно быть 1,5 млрд руб. оплаченного уставного капитала»
В зависимости от того, какой объем строительства вы, как застройщик, осуществляете, вы подпадаете под соответствие величины рублевого уставного капитала и количества квадратных метров общей площади, которую вы строите с привлечением средств дольщиков.
— То есть теперь компания-однодневка с уставным капиталом в 10 тыс. руб. и одним ржавым башенным краном просто не сможет участвовать в строительстве микрорайона для дольщиков. Наконец-то дождались!..
— Нет, не сможет. Самые минимальные требования таковы. Если вы строите до 1,5 тыс. кв. м, то ваш уставный капитал должен быть не менее 2,5 млн руб. А верхняя граница такая: если вы строите более 500 тыс. кв. м, то у вас должно быть 1,5 млрд руб. оплаченного уставного капитала.
— А что делать застройщику, если он сам не удовлетворяет этим требованиям?
— В этом случае он должен заключить договор поручительства со своим собственным учредителем или участником. Таким образом, эти требования распространяются на застройщика, поручителя и на других застройщиков, у которых один и тот же поручитель.
— Здесь речь идет, как я понимаю, о группе компаний?
— Да, по сути дела, это можно назвать неформальным термином «группа компаний», но он в законе не фигурирует. Смысл, повторяю, такой: если у самого застройщика нет этого уставного капитала, то он должен заключить договор поручительства. Но тогда и требования распространяются на уставный капитал не только застройщика, но и его поручителя и других застройщиков, за которые поручилось за это юрлицо.
— Понятно. А поручитель должен быть один?
— Нет, их может быть несколько — так называемых сопоручителей. Например, если у вас два учредителя, и они оба готовы за вас поручиться, то тогда и поручителей может быть два.
При этом в законопроекте четко прописано, что застройщик вообще не может привлекать средства граждан, если принято решение о его ликвидации, банкротстве, если арбитражный суд наложил на него административное наказание, и в других очевидных случаях.
А вот если у вас требования к уставному капиталу нарушены, то процедура такая. Сначала контролирующий орган дает вам предписание о том, что уставный капитал следует привести в соответствие с требованиями. Если в течение шести месяцев вы это не исполнили, тогда контролирующий орган может подать в суд, чтобы вашу деятельность по привлечению средств дольщиков приостановили, пока вы не сформируете нужный уставный капитал.
Причем все требования описаны четкой процедурой, то есть они контролируются, так сказать, на входе. Скажем, застройщик хочет построить многоквартирный дом. Он составляет проектную декларацию и направляет ее контролирующим органам. Получив от них заключение, что все хорошо, требования уставного капитала и проектной декларации соблюдены, с этим заключением застройщик идет регистрировать первый договор в данном доме. Вот такая процедура.
Второй блок поправок касается раскрытия информации о застройщике. Здесь особенных изменений к третьему чтению не произошло. Напомню, что застройщик теперь обязан иметь свой интернет-сайт, на котором должно быть опубликовано то самое заключение, о котором мы только что говорили, проектная декларация и другие документы. К слову, сама проектная декларация расширена и унифицирована.
Третий блок поправок касается работы с банками через механизм так называемых счетов эскроу — он в законопроекте сохранился.
— Напомню, что это было предложение Вашего института, Надежда Борисовна. Именно Вы и ваши эксперты выступали за внедрение такого механизма. Сколько же копий было сломано вокруг этих счетов эскроу! Помнится, застройщики горячо возражали против данного механизма, аргументируя это тем, что само вхождение банка приведет к удорожанию процесса (а значит и квадратного метра) на 10—15%. И что в итоге?
— В итоге эта норма сохранилась как альтернативная форма, не носящая обязательный характер. То есть это может быть договор страхования или договор поручительства банка, а может быть и механизм работы через счет эскроу. Но открыть его можно только в том банке, который вам дает кредит на строительство.
Н. Косарева: «Счета эскроу — это некая перспективная форма, которая должна начать развиваться и к использованию которой застройщики придут постепенно. На мой взгляд, она должна завоевать свое право быть основной, но таковой она станет не раньше, чем лет через пять»
Банк кредитует строительство, а все дольщики размещают средства в этом банке на эскроу-счетах. И единственным целевым использованием этих средств является перечисление средств застройщику после подписания акта сдачи-приемки квартиры. Как только вы подписали акт сдачи-приемки квартиры — средства с вашего счета перечисляются застройщику.
При этом требования к банкам ужесточены. Теперь это могут быть только банки, в которых размещаются средства федерального бюджета.
— Это логично. Ведь сколько банков лишено лицензии в последнее время. Согласно отчету Банка России за 2015 год, число убыточных банков в стране составляет порядка четверти от их общего числа, а рентабельность банковского капитала и активов — весьма низкая.
— Поэтому, если Правительство считает, что банк соответствует требованиям и на его депозитах можно размещать средства федерального бюджета, тогда в нем можно и эскроу-счета открывать.
— Как Вы считаете, многие ли застройщики будут пользоваться этим механизмом?
— Думаю, что сначала этим воспользуются немногие: два-три банка, не больше. Нужно наработать определенный опыт.
Честно говоря, никто и не рассчитывал, что этот механизм моментально будет востребован. Это некая перспективная форма, которая должна начать развиваться, и к использованию которой застройщики придут постепенно. На мой взгляд, она должна завоевать свое право быть основной, но таковой она станет не раньше, чем лет через пять.
И четвертый блок поправок связан с другими формами защиты средств граждан: страхование, поручительство банков и т.д. В соответствии с поручением Президента по итогам Госсовета по градостроительству, до 1 декабря 2016 года предстоит создать фонд, в который девелоперы станут перечислять средства с целью их использования для достройки недвижимости в случае банкротства конкретного застройщика.
— А подробности можно? Звучит цифра в 1%, который должны платить застройщики. Это за счет чего — за счет страховки?
— Подробностей в законе нет. Пока предусмотрено право Правительства создать такой фонд. Единственное, что там написано, — что взносы в эти фонды действительно не должны составлять более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. Все остальное должно определить Правительство. Больше никаких подробностей нет.
Н. Косарева: «Мне кажется, документ получился весьма сбалансированным. Причем не только с точки зрения защиты прав дольщиков. В частности, там отражены предложения застройщиков по так называемому потребительскому терроризму»
Этот вопрос еще не решен, поэтому говорить о конкретных механизмах просто рано. Пока прописано только право Правительства определить все это и создать такой фонд. В любом случае, до 1 декабря 2016 года все это должно быть сделано.
— Кстати, о сроках. Когда закон вступает в силу?
— С 1 января 2017 года, а вот его часть, касающаяся эскроу-счетов и создания единого реестра застройщиков, — с 1 июля 2017 года. При этом четко прописано, что требования к уставному капиталу применяются с 1 июля 2017 года к тем застройщикам, которые начинают регистрировать первый договор на многоквартирном доме.
То есть, если в каком-то доме первый договор долевого участия уже был зарегистрирован, и привлечение средств дольщиков началось, тогда там дорабатывают по старой схеме. А если ДДУ не был зарегистрирован, тогда начинают уже по новой схеме — по уставному капиталу.
— В целом Вам, как эксперту, нравится то, что в итоге получилось?
— Да. Мне кажется, документ получился весьма сбалансированным. Причем не только с точки зрения защиты прав дольщиков. В частности, там отражены предложения застройщиков по так называемому потребительскому терроризму. Это когда на основе закона «О защите прав потребителей» с помощью определенных компаний граждане подают на застройщика в суд по любому поводу, пытаясь получить большую компенсацию за какую-то мелочь вроде отвалившейся ручки от оконной рамы.
— Как новый закон отразится на рынке жилищного строительства?
— Считаю, что он придаст ему новую динамику и повысит интерес к долевому строительству, упавший из-за кризиса.
Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ