Комплексное освоение территории станет главным трендом в строительстве. Сумеют ли власть и строители справиться со столь сложной задачей?
В Москве состоялся международный выставочный форум недвижимости, инвестиций и проектов развития территорий Российской Федерации. Одной из основных тем обсуждения стала комплексная застройка городов. И хотя никто не оспаривал правильность такого подхода, однако его методы вызывают серьезные споры.
Строить и строить
Согласно исследованию АИЖК, потребность в улучшении жилищных условий испытывают около 60 млн жителей страны. Иными словами, существует просто гигантский запрос на жилищное строительство. Но по каким принципам оно будет вестись?
По словам руководителя Минстроя Михаила Меня, точечная застройка исчерпала себя. И сегодня ставка делается на комплексное освоение территорий. Такой подход затрагивает целый ряд вопросов. Это и улучшение оборота земли, и редевелопмент исчерпавших свое функциональное назначение промышленных зон, и более рациональное использование внутригородских территорий.
В результате, согласно анализу АИЖК, можно дополнительно получить свыше 2 млн кв. м жилья, а 20—25% городских земель вовлечь в жилищное строительство. Этот потенциал сегодня не используется. Между тем он особенно важен, так как в большинстве случаев на этих территориях уже существует инженерная инфраструктура.
— В этой связи для нас важно понять, какая должна быть государственная поддержка стройкомплекса в новых условиях, — отмечает Михаил Мень. — Программа господдержки ипотеки завершится в 2016 году. Это означает, что должны быть выработаны новые механизмы помощи строителям.
Пока же, как признает министр, меры поддержки еще не определены, изучаются разные варианты и мнения. Есть и вопросы, которые пока затрудняют комплексное освоение территорий. Многие города по-прежнему живут без генпланов, постоянно откладывается отмена бесплатной приватизации жилья. А это мешает становлению рынка.
О пользе стандартов
— Для того чтобы заниматься комплексным освоением территорий, необходимо выработать соответствующие стандарты, — полагает генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Денис Филиппов. — Должны существовать общепризнанные критерии застройки, а практике частных договоренностей между муниципалитетами и застройщиками положено уйти в прошлое.
По словам руководителя фонда, такое освоение территорий должно базироваться на ряде принципов. Сегодня застройка плохо регулируется, в результате не формируется единое жилое, рекламное пространство, благоустройство не носит комплексного характера. Если удастся связать все эти компоненты в единую цепочку, наши города приобретут совсем иной вид.
Очень важна разработка механизмов вовлечения неиспользуемых земель в строительный оборот. При этом необходимо предоставлять участки под застройку только при наличии утвержденной документации. И еще один важный принцип: застройщик должен отвечать за соблюдение параметров и сроков строительства.
— Если соблюдать все эти принципы и стандарты, это позволит значительную часть строительства вести в границах городов, а не без конца осваивать новые пустые пространства, — подчеркивает Денис Филиппов.
Экспериментальная площадка — целая область
Сегодня комплексное освоение территорий — это уже не просто теория, а реализация конкретных проектов. В Московской области этот процесс набирает ход. Подмосковье все больше превращается в экспериментальную площадку, на которой обкатываются новые подходы к застройке больших участков.
По словам первого заместителя министра строительного комплекса Московской области Андрея Куприянова, в 2015 году в регионе сдано 10 млн кв. м жилья. Это стало возможным благодаря внедрению целого ряда важных новаций. Среди них — институт концепций. Начало строительства предваряется согласованием основных принципов и параметров проекта.
Еще одно важное достижение областного правительства: удалось снизить сроки согласования документации на строительство. Был осуществлен переход на электронный документооборот. И сейчас уже 80% документов подаются в электронном формате.
С тем, что без таких нововведений невозможно эффективное комплексное освоение территорий, согласен и бизнес. Однако предприниматели отмечают ряд нюансов, на которые следует обратить внимание.
— На такие проекты надо смотреть через призму не только настоящего, но и будущего, — считает управляющий партнер GRAVION GROUP Юрий Неманежин. — Не все подходы, которые сегодня стараются исповедовать, окажутся эффективными.
По словам бизнесмена, много говорится, например, о большой нехватке рабочих мест в Подмосковье. И в планах комплексного освоения территорий их созданию придается большое значение. Но возникает вопрос: а в полной ли мере учитываются тенденции на рынке труда?
Сегодня все большее значение приобретает удаленный труд. Многие компании переводят своих сотрудников на новый режим работы. А следовательно, необходимо ли такое количество офисных площадей, индустриальных парков, создания которых требуют от инвесторов подмосковные власти?
Не мыслим жизни без смартфона
Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?
Реализация каждого комплексного проекта занимает длительный срок. Обитателями новых жилых домов через какое-то время станет нынешняя молодежь. А какие у них запросы?
Для изучения своей покупательской аудитории Клинский пивоваренный завод провел любопытное исследование. Молодым людям в возрасте от 18 до 22 лет был задан вопрос: что вам нужно в первую очередь для жизни? На первое место вышел смартфон, на второе — секс.
Тогда спросили: а что вы будете делать без смартфона? Около 60% опрошенных удивились: по их мнению, такое просто невозможно. Как бы мы ни относились к юным жителям, нужно ясно представлять, что через некоторое время именно они станут определять спрос на жилье.
Сегодня в развитых странах при развитии территорий активно создается инфраструктура для подзарядки все возрастающего числа электрических устройств и гаджетов. Это как раз пример того, как девелоперы учитывают запросы своей целевой аудитории.
Другой актуальный вопрос: как использовать социальную инфраструктуру? В ФРГ популярны так называемые образовательно-досуговые центры. В них как дети, так и взрослые могут найти занятия по душе.
— В Московской области идет кампания по снижению количества вторых смен в школах. Но это означает, что полдня они просто пустуют, — продолжает Юрий Неманежин. — Почему бы их не строить с самого начала так, чтобы использовать и как досуговые учреждения?
Очень важно, чтобы взгляд на территорию был бы комплексный, считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. Пока достраивается проект, он зачастую уже частично устаревает. Сколько было случаев, когда новый жилой комплекс проектировался с учетом мест для парковки машин. А через некоторое время там даже с коляской негде погулять. При этом в гаражах часть машино-мест остается незанятыми, как, кстати, и первые этажи домов, стоящих не на главных улицах района. Бизнес их не желает занимать.
От комплексности к самодостаточности
— Мы никогда не сможем эффективно заниматься комплексным освоением территорий, если в своих проектах не станем заглядывать на 20—25 лет вперед, — уверен генеральный директор архитектурно-градостроительной компании «Яузапроект» Илья Заливухин. — Сейчас правительство Московской области правильно выстраивает требования к ним.
К таким требованиям относится создание социальной, инженерной, дорожно-транспортной инфраструктур, рабочих мест. Но этих целей невозможно достичь без удешевления жилья, снижения затрат на инфраструктурную часть, в том числе сокращения бюджетных расходов.
В этой связи, по мнению архитектора, приоритетом должно стать увеличение строительства внутри границ городов. Если же строить в чистом поле, то многие требования к комплексному освоению территорий окажутся невыполнимыми.
Простой пример: если в домах внутри городов первые этажи делать нежилыми, то возникнет очередь на их покупку или аренду. А если то же самое попытаться реализовать где-нибудь на окраине, то эти помещения окажутся никому не нужными.
В Московской области есть огромный потенциал, там расположено много перспективных городов. Но пока он не достаточно используется. Без привлечения инвесторов реализовать эти возможности не удастся.
— Когда занимаешься комплексным освоением территорий, важно добиваться того, чтобы они оказались экономически самодостаточными. Если это удастся сделать, значит, цель достигнута полностью, — резюмирует Илья Заливухин.
Владимир ГУРВИЧ
Фото arxel.ru, rusrealexpo.ru