В начале ноября главой Министерства строительного комплекса Московской области был назначен Максим Фомин, и рынок Подмосковья замер в ожидании перемен
9 ноября 2017 года Максим Фомин, заместитель председателя правительства Московской области, был назначен на должность министра строительного комплекса Московской области. Ранее нынешний министр курировал строительные вопросы Подмосковья, так что все проблемы сектора знает не понаслышке, а изнутри. Однако зачастую вновь назначенные главы стараются навести порядок, изменив привычные правила игры. Стоит ли ждать подобных перемен Московской области?
Как известно, Максим Фомин уже провел серию встреч с дольщиками, он также собирал на встречу девелоперов, работающих на его территории. По инсайдерской информации, которая стала известна «Строительству.RU», министр намерен жестко ограничить выход новых проектов, считая рынок первичного жилья Подмосковья затоваренным.
Затоваривание маячило на горизонте давно
О затоваривании подмосковного рынка задолго до развернувшегося кризиса стал говорить генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Так, в 2012 году Хрусталев предупреждал, что емкость областного рынка не безгранична, что выход такого огромного количества объектов перегреет его и приведет к стагнации. В настоящий момент это заявление кажется уже свершившимся, однако «Строительство.RU» обратилось в агентство с запросом прокомментировать ситуацию подмосковного рынка на сегодняшний день.
На наш запрос ответил директор «НДВ-Недвижимость» Андрей Стригалов:
— Если говорить про затоваривание Подмосковья, то оно есть, но оно неоднородно: платежеспособный спрос сконцентрирован на проектах с более качественной концепцией. Требования к локации — удобное расположение к ж/д или транспортным магистралям, если владелец жилья будет передвигаться в основном на машине. Старые проекты, в которых еще сохранились остатки квартир, уступают современным проектам, которые превосходят их и по концепции организации жилой среды, и по своему архитектурному воплощению. Соответственно, реализация таких проектов сопровождается весьма лояльными условиями, но и это может не помочь, если у объекта есть ряд проблем (например, из-за вялотекущих продаж замедлилась реализация проекта и заявленная инфраструктура не готова). Новые проекты пока продолжают выходить по инерции: законодательные изменения, вводящие новые правила для застройщиков, окажут свое сдерживающее влияние с временным лагом.
Итак, по мнению одного из крупнейших агентств недвижимости Московского региона, подмосковный рынок первичного жилья затоварен, а выход новых проектов явно будет уменьшен.
Заметил ли это бизнес
Для большей объективности в этом вопросе «Строительство.RU» обратилось с аналогичным запросом и к подмосковным девелоперам, которые на собственном бизнесе чувствуют все тренды рынка, уже встречались с новым министром и точно имеют собственный взгляд на проблему.
Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group:
— Если говорить про ситуацию на рынке первичного строительства в Московской области в общем, то в третьем квартале 2017-го цены оставались неизменными и составляли 81–83 тысячи рублей за кв. м. При этом продолжался рост спроса: было зарегистрировано 16,7 тысячи ДДУ, что на 0,7 % выше, чем во втором квартале, и на 11 % выше аналогичного периода прошлого года. Доля ипотечных сделок выросла на 27 % по сравнению с таким же периодом 2017 года. На это повлияло, в первую очередь, падение ипотечных ставок. Например, у АИЖК сегодня они составляют рекордные 6,45 %.
Если говорить про затоваривание, то в Московской области действительно наблюдается переизбыток предложения, вследствие чего выход новых проектов замедляется. Объем предложения на рынке новостроек Московской области снизился на 6 % за III: застройщики стараются сбалансировать рынок и выводят в продажу меньшее количество жилья, чем клиенты приобретают за тот же период. Ставки сейчас делаются на реализацию уже запущенных проектов — за квартал в продажу вышли всего два новых жилых комплекса.
Но эта тенденция относится в основном к удаленным районам Подмосковья — более 15 км от МКАД. В ближайших же локациях спрос перетекает к девелоперам, которые предлагают покупателю качественный продукт в рамках комплексного освоения территорий. Исходя из этого, если оценивать объемы нового строительства, то они существенно не вырастут.
Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family:
— Cегодня на рынке жилья Московской области наблюдается очень интересная ситуация. Сейчас средние цены на недвижимость в Москве и области практически сравнялись (разница составляет 20 %, то есть жилье в столице всего на 20 % дороже). Для сравнения: в первом полугодии 2016 года данная разница составляла 65 %. Все это приводит к тому, что спрос из области плавно перетекает в столицу.
Более того, мы наблюдаем явный перекос в сторону многоэтажного жилья в области. По состоянию на конец первого полугодия 2017 года, в Московской области к продаже предлагалось 325 121 объект общей площадью 16 337 950 кв. м. 80 % этого объема — многоэтажные ЖК, и всего лишь 5 % — таунхаусы.
Среди положительных трендов в этой общей картине можно отметить только снижение процентной ставки по ипотеке.
На этом фоне, как это ни печально, но приходится констатировать затоваривание подмосковного рынка. По нашим оценкам, разрыв между спросом и предложением сегодня составляет от 40 до 50 %. А если принять во внимание количество выданных разрешений на строительство, то получается, что рынок Московской области обеспечен жильем на ближайшие 6 лет. При этом новые проекты продолжают выходить на рынок. Причем мы заметили, что эти проекты появляются все ближе и ближе к границам старой Москвы. Очевидно, крупные застройщики сегодня взяли курс на освоение столичных и прилегающих к ним земель.
Как поведет работу новое правительство на этом фоне в отношении малоэтажного сегмента (в котором мы работаем), сказать сложно. Однако общее направление государственной политики в направлении усиления контроля за работой застройщиков уже понятно, мы видим это на примере недавно принятых поправок в ФЗ-214. Будет ли это «закручивание гаек» компенсировано какими-то экономическими или политическими мерами, покажет время. В данный момент настроения на рынке далеки от спокойствия.
От редакции
Итак, затоваривание есть. Его признают все: и те, кто смотрит на рынок как продавец, и те, кто непосредственно строит на этом рынке. В такой ситуации разговоры об ограничении нового строительства выглядят вполне оправдано, так как нераспроданные объемы жилья могут в конечном итоге стать ЖК-призраками наподобие уже существующих призрачных коттеджных поселков. Однако поселки никогда не строились в объемах многоэтажных комплексов, поэтому призрачные ЖК могут стать гораздо большей проблемой.
Напрямую никто из игроков рынка не раскрыл карты, что новый министр однозначно дал понять: безудержному росту новостроек пришел конец. Было высказано мнение, что девелопер старается самостоятельно «сбалансировать» рынок, просчитав вывод нужного объема нового жилья. Однако так ли это? Суть девелоперского бизнеса — строить и зарабатывать на строительстве, и, естественно, желание нарастить объемы строительства присуще каждому игроку рынка. Но, скорее всего, придется перестраиваться и осваивать не только многострадальное Подмосковье.
Подготовила Наталья БУХТИЯРОВА