Как будет развиваться рынок недвижимости в Подмосковье
Жизнь за МКАДом есть, но только до 20-го километра. К такому выводу пришел наш обозреватель, посетивший на днях организованный ИД «Коммерсант» бизнес-бранч «Жизнь за МКАДом: освоение Подмосковья».
На встрече занятые на этом рынке девелоперы и представители власти обсудили вопросы развития дальних направлений области и попытались решить, какие сегменты рынка будут востребованы в ближайшей перспективе.
Как выяснилось, девелоперы чувствуют себя на рынке довольно уверенно, но это касается, в основном, районов, расположенных в непосредственной близости к столице. Что же касается дальних направлений, то пока спрос на жилую недвижимость там, увы, стремится к нулю.
Чем дальше, тем хуже
— У нас в этом году строится 27 млн кв. м жилья, это квартиры для 1,2 млн человек, — поделился с собравшимися статистикой заместитель Председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин. — В продаже на первичном рынке 450 тыс. квартир. Кто эти покупатели, мы не знаем.
Скорее всего, это те, кто будет жить в Подмосковье, но работать в Москве, полагает Герман Вячеславович. Уже сейчас в Московской области есть дефицит рабочих мест на более чем миллион вакансий.
— Единственный выход — развивать деловую недвижимость, — подчеркнул Герман Елянюшкин. — У нас здесь наметился рост. Если в прошлом году мы ввели в эксплуатацию 1,8 млн кв. м деловой недвижимости, то в этом — 2,5 млн кв. м.
Однако такие темпы все равно недостаточны. По данным чиновника, в прошлом году в Подмосковье было создано 72 тыс. рабочих мест, в этом — 24 тыс. Учитывая, что потребность — миллион, можно сделать вывод, что пока строительство жилой недвижимости явно опережает деловую.
Если в Подмосковье правильно организовать транспортную инфраструктуру, жилье здесь будет продаваться, считает председатель Совета директоров «НДВ Групп» Александр Хрусталев.
— Возьмите Новую Москву: там выдано разрешений на строительство на 21 млн кв. м, — говорит девелопер. — По нашим подсчетам, при сохранении нынешних темпов, они будут продавать там квартиры в течение 85 ближайших лет.
Однако, по его словам, это характерно только для поселений, которые находятся не далее 20 км от МКАД.
— Все стройки, расположенные дальше, просто стоят. Девелоперам там надо продавать квартиры ниже себестоимости, — резюмирует Хрусталев.
Москва или область?
По мнению директора Департамента жилищной политики Минстроя РФ Никиты Стасишина, чтобы решить проблемы жилья в Подмосковье, необходимо отрегулировать отношения двух крупных субъектов — Москвы и Московской области.
— Вся инфраструктура, которую создает Московская область, ограничивается радиусом в 10 км от МКАД, — говорит чиновник. — Такое количество жилья, которое строится в этом районе, просто пугает.
Действительно, чем ближе к МКАД, тем страшнее: при огромной плотности застройки в новых микрорайонах не хватает ни социальной инфраструктуры, ни парковочных мест.
— Сейчас мы обсуждаем схемы территориального планирования: как размещены населенные пункты, как используется транспортный каркас, генпланы городов, — рассказал Герман Елянюшкин. — Для застройщиков разрабатываются планы реализации: построил 1000 кв. м — построй 65 кв. м детских садов, 135 кв. м школ, должен быть парк, здание спецслужб 112, храм…
Однако в целом на перспективы развития Московской области девелоперы смотрят с оптимизмом.
— Если сместить акцент со строительства жилья на создание рабочих мест и ввести жесткие параметры застройки, то через 4—5 лет в Подмосковье будет более комфортное проживание, — уверен Александр Хрусталев. — Более того, в Подмосковье поедут жители столицы. Мы проводили опрос и выяснили, что до 80% жителей Москвы готовы и хотят переехать из-за плохой экологии мегаполиса, — резюмирует застройщик.
Панель растет
С будущим все более или менее понятно, а что же в настоящем? Как чувствуют себя девелоперы Подмосковья в нынешней непростой ситуации?
По словам вице-президента Ассоциации застройщиков Московской области Владимира Воронина, спрос сдвигается в более дешевый сегмент: панельное жилье, малогабаритные квартиры.
— Если в 2014 году в общем объеме строительства панельные дома занимали всего 10%, то в 2015 — уже 30%, а в 2016 году эта цифра вырастет до 40%, — делится своими наблюдениями девелопер.
Действительно, времена, когда панельные дома внушали отвращение своим внешним видом, уходят. Технологии шагнули вперед, при этом ремонт в панельном доме обходится в 4 раза дешевле, а скорость возведения такого дома составляет 3 месяца.
— Это особенно важно в кризис, когда люди боятся покупать жилье на стадии котлована, — продолжает Владимир Воронин. — В этом смысле «панельки» для строек, которые надо раскрутить, — отличный выход: за 3—4 месяца можно оживить район.
Судьба таунхаусов
Также неплохо чувствуют себя на рынке строители малоэтажного жилья, хотя здесь ситуация несколько сложнее.
— Реализуя комплексный малоэтажный проект, который снабжен всей инфраструктурой, можно получать экономику на квадратный метр не ниже, чем в многоэтажном жилье, — считает управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family Борис Цыркин.
Между тем работать на этом рынке значительно сложнее, чем в многоэтажном строительстве. По словам Александра Хрусталева, здесь «погорел» уже не один десяток компаний.
— По нашей статистике, около 100 поселков, где строились таунхаусы, практически заморожены, — говорит эксперт. — Посмотрите на Новую Ригу: стоят каменные джунгли, рано или поздно с ними надо будет что-то делать.
По мнению Германа Елянюшкина, малоэтажка продолжит свое развитие, но только там, где это необходимо, а будущее в этом секторе — за крупными стабильными компаниями.
— Если год назад у нас работали 594 компании, то за год их количество сократилось на 10%, — поделился статистикой чиновник. — Они закончили объекты, но снова на рынок не пошли, поскольку прекрасно понимают, что экспериментировать здесь — это просто потерять деньги.
Действительно, сегмент малоэтажного строительства очень сложный, и малейшая ошибка в процессе инвестиционного цикла может увести предпринимателей в глубокий минус. Однако, по мнению Бориса Цыркина, девелоперы, которые помимо грамотной архитектуры и планировки создают уникальную среду, в проигрыше не останутся.
— Спрос на рынке малоэтажки серьезно смещается в сторону по-настоящему высококачественных объектов, — подчеркнул девелопер. — Покупатель стал очень умный: он выбирает между хорошим и отличным.
На фоне падающего рынка
Между тем чувствуют застройщики на рынке и определенные угрозы. Как полагает Александр Хрусталев, девелоперам стоит бояться любого сжимания экономики. Если нефть опустится ниже $45 за баррель, опять начнутся проблемы. А виной всему — чрезмерно раздутый рынок.
— Мне кажется, что рынок находится на грани разрыва, — говорит эксперт. — Ежедневно вводится 5—10 новых площадок. К тому же на рынке слишком много дилетантов — до 50%. Есть кусок земли, и они уже считают себя девелоперами.
Конечно, за всеми застройщиками на рынке присмотреть невозможно, считает Никита Стасишин, но бороться с теми, кто приходит на рынок только для того, чтобы снять денег и уйти, необходимо.
— Мы ужесточили требования к договорам долевого участия (ДДУ), с 1 января запускаем компенсационный фонд, который повысит надежность застройщиков и доверие граждан к долевому строительству, — уверен чиновник. — Ипотека сейчас доступна, надо работать с качеством жилья и обеспечивать четкие жесткие сроки сдачи объектов в эксплуатацию.
Действительно, доверие жителей к застройщику в условиях падающего рынка становится критическим условием. Если жильцы перестанут покупать недвижимость на стадии котлована или стройки, рынок просто встанет.
— Сейчас жилье как минимум наполовину строится из денег дольщиков. Нет таких денег — застройщик банкрот, — считает Герман Елянюшкин. — Но самое важное в этих условиях — не поддерживать ипотеку, а дать доступ застройщикам к проектному кредитованию. Потому что отдать из несуществующей прибыли 25% на процент по кредиту — это конец экономики.
По статистике правительства Московской области, из 450 тыс. квартир, выставленных на продажу, лишь на 165 тыс. оформлены ДДУ. Получается, что не продано около 70% квартир. А если дом построен, и квартиры в нем сразу не реализованы, они могут «зависнуть» на годы.
— Давайте все-таки не будем заканчивать наш разговор за упокой, — обратился к участникам бизнес-бранча Никита Стасишин. — У нас в 2014—2015 годах в стране зафиксированы рекордные объемы ввода жилья. Это значит, что индустриальное домостроение востребовано и его регулирует рынок. Те девелоперы, которые будут создавать качественное жилье, в проигрыше не останутся, — резюмировал он.
Евгений ГОРЧАКОВ
Фото: fyodor-photo.livejournal.com