Последний месяц лета показал увеличение цен на жилую недвижимость, но существенной коррекции в сентябре эксперты не прогнозируют
Стоимость недвижимости и причины, обуславливающие рост и падение цен, всегда были ключевыми как для покупателей-жильцов (говоря о жилом сегменте), так и для инвесторов, включая самих застройщиков, и в последнее время интерес к этому аспекту только увеличивался. Чувствуя необходимость держать руку на пульсе самых актуальных изменений в этой сфере, «Строительство.RU» начинает публикации обзоров цен разных сегментов недвижимости Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и городов-миллионников. Редакция надеется, что информация будет полезной читателям. Итак, начинаем мы с обзора цен жилой недвижимости за август.
Новостройки
Наиболее крупные российские города в августе продемонстрировали условную стабильность. Наиболее дорогие новостройки в России находятся в Москве, и это ни для кого не является сюрпризом: средняя цена квадратного метра здесь составляет 166 326 руб., а квартиру продают за 10 942 869 руб. В пятерку городов с самыми дорогими «квадратами» входят также Санкт-Петербург с его 99 803 руб. за 1 кв. м, Сочи — 82 126 руб./кв. м, города Московской области со средней ценой 80 256 руб./кв. м и Екатеринбург (69 441 руб./кв. м).
Цены на первичную недвижимость регионов России (август 2016 г.)
Город
Средняя удельная цена, руб./кв. м
Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва
166 326
10 942 869
Московская область
80 256
4 387 583
Санкт-Петербург
99 803
6 097 799
Сочи
82 126
5 314 018
Волгоград
43 998
2 801 667
Казань
64 558
4 136 001
Саратов
33 921
1 908 903
Новосибирск
58 817
3 001 987
Воронеж
45 589
2 871 019
Ростов-на-Дону
58 476
3 128 768
Нижний Новгород
67 458
4 297 013
Самара
52 340
3 489 212
Пермь
52 998
2 978 245
Челябинск
38 893
1 867 997
Краснодар
49 002
2 867 927
Екатеринбург
69 441
3 915 014
Омск
43 176
2 110 117
Красноярск
49 480
2 601 234
Уфа
63 011
3 858 116
Остановимся наиболее подробно на структуре предложения Москвы, поскольку здесь наиболее явно идет разделение жилой недвижимости по сегментам.
По сравнению с июлем средневзвешенная цена в массовом сегменте новостроек в Москве снизилась на 2,6%, в годовой динамике — на 7,9% и составила 232,6 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения). При этом стоимость квартир упала на 2,7%, апартаментов — на 4,1%.
Источник: Est-a-Tet
Август показал снижение средневзвешенной цены в эконом-классе на 8% до 114,5 тыс. руб./кв. м (что связано с выходом нового объема предложения в ЖК «Некрасовка»). Бизнес-класс упал на 1,3% до 250,8 тыс. руб./кв. м, а вот комфорт-класс — всего-навсего на 0,3% до 152,4 тыс. руб./кв. м.
Наиболее высокая средневзвешенная цена зафиксирована в ЗАО и САО г. Москвы, она составила 192 тыс. руб./кв. м и 171,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Наиболее низкая представлена в Зеленограде — 90,8 тыс. руб./кв. м.
По всем новостройкам премиум-класса средневзвешенная цена предложения в августе составила 810 тыс. руб. за 1 кв. м, что в сопоставлении с предыдущим месяцем ниже на 4 тыс. руб., а с началом года — почти на 50 тыс. руб. (падение — примерно на 7%).
Источник: Est-a-Tet
В «старых» границах Москвы в августе 2016 года продажи шли в 102 проектах общей площадью 627,7 тыс. кв. м (на 2,9% больше, чем в июле). Средневзвешенная цена по сравнению с предыдущим месяцем опустилась на 2,3%, достигнув отметки 371,8 тыс. руб./кв. м.
Источник: NAI Becar Apartments
При распределении по классам средневзвешенная цена апартаментов незначительно выросла только в премиум-классе — на 0,4%. Наибольшее снижение было отмечено в сегменте элитных апартаментов — на 5,9%. Динамика цены в элитном сегменте в значительной степени зависела от колебаний курса валют. В комфорт-классе цена сократилась на 1,8%, в бизнес-классе — на 0,5%. Изменения цены связаны главным образом с изменениями в объемах и структуре предложения.
Источник: NAI Becar Apartments
Максимальное значение средневзвешенной цены предложения по итогам августа было зафиксировано в ЦАО г. Москвы — 621,2 тыс. руб./кв. м, минимальный уровень цены относился к ЮЗАО – 146,5 тыс. руб./кв. м. За месяц цена на апартаменты выросла в СЗАО (+2,4%), СВАО (+1,6%), ВАО (+1%), ЮАО (+0,3%) и САО (+2,3%).
Рост цены по округам в основном связан с ростом стадии строительной готовности реализуемых проектов. Снижение средневзвешенной цены произошло в ЗАО (-7%), ЮЗАО (-0,6%), и ЦАО (-1,3%). Снижение цены в ЗАО связано с выходом нового апарт-комплекса. В прочих округах цена менялась в зависимости от структуры и объема предложения.
Объем предложения апартаментов в годовой динамике практически не изменился. При этом новые проекты с апартаментами выходят преимущественно в верхних ценовых сегментах.
По нашем мнению, формат апартаментов будет постепенно смещаться из массовых сегментов в более дорогие, поскольку колоссальный объем предложения, который в последнее время зафиксирован в доступном сегменте квартир, делает формат недорогих апартаментов не настолько востребованным, как это было раньше, в период дефицита малобюджетных квартир.
Вторичный рынок
Продавцы и риэлторы отметили определенную активность покупателей в летний период, однако это далеко не всегда означало увеличение числа сделок. Скорее, речь шла о мониторинге предложения и цен.
При этом соотношение пятерки лидеров цен на «вторичке» по сравнению с ситуацией по новостройкам, сохранилось: после Москвы с ценой 1 кв. м в 201 430 руб. идет Санкт-Петербург (105 717 руб./кв. м), далее — Сочи (95 900 руб./кв. м), города Московской области (83 902 руб./кв. м) и Екатеринбург (80 900 руб./кв. м).
Цены на вторичном рынке квартир российских городов (август 2016 г.)
Город
Средняя удельная цена, руб./кв. м
Средняя удельная цена квартиры, руб.
Москва
201 430
14 432 633
Московская область
83 902
4 961 339
Санкт-Петербург
105 717
7 037 663
Сочи
95 900
6 808 717
Волгоград
55 797
4 121 872
Казань
68 569
4 016 514
Саратов
43 291
2 314 094
Новосибирск
61 442
3 455 387
Воронеж
45 249
2 601 303
Ростов-на-Дону
63 929
3 482 131
Нижний Новгород
65 147
3 689 919
Самара
61 637
3 457 591
Пермь
49 160
2 889 508
Челябинск
41 615
2 453 376
Краснодар
51 034
2 793 338
Екатеринбург
80 670
5 670 244
Омск
44 607
2 340 080
Красноярск
53 101
2 993 780
Уфа
65 755
4 020 286
По Москве вторичный рынок в массовом сегменте в августе показал увеличение: средняя удельная цена предложения поднялась на 0,9% до 214,5 тыс. рублей за 1 кв. м. В то же время на 5% увеличился и объем предложения, составив 45,7 тыс. квартир.
Отдельно стоит упомянуть про вторичный рынок Новой Москвы, который практически не подвергся изменению: средняя удельная цена здесь, как и в июле, составила 111,2 тыс. рублей за 1 кв. м.
Источник: МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости
Доля нового предложения выросла до 18%, что в сравнении с июлем чуть выше, но ниже, чем в другие месяцы. Структура продаж продемонстрировала увеличение доли двухкомнатных квартир до 44%. За счет этого произошло удорожание среднего чека сделки до 9,5 млн руб. (для сравнения — в июле он составил 9,1 млн руб.).
Если по «однушкам» средний чек сделки уменьшился и составил всего 6,0 млн руб., то по двухкомнатным и трехкомнатным он вырос, достигнув в августе 8,8 млн и 13,4 млн руб. соответственно. По мнению экспертов, увеличение цены связано с вымыванием наиболее ликвидных объектов.
Динамика цены предложения по классам по итогам августа отражена на графике ниже.
Источник: МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости
По округам Москвы изменение средней удельной цены предложения произошло в ЗАО, прибавившем 1,7%, и САО — плюс 1,6%. В других округах столицы динамика цен была разнонаправленной.
Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы на конец августа составила $17 700 (порядка 1,1 млн руб.) — 70% квартир экспонируются в валюте. Минимальная цена лота (квартира) общей площадью 34,6 м зафиксирована в Хамовниках и стоит $549 132 (под чистовую отделку), максимальная цена лота (квартира) общей площадью 700 кв. м в районе Тверской стоит $35 млн (без отделки).
В Подмосковье средняя удельная цена предложения изменилась в пределах погрешности как в целом по области, так и по каждому из поясов удаленности. По Московской области в целом цена — 83,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Объем предложения здесь практически не изменился: 45,1 тыс. квартир, при этом в Ближнем Подмосковье объем предложения уменьшился на 1%, в среднем Подмосковье не изменился, а в Дальнем Подмосковье увеличился на 2%.
В Санкт-Петербурге распределение цены следующее. В массовом сегменте стоимость квадратного метра в августе составила 98,8 тыс. руб. за 1 кв. м, что является повышением к предыдущему месяцу на 0,3%. Элитный сегмент показал прибавление 1,5% и вышел на отметку 330 тыс. руб. за 1 кв. м.
Чего ожидать
Несмотря на то что сентябрь пока не закончился, эксперты уже фиксируют увеличение цены — как на первичном, так и на вторичном рынке. Причем такая ситуация наблюдается практически во всех регионах.
Однако говорить о фактическом оживлении рынка и увеличении стоимости квадратного метра, думается, преждевременно. Продавцы предупреждают, что большинство экспонирующихся квартир продаются с дисконтом: в случае с новостройками речь идет об акциях и спецпредложениях, на вторичном рынке — о торге с владельцами.
Поэтому мы прогнозируем, что существенной коррекции цен в сентябре не предвидится.
Обзор подготовила Ольга ЧУДИНОВА
Редакция благодарит за помощь в подготовке материалов обзора Est-a-Tet, МИЭЛЬ — сеть офисов недвижимости, NAI BECAR Apartments и Lifedeluxe.ru
Фото: vsluh.ru