Ждать ли улучшения ситуации на рынке недвижимости
Рынок недвижимости — это весьма чуткий барометр для тех процессов, которые происходят в экономике и в стране в целом. В 2016 году он показывал, что положение в этом секторе далеко от ясной и хорошей погоды. Кризисные ветра, хотя и не перешли в шторм, но делают ситуацию весьма неустойчивой. И пока признаков улучшения не наблюдается.
На черный день
Рынок недвижимости не существует сам по себе — он, как никакой другой сектор экономики, тесно вписывается в существующую ситуацию. А в 2016 году она была не самой лучшей. ВВП сократился примерно на 0,7%, доходы населения упали на 5,5%, официальная инфляция составила 5,4%.
Такая макроэкономическая статистика серьезно меняет потребительское поведение людей: они меньше тратят, больше откладывают на черный день. А это в свою очередь влияет на строительный комплекс: потребители меньше покупают его продукцию, и стройка испытывает нехватку средств.
Однако помимо фундаментальных факторов есть и временные, которые в коротких промежутках оказывают сильное воздействие на рынок. В 2016 году их влияние было весьма заметно.
По словам председателя Комитета по аналитике Московской ассоциации риэлторов (МА) Геннадия Стерника, благодаря тому, что удалось раскрутить тему субсидирования ипотеки, в I квартале наблюдался всплеск продаж.
Во II квартале на покупку квартир людей стимулировала определенная экономическая стабилизация. В III квартале среди покупателей наблюдался большой поток мигрантов, которые в начале года почти полностью ушли с рынка, а в конце года случился традиционный рост покупок. Особенно сильным он был в декабре.
Обвала не будет
Однако все это не смогло кардинально переломить ситуацию: в прошлом году в целом предложение превышало спрос. И, как прогнозирует аналитик, в 2017 году положение кардинально не изменится. Предложение уменьшится, поскольку сокращается число новостроек и «достроек», а спрос упадет, так как доходы населения не растут.
С мнением независимого эксперта согласны и официальные инстанции. Минстрой России выпустил свой прогноз, в котором он на 12,9% снизил ввод жилья на период 2017—2020 годов.
Нынешняя ситуация ставит стройкомплекс в тяжелое положение. Сегодня средняя доходность реализации строительных проектов на рынке составляет всего 4%. Но это в целом. У многих строительных компаний она находится в отрицательной зоне, то есть часть застройщиков, скорее всего, уйдет в небытие. Правда, некоторые из них, наоборот, чувствуют себя благополучно.
Это означает только одно: что рынок все больше разделяется и одновременно концентрируется в руках крупных игроков. С одной стороны, он становится более надежным и прогнозируемым, а с другой — монополизация всегда имеет хорошо известные отрицательные последствия.
В любом случае, по единодушному мнению аналитиков, обвал рынку в текущем году не грозит, а будет медленное падение. Однако, как предупреждает Геннадий Стерник, положение может обостриться, поскольку нынешнее снижение объемов нового строительства через год-два приведет к сокращению предложения. Что, в свою очередь, простимулирует рост цен на недвижимость.
Желающих продать все больше, желающих купить — наоборот
Кризис привел к еще одному последствию — резкому сокращению рынка вторичной недвижимости. В начале года в связи с ростом курса доллара отмечался рост продаж: люди выходили из долларовых накоплений и вкладывали деньги в квадратные метры. Но затем этот процесс остановился, о чем свидетельствует снижение чека. В целом по году он сократился на 5%, до 9 млн 928 тыс. руб.
В 2016 году увеличилась доля продаж до 6 млн руб. прежде всего за счет роста реализации однокомнатных квартир. Сократились продажи жилья в диапазоне 6—9 млн руб. и выше.
— То есть в целом покупатели стали больше приобретать недорогую недвижимость, — констатирует руководитель отдела исследований группы компаний МИЭЛЬ Оксана Витязева.
По ее словам, поскольку в 2016 году самым большим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, цена на них снизилась меньше всего — на 4%. А вот однокомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 7%.
Напомним, что в 2014 году количество звонков с предложением продать квартиру примерно совпадало с числом обращений желающих их купить. В 2015 году зафиксировано резкое снижение количества потенциальных покупателей, при этом число продавцов сохранилось на прежнем уровне.
В прошлом году возросло число продавцов. Это связано с тем, что многие из них смирились с мыслью о том, что в ближайшие годы цены на их товар расти не будут. А вот отряд покупателей замер в одной точке.
Таким образом, разрыв между желающими продать и купить вырос почти в два раза. Это является фактором дальнейшего падения цен на недвижимость на вторичном рынке.
Одной из причин сокращения «шагреневой кожи» вторичного рынка являются ипотечные программы. На рынке доля ипотеки новостроек всегда существенно превышала количество сделок с участием ипотечных кредитов на «вторичке». Однако в связи с программой субсидирования этот разрыв вырос еще больше. Если в 2014 году число сделок с ипотекой на вторичном рынке достигло 40%, то в 2016 году эта цифра колебалась вокруг 30%.
Чтобы цены в этом сегменте поползли вверх, число ипотечных сделок должно тоже расти. Есть надежда на то, что после завершения программы субсидирования возникнет повышающийся тренд. Тем более что цены здесь падали два года подряд.
Хочу такую цену
Однако самый интересный эффект кризиса связан с изменением поведения самих участников рынка. Как говорит гендиректор «МИЦ-недвижимость» Наталья Соломонова, такого количество точечных новостроек в Москве не было давно. Строители чутко реагируют на запросы рынка, предлагают более дешевый товар.
— Еще никогда в пределах МКАД нельзя было купить квартиру за 1,9 млн руб., — говорит риэлтор. — Да, это небольшие квартиры-студии, примерно 16 кв. м, однако это все же реальное жилье. К тому же оно подчас предлагается с большими скидками.
Если в начале 2016 года дисконт редко превышал 5%, то к концу года скидки выросли до 18%, а в отдельных случаях и выше.
На протяжении многих лет в столице на рынке главным был продавец. Сегодня ситуация изменилась: рынок регулирует покупатель. Спрос диктует предложение: в первую очередь уменьшается метраж квартиры, это характерно не только для эконом-, но и для бизнес-класса и даже для элитной недвижимости.
Любопытные процессы происходят и на вторичном рынке недвижимости. Если взглянуть на объявления о продаже, то до 80% — это, так сказать, фейковые квартиры. Их в реальной продаже не существуют, они «выставляются» с целью создания иллюзии предложения для поддержки цен. И лишь пятая часть объявлений — это реальные квартиры, которые действительно можно приобрести.
Такая ситуация отторгает многих потенциальных покупателей от вторичного рынка, поскольку на нем трудно найти подходящий объект. Поэтому они обращают свой взор в сторону новостроек, хотя в этом сегменте традиционно риски (как, впрочем, и цены) выше: примерно в среднем на 3,5%.
Возникает вопрос: что делать с этим мнимым рынком? По мнению Натальи Соломоновой, эти квартиры нужно либо убирать из раздела предложений, либо резко снижать цены.
— Сегодня многие продавцы оценивают свои квартиры, исходя не из ситуации на рынке, а из своих финансовых потребностей, — считает эксперт. — Причем, если еще в 2015 году они внимали аргументам риэлторов, то сейчас не желают их слушать.
Другой вариант поведения, ставший распространенным в последнее время: люди продают свои недвижимость, снимают квартиры для проживания и ждут, пока цены упадут, чтобы купить новое жилье.
Еще одна тревожная тенденция — рост количества разного рода мошенничеств со стороны так называемых черных маклеров. По данным директора департамента МЦБН управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ» Михаила Куликова, число таких случаев возросло на 20—30%. Такие посредники обманывают покупателей.
И что особенно опасно — резко улучшилось качество поддельных документов. Дошло до того, что сегодня даже специалисты далеко не всегда способны отличить фальшивку от подлинника. А база паспортов в России закрыта: ею владеют только правоохранительные органы, что затрудняет проверку чистоты сделки.
Как перед прыжком с парашютом
По мнению Михаила Куликова, кризис, увы, повлиял и на психическое здоровье наших граждан. Поведение многих из них становится все менее предсказуемым. Нередко они отменяют уже согласованные сделки, правовая чистота которых сомнений не вызывает.
В нынешней ситуации умами наших граждан владеет беспокойство. Многие из них боятся приобретать жилье даже при наличии нужных сумм. И это, в принципе, объяснимо. Рынок недвижимости, как никакой другой, любит стабильность и прогнозируемость.
Как показывает практика, даже положительные перемены заставляют многих… отказываться от сделок. Недавнее исследование показало, что при покупке жилья человек испытывает по силе такой же стресс, как перед прыжком с парашюта.
— Сегодня у нас никто никому не верит, — констатирует Михаил Куликов.— И если не начать наводить порядок на рынке недвижимости, он воспрянет не скоро.
Пока же прогноз в целом неблагоприятный: в 2017 году цены на жилье упадут на 7—10%. Это сильно подкосит застройщиков. А без них нам никогда не решить жилищного вопроса.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: fokti.yandex.ru, wikipedia.org, kvartiravmoskve.ru, mesto.ru