Как получить разрешение на строительство? Как избежать ошибок, характерных для начинающих? Об этом расскажет новая подрубрика «Букварь частного застройщика»
Несмотря на кризис, многие не оставляют мечты о строительстве собственного дома, а самые смелые даже пускаются в это рискованное предприятие. И сразу же сталкиваются с массой неразрешенных вопросов. В помощь тем, кто все-таки решился строить дом своей мечты, в разделе «Свой дом» мы открыли новую подрубрику «Букварь частного застройщика».
Заглянуть в АПУ не помешает
Строительство дома, конечно же, начинается с получения разрешения на строительство.
Но прежде чем отправляться за получением этого документа, мудрым шагом будет заглянуть в местное архитектурно-планировочное управление (такие АПУ есть в любом районе Московской области).
Там вам подробно расскажут, какие документы нужны для получения разрешения на застройку, в течение какого срока его можно получить, что можно, а что нельзя строить в природоохранной зоне, и на каком минимальном расстоянии от охраняемого водоема или лесного массива должен стоять дом вашей мечты.
Может получиться так, что ваш участок частично попадает в природоохранную зону, а частично — нет. В этом случае нужно подробно проконсультироваться, как рационально использовать принадлежащую вам землю.
Кстати, когда будете привязывать дом к земельному участку, не забудьте: минимальное расстояние до забора соседа должно составлять не менее 3—5 м.
Официальное разрешение на строительство
Что строим?
Итак, как только вы приобрели земельный участок, вам, в принципе, нужно понять, что на нем можно строить.
Существует семь категорий земель, которые, собственно, и обусловливают порядок их использования: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
На особо охраняемых территориях либо вообще не ведется хозяйственная деятельность, либо ведется только та, что необходима для сохранения самой территории или объекта
Если ваш участок не имеет ограничений (обременений), то на нем можно спокойно возводить капитальную постройку, допустим, с личным подсобным хозяйством.
Если же участок имеет определенные ограничения по использованию, то там обычно строить ничего нельзя. Можно лишь посадить цветы и в лучшем случае поставить крохотную дачную будку.
Так выглядит официальная схема планировочной организации земельного участка. Её Вам выдадут в АПУ
Прежде чем сдавать документы в архитектурно-планировочное управление, нужно получить две бумаги: в энергообеспечивающей организации (в Москве это Мосэнерго) и в Облгазе (Мособлгаз) — естественно, если в вашем дачном поселке проходят газовые линии.
И вот со всеми этими документами, теперь уже во всеоружии, вы обращаетесь в свое АПУ. Там вам подготовят градостроительный план вашего участка с данными по этажности и сведениями об общем размере дома.
Планировка: вооружаемся карандашом и миллиметровкой
Для того чтобы приступить непосредственно к строительству, у вас на руках должен быть план постройки дома. Вообще, по правилам такой план должен делаться проектировщиком. Но в наших условиях можно составить его и самостоятельно.
Итак, вооружаемся карандашом и миллиметровой бумагой, уединяемся и набрасываем чертеж нашего будущего дома: общие размеры, план фундамента — с учетом того, где у вас будут несущие стены, а где просто легкие перегородки.
Нужно учесть, из какого материала будет строиться дом. Если это дерево, то это одна толщина фундамента, если пенобетонные блоки — другая, если кирпич и монолит — толщина будет еще солиднее.
Если вы хотите поставить в вашем доме русскую печь, то под нее нужно делать очень массивное основание и также учитывать это при планировке фундамента.
Схему дома из какого нибудь журнала планом назвать нельзя, но за основу взять можно
Все эти моменты можно продумать самому, сэкономив тем самым деньги, столь необходимые на этапе строительства.
Строители сделают так, как вы нарисуете
Закончив с фундаментом, приступаем к планировке первого и второго этажей. Причем стараемся быть точными буквально до сантиметра.
Обозначаем местоположение окон, дверей. Затем делаем подробный план каждой комнаты. Зачем это нужно? Объясним.
Начиная детальное планирование, вы должны заранее знать, что будет находиться в каждой из комнат. Допустим, если это будет кухня, то здесь надо будет предусмотреть шесть или восемь розеток — и соответственно подвести туда электрику.
Если это гостиная, то нужно понимать, где будет располагаться телевизор, и подтянуть туда телевизионный кабель. Если у вас электрические батареи, нужно понять, где и на какой высоте будет розетка.
Следует предусмотреть и место, где расположится шкаф под «слаботочку»: ведь вы наверняка захотите пользоваться интернетом. Кроме того, нужно будет найти место и для щитовой с силовыми шкафами.
Учтите: если не предусмотреть всего этого заранее, может оказаться, что на выходе вы получите массу строительных сюрпризов. Например, может выясниться, что не проведены те или иные коммуникации. И вам придется заново штробить стены или тянуть электрику поверху.
Градостроительный план земельного участка, который Вы получите в АПУ района
Строители должны четко понимать, где у вас будет приточно-вытяжная вентиляция, как пойдут трубы горячей и холодной воды, где разместятся элементы для подогрева воды. То есть вы заранее должны подумать об этом, чтобы упростить взаимоотношения со строительной бригадой — она ведь сделает так, как вы нарисуете.
Потом, кстати, это может здорово помочь при приемке работы. Если у вас, например, в каком-то месте была запланирована розетка, а ее тут нет — извольте, господа строители, поставить ее за свой счет.
Когда претензии будут не к строителям, а к вам
Если у вас не запланировано утепление фундамента (просто вы этого не предусмотрели, а строители вам об этом не сказали), то может получиться неприятная ситуация.
Допустим, вам под фундаментом проложили трубы водоснабжения, фундамент промерз — и в итоге вы остались без воды, потому что она замерзла под неутепленным фундаментом. Но в этом случае, уж извините, претензии будут не к строителям, а именно к вам.
Если вы постараетесь все учесть в своем (пусть непрофессиональном) чертежике, проблем при строительстве или не будет вообще, или они будут по минимуму.
Обратите внимание: внешний вид дома будет зависеть от того, из каких материалов вы построите здание. А если вы грамотно не спроектируете всю систему внутри, то с фасадом тоже могут возникнуть проблемы.
А что на улице?
Не забывайте о том, что ваша жизнь будет протекать не только в доме, но и на приусадебном участке. Поэтому вы должны предусмотреть вывод на улицу всех основных коммуникаций.
Прежде всего, электрики. Понадобится несколько подключений с напряжением 220 вольт: одно для освещения участка, другое — для дизель-генератора. Если планируется поставить видеонаблюдение или интернет, нужно предусмотреть выход «слаботочки» для роутера или антенны. Причем все это важно сделать заранее, чтобы потом не штробить стены.
Нужно тщательно продумать и снабжение дома и участка водой. В самом доме надо обязательно предусмотреть некоторую площадь, где будут стоять фильтры, а также отдельные вентили, перекрывающие воду в ванной, на кухне, в санузле.
В обязательном порядке нужно запланировать выход воды на улицу — для полива. И не забывайте: все это надо предусмотреть еще на стадии проектирования.
Не забудем про местоположение
Очень важно понимать, где на вашем участке юг, север, восток и запад. Что вы, собственно, хотите получить? Солнышко только утром? Или вам нужно, чтобы у вас всегда была тень — тогда и располагать дом нужно соответствующим образом.
Из интернета можно узнать, в каком состоянии находится грунт на вашем участке. Можно пригласить недорогую компанию, которая проведет геодезическое обследование вашего участка. Для чего это нужно? Например, чтобы узнать, на какой глубине находится вода.
Кстати, имейте в виду, в России разрешенное строительство частных домов включает в себя следующие параметры: это односемейный дом с площадью не более 1500 м2 и не выше трех этажей.
По закону планировку и выбор материалов, из которых вы будете строить свой дом, не нужно согласовывать с главным архитектором района. Здесь вы можете применить свой творческий подход, что называется, по максимуму.
Опытом частного застройщика делился Александр ГУСЕВ, подготовила Елена МАЦЕЙКО