Управлять домом, кажется, совсем несложно, не то что крупным заводом или большой корпорацией. Но именно с этим делом государство пока не в состоянии справиться.
Все последние попытки реформировать ЖКХ во многом упираются в проблему управления многоквартирным домом. В России эта проблема не только не решена, но даже не определены ясные подходы к ее решению. Существует немалое количество их вариантов, но пока ни один нельзя признать в качестве базового. А это создает ощущение неопределенности и турбулентности, препятствует созданию стройной системы коммунального хозяйства страны.
Не бизнес, не услуга
Нынешним положением недовольны все: и государство, и граждане. Как свидетельствует исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева, тема управления многоквартирными домами (МКД) занимает второе место среди обращений населения по вопросам ЖКХ. В первую очередь недовольство вызывает действующее законодательство, которое провоцирует многочисленные его нарушения.
Главная проблема в том, что провозглашенное в Жилищном кодексе (ЖК) право собственности граждан на домовое имущество вступает в противоречие как с подзаконными актами различных ведомств, так и с правоприменительной практикой. Жители де-факто лишены возможности распоряжаться МКД как своей собственностью, а если они принимают соответствующие решения, то ни местные власти, ни различные организации не берут их во внимание.
Сегодня вокруг МКД сложилась крайне неопределенная ситуация. Мы до сих пор не решили: обслуживание дома является у нас бизнесом или социальной услугой? Если это все же бизнес, то процесс должен происходить по его законам, если услуга, то государство обязано компенсировать часть затрат на нее гражданам. Например, если они проживают в аварийном или ветхом жилье, то затраты на него в связи с плохим состоянием дома больше, чем в обычных строениях. Но никакой компенсации такие жильцы не получают.
И пока не заметно, что ситуация меняется, власть не решается сделать свой выбор, какой модели отдать предпочтение. Вот и получается, что сегодня обслуживание МКД не является в полном объеме ни бизнесом, ни социальной услугой. Отсюда во многом и проистекает большинство проблем.
Очевидно, что управление МКД — это системная проблема. И решать ее тоже надо системно. В основе ее ЖК, вернее, то, что в этой зоне не работает. Дело дошло до того, что в некоторых регионах губернаторы своим приказом временно отменяли действие Жилкодекса. И никто не возражает против таких решений, несмотря на то что это является вопиющим нарушением закона.
Кому принадлежит дом
Причиной того, что ЖК так и не стал до конца действующим документом, является то, что многоквартирный дом не превратился в объект недвижимости, считает Андрей Широков, председатель комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ. У него должна быть своя восстановительная стоимость, в нем должен развиваться энергосберегающий бизнес. Иными словами, в оборот должно войти такое понятие, как экономика дома. И пока его нет, бессмысленно пытаться внедрять практику управления МКД. А без нее невозможно внедрить и такую не менее важную экономическую категорию, как стоимость управления одним квадратным метром. Только в этом случае можно будет реально требовать от УК и отчетов о том, как расходуются на эти цели деньги, и повышения эффективности самого процесса. А у нас даже мало кто знает, что в этой сумме до 40 % составляют налоги.
Впрочем, это мало кого волнует, ведь сегодня УК получают деньги за обслуживание вне зависимости от качества или объема предоставляемых услуг. В этой сфере царит полный правовой беспредел. Например, подпишет председатель ТСЖ или не подпишет протокол о приемке сделанной работы, этот факт ни на что не влияет. Вот если бы средства поступали на счет УК после того, как будет оформлен такой документ, положение могло бы измениться. Это позволило бы контролировать УК.
Но на данный момент внедрение такой практики малореально, так как нет методик оплаты за оказанные услуги. Собственники не могут даже узнать, за что конкретно и сколько они должны заплатить.
Где взять активных собственников
Современное законодательство и практика управления МКД настолько противоречат друг другу, что свести воедино их практически нереально. ЖК предусматривает коллективное управление общим имуществом МКД, в законе предусмотрено 97 случаев, по которым решение может приниматься только на общем собрании. Вот только созвать его очень трудно, все ТСЖ единодушны во мнении, что в нынешних условиях этот механизм работает с огромными сбоями.
Государство ответило на это тем, что в 2011 году были приняты поправки к закону, которые разрешают создавать советы МКД. Но в силу того, что не определена общая ответственность собственников за состояние имущества МКД, отсутствуют механизмы защиты общих интересов, нет мер воздействия на тех жильцов, которые не оплачивают коммунальные услуги, нарушают другие принципы общежития, этот институт остался преимущественно на бумаге.
ЖК был написан для активных собственников. Но их раз-два и обчелся. Большинство жителей либо не желают участвовать в управлении своим домом, либо хотят это дело свести к минимуму. В итоге все просто стопорится.
Не самые худшие
Между тем система управления МКД со стороны жильцов в России необходима. Многие не знают, но наша страна отнюдь не аутсайдер по числу квартир, объединенных в ТСЖ (кондоминиумы). Так, в Японии их насчитывается 11 % от общего числа домовладений, в Канаде — 12 %, в Польше — 18 %, в США — 22,4 %. В России таких 16,6 %. Иными словами, у нас средние показатели. Но, по причине отсутствия внятной политики по управлению МКД, количество МКД под управлением ТСЖ, ЖК в последние годы снижается. В 2010 году таких домов насчитывалось свыше 217 тысяч, в 2017 году их число сократилось до 99 тысяч. Иными словами, желающих управлять своими владениями у нас становится все меньше. Люди не видят для себя перспективу этого занятия, предпочитают отдавать эту сферу на откуп УК.
Война протоколов
Один из самых острых вопросов управления МКД — замена УК со стороны собственников дома по причине плохой работы последней. Таких случаев немало, когда жильцы хотят сменить управляющую компанию. Но получается это нечасто.
Сегодня, если общее собрание жильцов записывает в своем протоколе решение о смене УК, то оно не имеет реальных правовых и практических последствий. Согласно закону, получившая черную метку УК должна известить жилгосинспекцию об исключении этого дома из реестра обслуживаемых компанией объектов. Но реально это происходит редко, прежняя УК старается максимально затормозить этот процесс, не уведомлять ведомство об этом решении. Для этого скрываются или фальсифицируются протоколы, они переписываются в нужном ключе, а на них ставятся фиктивные подписи жильцов. При этом такая УК часто перестает работать, а лишь продолжает собирать деньги за свои уже не оказываемые услуги.
Как показывает практика, подобная ситуация может длиться полгода, есть случаи, когда она продолжается в течение нескольких лет. И ТСЖ ничего с этим поделать не могут, а зачастую они плохо информированы о том, что реально происходит. Причина такого положения в том числе и в отсутствии компетентных специалистов в товариществе, которому трудно отстаивать свои интересы.
Возвращение управдомов
Директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев полагает, что решением этой коллизии может стать появление института управдомов. В отличие от управдомов советской поры, они нанимаются решением общего собрания. Управдом может быть как индивидуальным предпринимателем, так и юридическим лицом.
Такая практика существует за границей, что-то похожее было в России до революции. Тогда один управдом мог заниматься управлением сразу от 5 до 10 домов. Это делать целесообразно и сейчас. Такой подход позволит снизить бремя оплаты его работы.
Такой управдом должен быть профессионалом в своей сфере, разбираться как в экономических реалиях обслуживания МКД, так и в технических аспектах. Сегодня собственники часто платят больше, чем получают по факту оказанных услуг; при наличии такого специалиста оплата бы производилась за реально выполненную работу.
Любопытно, что в России уже есть такой опыт. В городе Ангарске Иркутской области УК наняли таких управдомов. Каждый из них обслуживает по 10 МКД. Но вопрос этот непростой, необходимо создавать систему аттестации таких специалистов. В конечном итоге они могут стать реальными посредниками между управляющими компаниями и жильцами, наладить нормальные партнерские отношения на здоровой экономической базе.
Управдомы — это лишь одна из возможных схем по совершенствованию управления МКД. В любом случае, трудно надеяться на успешное развитие экономики, если мы никак не можем наладить эффективное управление ее первичным звеном — многоквартирным домом.
Владимир ГУРВИЧ