25 октября совет директоров ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 200 базисных пунктов – до 21% годовых. Решение серьезное, ведь до этого в 2024 году ставку повышали уже дважды и по-крупному — в июле с 16 до 18% годовых и совсем недавно в сентябре — до 19%.
При этом ставка на то и ключевая, что играет ключевую роль в формировании рынка ипотеки. Многие банки подготовились загодя. Так Сбер поднял ставку по ипотечным кредитам еще до официального заседания ЦБ. Другие могут последовать его примеру.
Чего ожидать рынку ипотечного жилья теперь?
Потолок пробит
Ставки повышены, проценты растут. Почему это случилось?
— Из основных причин, требующих повышения ключевой ставки, важно выделять уровень инфляции и ее динамику, волатильность курса рубля, экономические изменения, стабильность банковской системы, а также, безусловно, международную обстановку, — считает управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский») Денис Коноваленко. — В современных реалиях многие банки приняли решение о повышении ипотечных ставок в связи с ожиданием повышения ключевой ставки. В большей степени ипотекой, безусловно, пользуются покупатели новостроек комфорт-класса – в данном сегменте уровень сделок с ипотекой мог превышать 85%.
Сейчас для клиентов остается доступной обновленная программа семейной ипотеки, траншевая ипотека от застройщиков, беспроцентная рассрочка, а также рыночные продукты с перспективой рефинансирования.
При этом помимо явственного тренда существуют и подводные камни, долгоиграющие факторы.
— Среди причин резкого роста рыночных ипотечных ставок в октябре сразу несколько факторов, — объяснил Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» — Часть из них — традиционные, они связаны с конъюнктурой рынка. Речь о текущей высокой ключевой ставке ЦБ и о прогнозах банкиров о новом «шаге» регулятора вверх — плюс 1%-2%. Но выделим и две другие причины, которые повлияли на то, что «потолок» в 24% (у Сбербанка 24,6%) был стремительно пробит. Теперь банкиры «возводят» его на уровень выше 25,5% (ВТБ – 26,7%, Альфа-Банк – 25,99%), а попутно не исключают дальнейшего роста.
Очевидно, что импульсом для «взрывного» повышения ставок стало октябрьское решение ЦБ об отмене полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке. Напомним, регулятор ежеквартально, опираясь на средний уровень ПСК по всем банкам за период кварталом ранее, устанавливает максимальную стоимость кредитов, в том числе ипотеки.
При этом, согласно законодательству, она не должна превышать среднее расчётное значение по рынку больше, чем на треть. Так, с начала IV квартала 2024 года предельная ставка по ипотеке на новостройку была установлена регулятором на уровне 22,4%, при покупке вторичного жилья — чуть больше 24,5%. Отметим, назначая ПСК для ипотеки, ЦБ опирался на статистику II квартала, когда КС была 16%. В результате «потолок» ЦБ не давал банкам повышать ипотечные ставки. Что, в свою очередь, делало экономику ипотечного кредитования невыгодной. Работать себе в убыток банкиры не привыкли.
Вот почему они вновь стали использовать лазейки в виде комиссий от клиентов и застройщиков. Но, как проверено временем, такие схемы дают импульс к росту цен на недвижимость. Поэтому ЦБ, взвесив за и против, сделал неожиданный шаг и отменил требование к ПСК по ипотеке с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года.
— Говоря простыми словами, разрешил банкам устанавливать любые проценты по рыночным жилищным кредитам, — продолжает Баджурак. — Поэтому мы не исключаем, что из-за дальнейшего роста КС ипотечные проценты «полетят» к 30% годовых. Сам регулятор так объяснил решение об отмене ПСК: «Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья».
Против тренда
Ещё один фактор, толкнувший ставки вверх, на наш взгляд, связан с ужесточением требований ЦБ к риск-аппетитам банков. Напомним, если они выдают ипотеку (и другие кредиты) клиентам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), то обязаны создавать повышенные резервы, а по сути, отвлекать капитал. Повышая ипотечные ставки, банки руководствуются правилом: будем кредитовать только платёжеспособных клиентов — меньше и дороже. Можно сказать, что запредельными ставками банки «замораживают» ипотеку. Заметим, те немногие клиенты-«счастливчики», которые пройдут по зарплатам и ПДН для одобрения ипотеки по ставкам 24%-26%, за пару лет, пока обслуживают дорогую ипотеку в ожидании рефинансирования, принесут банкам неплохой доход.
— Как показывает практика, средние и небольшие банки редко идут против тренда, который формируют маркетмейкеры — Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, — считает Баджурак. — Исключения бывают. Например, в начале 2024-го Банк ДОМ.РФ и УБРиР не стали вводить комиссии для застройщиков, чтобы выдавать льготные кредиты. Возможно, альтернативные решения будут у некоторых игроков и по ставкам этой осенью. Но, на наш взгляд, сохранение процентов на уровне 22%-23% (плюс 3%-4% к ключевой ставке ЦБ на 24.10.24) не даст банкам особых конкурентных преимуществ.
Ведь клиенты понимают, что ставки выше психологического уровня в 20% — заградительные для кредитования. Под повышение процентов подпадают все собственные программы банков — на новостройки, «вторичку», ИЖС, рефинансирование, а также комбо-ипотека и кредитование под залог недвижимости. Заметим, в госпрограммах, где ставки субсидирует государство, ставки не меняются. Правда, у льготников своя «головная» боль, ведь банки «взвинчивают» до 50% первоначальный взнос.
Что фактически закрывает меры поддержки тем миллионам россиян, которые соответствуют требованиям госпрограмм, но не накопили половину цены квартиры. На наш взгляд, повышением ПВ в 2,5 раза банки фактически «замораживают» льготное кредитование. Уменьшать ипотечные ставки ниже ключевой ставки (КС) ЦБ банки могут только за счёт субсидий застройщиков, то есть на новостройки. Но вряд ли такие схемы останутся на рынке надолго, ведь запасы прочности у девелоперов не безграничны. А горизонт высоких ставок уходит за 2025-й год. По этой же причине банки не смогут держать проценты хотя бы на уровне плюс 1%-2% КС, ведь «ключ» — это базовая цена фондирования. Все другие источники (деньги бизнеса и вкладчиков, биржевые и др.) — дороже.
Поэтому выдавать ипотеку по ставкам ниже рынка никто из банкиров не станет.
Продать что-нибудь ненужное…
— Повышение ключевой ставки негативно отразится на рынке недвижимости — его ждет замедление, — считает директор по продажам компании РОКВУЛ Максим Тарасов. — Это коснется в том числе скорости строительства и возведения новых объектов. Велика вероятность уменьшения количества предложений на рынке недвижимости, так как девелоперы будут меньше инвестировать в новые стройки и замедлять строительство уже существующих объектов.
Изменения коснутся и земельного банка, так как небольшие компании будут вынуждены продавать земельные участки более крупным игрокам – это стандартная практика. С высокой долей вероятности прогнозируем сокращение количества предлагаемых квартир на рынке. Можно ожидать снижение вовлеченности бизнеса в строительство объектов из-за увеличения числа кредитов и повышения процентных ставок по ним. Также сократится количество ипотек, поскольку новая процентная ставка по ипотеке может оказаться слишком высокой для населения. В целом, к середине 2025 года ожидается резкое снижение спроса на рынке недвижимости. Восстановление спроса считаем возможным при новых мерах господдержки и возвращении ключевой ставки на уровень 14-15%.
— Уже сегодня ставка по рыночной ипотеке превышает 25% годовых (в Сбере, ВТБ и других банках), что для большинства заемщиков является недоступной роскошью и может рассматриваться только как довесок к основной сумме при расчетах за жилье, — пояснил кандидат экономических наук, член Торгово-Промышленной Палаты Восточной Сибири, предприниматель Аркадий Астрахан. — При такой ситуации, брать больше 20-30% от цены квартиры в ипотеку — самоубийство. Однако рынок не умер совсем, есть граждане, кто верит в то, что через 1-2 года ставки придут в норму и можно будет рефинансировать этот кредит под более низкий процент, зафиксировав цену на недвижимость в текущих ценах, которые однозначно улетят «в космос», как только начнет снижаться цена денег. Тем, кто очень хочет купить жилье именно сейчас, испытывая дефицит финансов, нужно либо отложить покупку, либо искать варианты с рассрочками от застройщиков (или собственников), либо, как говорил Шарик из м/ф «Простоквашино»: «Нужно продать что-нибудь ненужное..».
— Многие банки уже скорректировали условия своих программ, включая повышение минимального первоначального взноса и процентных ставок, — рассказывает Юлия Маркина – ипотечный брокер агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» (Сочи). — Например, Альфа-Банк увеличил минимальный взнос по стандартной ипотеке и семейным программам до 50%. Это заметный рост, который говорит о значительных изменениях на рынке ипотечного кредитования. Основной причиной таких действий со стороны банков является ожидание повышения ключевой ставки Центральным банком. Уже сейчас по ряду программ ставки могут доходить до 28,5%, что выглядит весьма высоким и порой даже абсурдным уровнем для готового жилья.
В этих условиях ипотечные платежи становятся все менее привлекательными для покупателей, и многие отказываются от покупки, несмотря на наличие значительных накоплений. Для тех, кто всё же планирует приобретение недвижимости, остаётся несколько возможных выходов. Один из них — это обращение к государственным программам поддержки, которые пока предлагают более приемлемые условия. Однако и здесь происходит ужесточение, например, увеличение размера первоначального взноса. Также покупатели могут рассматривать рассрочку или субсидирование от застройщика, что может несколько смягчить финансовую нагрузку. В текущей ситуации покупка недвижимости становится всё более сложным решением для многих людей, и дальнейшая динамика будет зависеть от действий банков и Центрального банка.
Ипотечный коллапс?
— Сбербанк повысил ставки по ипотеке, и это только начало. Я считаю, что в ближайшее время примеру последуют и другие банки, — считает магистр экономики, финансовый обозреватель, ведущий программы «Рынки» на РБК-ТВ Никита Макаров.
Что толкает ставки вверх, и грозит ли рынку ипотечный коллапс? Какие есть альтернативы для тех, кто мечтает о собственном жилье?
— Последний принт инфляции в среду оказался хуже ожиданий: инфляция в России не замедляется, более того, продолжает расти. Корпоративное кредитование также демонстрирует рост. И если в динамике ВВП наметилось замедление, и мы наблюдаем спад в розничном кредитовании, то экономика в целом по-прежнему перегрета, а рынок труда жёсткий. Риторика регулятора носит ястребиный характер.
Некоторые банки будут удерживать старые ставки, скорее всего, только по отдельным проектам, например, собственным. Так, если банк участвовал в строительстве совместно с девелопером, они могут предоставить субсидию и какое-то время сохранять прежние ставки. Также остаются в силе ипотечные программы с господдержкой: арктическая ипотека, дальневосточная ипотека, IT-ипотека, ипотека для участников СВО и семейная ипотека. Эти программы пока не отменены, и ставки по ним сохранятся на льготном уровне.
Правда, фактически, ипотека уже является запретительной. Ежемесячно темпы выдачи рыночной ипотеки падают примерно на 40%. Вполне ожидаемо, что при ставке под 20% желающих оформить ее немного. Более того, банки стараются убирать из своих калькуляторов информацию о сумме переплаты — при такой ставке за 5 лет выплачивается вторая стоимость квартиры. И, конечно же, в такой ситуации ипотека – не лучшее решение. Вероятно, единственные, кто сейчас пользуется рыночной ипотекой, – это те, кто меняет квартиру на немного большую с небольшой доплатой, растянутой на длительный срок. В таком случае люди, скорее, покупают возможность платить ежемесячно комфортную сумму, а не низкую ставку.
— Что касается рыночной ипотеки, в настоящее время от нее лучше воздержаться, — считает Никита Макаров. — Можно рассмотреть вариант с арендой жилья и накоплением средств. Высокие ставки по депозитам позволяют получать 20% и выше годовых на безрисковых инструментах, что существенно превышает среднюю доходность акций на Мосбирже.
Можно разместить средства на депозите, приобрести флоутеры (облигации с плавающей ставкой) или облигации с высоким кредитным рейтингом, доходность которых привязана к ключевой ставке. Доходность по таким инструментам сейчас может превышать 20% годовых.
Еще один вариант – вложить деньги в фонд денежного рынка. Его доходность, капитализируемая ежедневно, также будет превышать ключевую ставку.
Итог
Есть надежда, что спустя год ЦБ справится с инфляцией, что позволит снизить «ключ».
— Тогда по цепочке банки улучшат условия кредитования как по ставкам, так и по требованию к ПВ, — считает Ярослав Баджурак. — Другое решение — посмотреть программы застройщиков. «Сюрпризы» банков со ставками и ПВ стимулируют переток спроса покупателей новостроек в сторону программ девелоперов. Тем более, к предновогоднему сезону у продавцов квадратных метров появляются скидки как по ценам квартир, так и по условиям ипотеки от застройщиков, рассрочкам и т.д.
Следует добавить, что, оценив последствия октябрьского взвинчивания ставок, банки к концу года могут немного «порезать» рыночные проценты. Например, предложив акции к новогоднему сезону со ставками на 0,5%-1% меньше текущих. Ведь годовые планы продаж ипотеки никто не отменял, поэтому в ноябре-декабре банкиры всегда уменьшали аппетиты. Но оговоримся, текущий взрывной рост ипотечных процентов спровоцирован несколькими факторами, а не только ключевой ставкой.
Поэтому вряд ли мы увидим «откат» процентов к уровню хотя бы 20%, ведь банки рассчитывают свои доходы, балансируя между предложением на конкурентном рынке и клиентским спросом. Напомним, что ЦБ отменил ПСК до конца I квартала 2025 года. Получается, что на ближайшие полгода у банков «развязаны руки» в плане назначения максимальных ипотечных ставок.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО