Если до недавнего времени на отечественном рынке недвижимости наблюдалось перераспределение покупателей со «вторички» на покупку квартир в новостройках, то сейчас стоит ожидать отката в обратном направлении, — считают эксперты.
Застройщики могут снизить качество жилья или объем предложения
Все дело в том, что, после отмены льготной ипотеки, начал работать фактор выравнивания ипотечных ставок. Ценовая конкуренция между вторичным и первичным жильем в этих условиях, безусловно обострится, — считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.
Своими размышлениями он поделился на аналитической дискуссии «Развилки рынка недвижимости» в рамках XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге.
— Мы привыкли рассматривать вторичный рынок как рынок старого жилья, а в том же Екатеринбурге доля современного жилья в структуре выше, чем в хрущёвках и брежневках. Вторичный рынок сегодня очень разнообразный, широкий. И в условиях выравнивания ипотечных ставок, очевидно, что сейчас будет скорее обостряться конкуренция между сегментами, — отметил Хорьков.
При всем при этом объем предложения вторичного жилья очень невелик. Например, количество нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга составляет порядка 53 тыс. штук, на вторичном — менее 8 тыс.
— Уже сейчас намечается тенденция роста цен на вторичку, — подтвердил и заместитель коммерческого директора «Синары-Девелопмент» Александр Щепкин. По его словам, какой-то период времени и первичка, и вторичка будут развиваться параллельно. Но постепенно, с падением ключевой ставки, вторичка начнет догонять первичный рынок по уровню цены и, соответственно, восстанавливаться.
А вот вице-президент по контролю, аналитике и управленческой отчетности девелоперской компании «Прогресс» Владимир Святый считает, что в сложившейся ситуации застройщики могут снизить качество возводимого жилья или объем предложения.
— Снижение цены произойдет за счет того, что просто темпы ее роста будут ниже инфляции. Это единственное, что можно констатировать как снижение цены, но не прямое, — разъяснил он «кухню» такого снижения.
Вместе с тем, директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе полагает, что застройщикам невыгодно снижать номинальную цену. По его словам, все крупнейшие компании, которые заинтересованы в сохранении оборота с 1 июня, выбрали позицию не предоставлять скидки, а дождаться субсидированной ипотеки, потому что «продает ставка и первоначальный взнос, а не прямая скидка».
— В распространенность рассрочки, когда застройщик будет на себя принимать роль банка в смысле проведения скоринга я как в безопасный инструмент не очень сильно верю, это скорее элемент дополнительный, — поведал Лобжанидзе.
На фоне роста ставки по ипотеке продолжает расти аренда квартир
Уже понятно, что текущие рыночные ставки по ипотеке – заградительные. Недвижимость по новым ценам будут покупать только те люди, которые никогда не зависели от ипотеки. В этом случае следует ожидать существенного сокращения оборотов продаж. Это прогнозирует и добавил директор аналитической платформы bnMAP.pro. Сергей Лобжанидзе.
Все рыночные процессы будут происходить только на фоне ожиданий о снижении ключевой ставки и вслед за этим снижения рыночных ставок по ипотеке, без которых не произойдет никакого роста продаж, — предполагают эксперты.
Об альтернативе покупки недвижимости – аренде квартир — упомянул директор по продажам федеральных проектов девелоперской компании «Самолет» Максим Зорин.
— Аренда квартир стремительно растет и продолжит расти. Платеж по ипотеке высокий, аренда сильно меньше. Это тот фактор, с которым нам всем, скорее всего, придется жить, работать в ближайшие полгода-год точно. То есть какие-то программы rent-to-own, когда снимаешь квартиру с проживанием и последующим выкупом, я думаю, это то, что вслед за трейд-ином, который в целом мы все научились делать, будет одним из неизбежных драйверов рынка девелопера, — считает Максим Зорин.
В рассрочке на недвижимость больше минусов, чем плюсов?
Раскручивание застройщиками программ рассрочки в качестве альтернативы льготной ипотеки имеет больше рисков, чем плюсов, сообщила руководитель направления по работе с рынком первичного жилья Домклика Елена Балахонова на сессии Сбера «Жилье и новые сегменты девелопмента. Перезагрузка рынка ипотеки» в рамках XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild, который проходит в Екатеринбурге.
— То, что на наш взгляд, вот сегодня буквально обсуждали с одним партнером на встрече, серьезное раскручивание рассрочки, оно в определенной мере очень похоже на ту иглу, на которую рынок у нас в свое время подсел в виде льготных программ, — сказала она.
По ее словам, если клиенту, даже если у него есть деньги, предлагают рассрочку, в текущих условиях он согласится, ведь это выгодно.
«Поэтому, по сути, есть риск того, что мы не сможем в какой-то определенный момент времени ограничить эти программы. Потому что, во-первых, я рассрочку, может быть, и не хотела бы предлагать, а сосед через дорогу предлагает, а мы конкурируем сейчас даже за то малое количество клиентов. Рисков вот конкретно в этом решении, на мой взгляд, гораздо больше, чем плюсов», — констатировала Елена Балахонова.
Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников на сессии констатировал, что отрасль находится в ситуации неопределенности: сперва прекратилась льготная ипотека, затем закончились лимиты по семейной.
— Вся отрасль, действительно, миллионная отрасль, если считать в работниках, она сегодня стоит с открытыми глазами, и ей молчат в ответ, — посетовал он.
По словам Вячеслава Трапезникова, застройщики прекрасно понимают, что рассрочка – это, мягко говоря, не лучший выход. Да, если человек приходит с сумкой денег, ему с порога предлагают 10-процентную скидку. Но проблема в том, что таких людей, с сумкой денег, немного.
Как рассказала Елена Балахонова, рынок, после 1 июля, когда была отменена льготная ипотека, переориентировался на семейную ипотеку. Причем клиенты управляют своим ежемесячным платежом путем снижения размера кредита за счет увеличения первоначального взноса.
— Мы в новостройках видим такую же зависимость: на текущий момент у нас 31% клиентов, которые на базовых программах оформляют ипотеку, имеют первоначальный взнос больше 50%, и еще определенная часть имеет первоначальный взнос 30% +. В совокупности две эти группы — это 60%, — рассказала топ-менеджер Домклика.
Тем не менее, по словам Балахоновой, если сравнивать с маем прошлого года, Сбербанк потерял только четверть, или даже чуть меньше, в количестве выданных кредитов.
В свою очередь управляющий Свердловским отделением Уральский банк Сбербанка Владислав Шиленко заявил, что, несмотря на непростую тенденцию на рынке, темпы строительства растут.
— На начало года у нас было по счетам эскроу порядка 4,2 млн квадратных метров, то уже сейчас — порядка 5 млн. При этом обеспеченность этих объемов составляет около 50%, наполнение неплохое. Средневзвешенная ставка, которая волнует, когда принимают решение о финансировании, сейчас 5%, — отметил он.
По данным Уральского банка Сбербанка, в Свердловской области в настоящее время работают 92 застройщика. «Рынок Свердловской области растущий, интересный и достаточно маржинальный.
По словам Владислава Шиленко, Сбербанк видит перспективы развития и интерес со стороны клиентов в развитии направления light industrial (производственно-складские помещения площадью от 100 до 1,7 тыс. кв м). Это новая ниша, которая пока не достаточно изучена.
Подготовила Елена МАЦЕЙКО,
(по материалам Форума 100+ TechnoBuild-2024)