Квартирный обмен, траншевая ипотека и совместный кредит снова в тренде? Как отмена льготной ипотеки скажется на рынке отечественной недвижимости
Ипотека продолжает играть ключевую роль при покупке жилья. Особенно это актуально для первичного рынка, где доля сделок с использованием кредитов составляет 78%. Спрос на новостройки с 2020 года был обеспечен, в основном, программой ипотеки с господдержкой, которая завершила свое действие 1 июля 2024 года. В преддверии сворачивания программы на рынке новостроек наблюдался ожидаемый всплеск спроса.
Уже сейчас понятно, что теперь, по окончании действия льготной ипотеки, первичный рынок будут поддерживать адресные программы: до конца 2024 года действует IT-ипотека, остается семейная ипотека, и спрос на нее растет. Также продолжают работать программы для жителей отдельных регионов страны.
Каковы итоги льготной ипотеки и последствия ее отмены? Что ждет российский рынок недвижимости, и как избежать перспективы тупика? Об этом мы расспросили наших экспертов.
Партнерские программы и квартирный обмен
В связи с отменой льготной ипотеки в последние месяцы ее действия на рынке недвижимости наблюдался высокий спрос, а стоимость квартир в новостройках росла.
— Например, в Сочи цены на жилье увеличились на 4,4%, — говорит коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Татьяна Коломийцева. – Сейчас рынок недвижимости в состоянии адаптации к новым условиям ипотечного кредитования. Банки предлагают стандартные программы с процентной ставкой 17,5-23%, что значительно повышает ежемесячный платеж. При этом программу поддержки семей с детьми с рядом изменений продлили до 2030 года. Ею могут воспользоваться семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, но на эту ипотеку нельзя будет приобрести малогабаритное жилье или студию.
Также планируется создание специальных льготных ипотечных продуктов для медиков и педагогов. Продолжится действие IT-ипотеки со ставкой 5%. Сейчас решается вопрос сохранения программы льготной ипотеки для отдельных регионов России, где все еще видны невысокие темпы строительства нового жилья и его покупки. Будут сохранены ипотечные программы на новостройки с выгодными процентными ставками при субсидировании от застройщиков.
— Эксперты прогнозируют стабилизацию рынка после периода адаптации. В целом, снижения цен на рынке новостроек не ожидается, — продолжает Коломийцева. — Крупные девелоперы достаточно быстро адаптировались к изменениям в конъюнктуре рынка, предложив альтернативные инструменты продаж и стимулирования спроса. Эксперты отрасли отмечают, что более востребованными станут программы, разработанные застройщиками совместно с банками-партнерами: краткосрочная субсидированная и траншевая ипотеки, программы с субсидированными ставками на новостройки.
С учетом текущей ситуации застройщики сегодня ведут более гибкую ценовую политику, работают с покупателями на индивидуальных условиях, предлагают новые механизмы «подогревающие» спрос: различные программы лояльности, сезонные акции и скидки. Большей популярностью среди клиентов стала пользоваться рассрочка.
Кроме того, покупатели могут воспользоваться программой «Квартирный обмен», в рамках которой они выбирают новую квартиру в жилых комплексах компании, а застройщик выкупает старое жилье клиента. Деньги от продажи зачисляются в счет стоимости новой квартиры или в качестве первоначального взноса по ипотеке. При этом девелопер берет на себя реализацию квартиры клиента, предоставляет от 3 месяцев на переезд после выкупа, и при необходимости погашает ипотеку на старую квартиру.
При этом в южных реионах, в частности, в Сочи, стоимость вторичного жилья на фоне ужесточения условий кредитования на первичном рынке приблизилась к расценкам на новостройки. По информации отдела маркетинга AVA, рост стоимости квартир на вторичном рынке недвижимости с начала года составил 19%.
С точки зрения банка…
— Согласно статистике Банка России, средневзвешенная (то есть с учетом объемов предоставленных кредитов) ставка по ипотеке на первичном рынке недвижимости на 1 июня 2024 года равнялась 6,17%, а максимум в I полугодии пришелся на март — 6,35%. На вторичном рынке ставки выше — 10,3% на начало июня, — объясняет заместитель директора Департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» Вадим Шамин. — Эти цифры хорошо показывают, какую большую роль на рынке недвижимости играла программа господдержки. В прошлом году на ее долю пришлось около 60% всех выданных ипотечных кредитов. Похожие цифры можно ожидать и по итогам I полугодия 2024 года с пиковыми значениями в мае-июне — за счет заемщиков, стремившихся запрыгнуть в последний вагон льготной программы.
— Очевидно, именно она была ключевым фактором на рынке, и ее окончание сильно повлияет на ситуацию с недвижимостью в стране, — прогнозирует эксперт. — Так, можно ожидать снижения интереса покупателей к ипотечному кредитованию, а значит, и спроса на новое жилье. Ипотека, остающаяся для россиян основным способом приобрести собственное жилье, с огромными ежемесячными платежами при ставке под 20% по рыночным программам, просто станет недоступной для подавляющей части потенциальных покупателей.
— В случае ожидаемого снижения числа сделок, — продолжает Вадим Шамин — застройщики могут пересмотреть ценовую политику. Однако, вероятное уменьшение цен, скорее всего, будет незначительным и временным, так как рынок будет адаптироваться к новым условиям. Это могут быть субсидированные застройщиками кредиты с уменьшением ставки, но с увеличением общей стоимости.
Некоторые компании уже сообщают о сохранении «льготных условий» на несколько первых лет ипотеки с последующим повышением ставки, но с возможностью рефинансирования. Возможны скидки и специальные условия на покупку квартир в отдельных новостройках, например, не пользующихся большим спросом. Снижение себестоимости строительства едва ли является действенным путем, поскольку повлияет на качество конечного продукта. В целом, при таких условиях может несколько уравняться спрос на первичном и вторичном рынках, поскольку больше не будет работать фактор более низких ставок на «первичку».
По этой причине увеличится интерес покупателей к «вторичке», где цены на «квадрат», как правило, ниже, а въехать в жилье можно сразу, не дожидаясь пары-тройки лет до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, к тому же, не тратя дополнительные средства на аренду квартиры.
Однако, как считает Вадим Шамин, к концу 2024 года интерес к рыночным программам с двузначными ставками на первичном рынке все же может вырасти. Ведь покупатели квартир в новостройках, не подпадающие под критерии семейной программы или IT-ипотеки, по которой также заканчиваются лимиты, будут вынуждены, в отсутствие выбора, соглашаться на такие условия. В этом случае, по всей видимости, заемщики будут рассчитывать на возможность рефинансирования ипотеки под более приемлемые условия в ближайшие несколько лет, когда снизится ключевая ставка ЦБ РФ, а значит, и процентные ставки по кредитным продуктам.
— По нашим оценкам, популярность готового жилья эконом и комфорт-класса с отделкой и меблировкой будет расти. И одним из катализатором роста станет как раз отмена льготной ипотеки, — считает директор по продукту и развитию каналов продаж компании «Кухонный Двор» Карина Гудова. — Уже в ближайшее время на рынке первичного жилья будет наблюдаться некоторое падение, в то время как вторичка оживет. В частности, это касается жилья, которое было сдано застройщиками совсем недавно и в котором уже имеются все условия для проживания — современный функциональный ремонт и встроенная мебель, как минимум, кухня.
Таким образом, для девелоперов квартиры в новостройках с готовым ремонтом и мебелью могут стать попросту конкурентным преимуществом, которое позволит вернуть покупателя, переоринтировавшегося, в связи с отменой господдержки ипотечного кредитования, на вторичный рынок.
В настоящее время рассматривается внесение изменений в закон о долевом строительстве и включении встроенной мебели в ипотечный кредит. Если законопроект будет принят, это позволит снизить стоимость жилья на первичном рынке и сократить расходы на его обустройство, что также повысит спрос на приобретение недвижимости.
Стратегическое видение
После отмены льготной ипотеки средняя ставка по кредитам на жильё, скорее всего, вырастет, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — По несубсидируемым программам средняя ставка достигла 18% годовых. Практика показала, что на долю льготной и других видов ипотеки приходится около 70-80% выданных кредитов, поэтому можно предположить, что средневзвешенная ставка по выданным кредитам поднимется с текущих 6-8% до 10-12% годовых.
— С увеличением средней ставки по ипотечным кредитам доступность ипотеки для широкого круга покупателей в регионах снизится, — считает Руслан Сырцов. — По нашим прогнозам, спрос на ипотеку с целью покупки квартиры может снизиться на 15-20%. Тем не менее, мы ожидаем, что семейная ипотека и другие целевые программы останутся актуальными и будут поддерживать определенный уровень спроса.
Конечно, застройщики будут использовать разные инструменты для поддержания спроса на фоне отмены льготной ипотеки. Один из наиболее эффективных методов — это траншевая ипотека, при которой кредит будет выдаваться частями под разные ставки или сама ставка будет плавающей для разных периодов выплат. Помимо этого, застройщики могут предлагать программы рассрочек, которые дадут возможность покупателям оплачивать квартиру частями в течение длительного периода. Разовые акции по снижению ипотечных ставок также могут стимулировать спрос.
Вырастет значение скидок. Дисконты на определенные категории квартир или при определенных условиях покупки станут появляться чаще. Застройщики могут организовывать акции, приуроченные к значимым датам или событиям, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей. Также возможны партнерские программы с банками, которые будут предлагать более выгодные условия кредитования для покупателей новостроек, скажем, сниженный первоначальный взнос, транши, плавающие ставки, накопительную ипотеку.
При этом соотношение цен на первичном и вторичном рынке, вероятно, изменится после отмены льготной ипотеки. В последние годы новостройки обгоняли по темпам роста цен вторичное жильё, что было обусловлено доступностью льготной ипотеки. После её отмены можно ожидать определённого перераспределения спроса в пользу вторичного рынка, так как ставки по ипотеке на строящееся жилье вырастут до уровня ставок на вторичном рынке.
Однако маловероятно, что этот рост будет стремительным. Скорее всего, речь идет о постепенном выравнивании цен на первичном и вторичном рынках. Вторичное жилье, действительно, может немного подорожать, сократив отставание от новостроек, поскольку часть покупателей переключится на поиск готового жилья. На первичном рынке резкого падения цен ожидать не стоит: застройщики обладают достаточным запасом прочности и инструментами для поддержания спроса, такими как субсидирование ставок и программы рассрочек. Вероятно, цены на новостройки продолжат расти, но более сдержанными темпами, чем в предыдущие периоды.
Затоваривание и аренда с выкупом
Будут ли квартиры стоять без дела? Не произойдет ли за счет снижения спроса накопление нераспроданных квадратных метров в новостройках?
Отмена льготного субсидирования кредитной ставки, безусловно, окажет влияние на динамику продаж квартир в новостройках, однако затоваривания ожидать не следует. Прежде всего, застройщики уже адаптировались к ужесточению условий льготной ипотеки, которое произошло в конце 2023 года, и внедрили множество инструментов для поддержания спроса.
— Перспективы у квартир формата «заезжай и живи», с готовым ремонтом и мебелью, могут измениться в условиях повышения ипотечных ставок, — считает Руслан Сырцов. — Такие квартиры обычно стоят дороже обычных, и дорогая ипотека будет стимулировать покупателей выбирать более доступные варианты жилья. В условиях снижения доступности ипотечных кредитов покупатели, вероятно, будут отдавать предпочтение квартирам без отделки или с минимальной отделкой, чтобы сократить первоначальные затраты.
Застройщики, учитывая изменения на рынке и потребности клиентов, могут уменьшить количество предложений квартир с полной отделкой и мебелью. Это позволит им предлагать более доступные варианты жилья. Несмотря на удобство квартир под ключ, их доля на рынке новостроек может сократиться, уступив место более бюджетным предложениям, — считает эксперт «Метриум».
В условиях повышения ипотечных ставок и снижения доступности льготного кредитования, застройщикам и банкам, вероятно, придется разрабатывать собственные условия доступной ипотеки. Одним из возможных вариантов может стать аренда жилья с правом выкупа.
Такие схемы могут включать аренду с последующим выкупом, где часть арендной платы засчитывается в счет будущего выкупа жилья, или предоставление рассрочки на длительный срок без значительных процентов. Также возможны программы субсидирования первоначального взноса или предоставление гибких условий платежей, чтобы сделать покупку более доступной для широкой аудитории.
Достаточно высока вероятность появления льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и для работников оборонно-промышленного комплекса (ОПК). Государство и финансовые институты активно ищут способы поддержки различных категорий населения, особенно в условиях текущей экономической ситуации и повышения стоимости кредитования. Программы по субсидированию ипотечных ставок на первые несколько лет кредита, как это планирует сделать Сбербанк, также имеют высокий потенциал. Это позволит снизить финансовую нагрузку на заемщиков в первые годы выплат.
Нужно уменьшать себестоимость строительства, что может включать оптимизацию проектных решений, применение современных строительных технологий и материалов, а также повышение производительности труда. Государство может способствовать этому, предоставляя налоговые льготы и субсидии на инновационные строительные технологии, а также упрощая административные процедуры и сокращая бюрократические барьеры.
Развитие инфраструктуры в новых районах застройки может значительно снизить затраты застройщиков на подключение к инженерным сетям и создание необходимых объектов инфраструктуры.
Прямое финансовое стимулирование девелоперов через субсидии и гранты на строительство доступного жилья может помочь снизить конечную стоимость квартир. Такие меры могут включать субсидирование процентных ставок по кредитам для застройщиков, поддержку проектов социальной направленности и программы совместного финансирования.
Москва-Москва…
— Средняя рыночная ставка сейчас является заградительной и составляет порядка 19%, — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — Однако фактические ставки по оформляемым займам меньше, так как пользуются популярностью IT-ипотека 5%, семейная ипотека 6%, субсидированная ипотека от застройщика (около 12% с увеличением стоимости квартиры), траншевая и аккредитивная ипотека (символические взносы в первый год выплат с возможностью последующего рефинансирования). Рыночной ипотекой в чистом виде сейчас практически никто не пользуется. К ней прибегают в рамках комбинированных программ или при необходимости взять кредит на недостающую сумму.
Сейчас в Москве более 70% сделок совершается с помощью заемных средств. При этом из них лишь около 10% приходилось на всеобщую льготную ипотеку. Поэтому, если отток клиентов с рынка жилищного кредитования столицы и будет наблюдаться, то минимальный. Но в других субъектах РФ, действительно, возможен серьезный спад, по крайней мере, до значительного снижения ключевой ставки.
— На мой взгляд, властям следует снижать стоимость земельных участков под строительство и плату за смену ВРИ, по крайней мере, устанавливать дисконт для девелоперов, намеренных обеспечить комплекс разветвленной социальной инфраструктурой, — высказывает свое мнение Дмитрий Голев. — В результате, даже без льготного кредитования удастся добиться повышения доступности жилья. К тому же, правительству стоит тщательнее контролировать ситуацию с ценами на строительные материалы и оборудование.
Нас спасет ИЖС?
— Строительная сфера в России остается одной из самых активных отраслей экономики, — уверен директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. — Аналитики полагают, что сворачивание с 1 июля ипотеки с господдержкой приведет к тому, что спрос перераспределится в пользу вторичного рынка и сегмента ИЖС. По мнению экспертов рынка, именно ИЖС продолжит стабильно наращивать объемы. Первый тренд в этом направлении связан с сезонностью: традиционно в мае и в летние месяцы активизируется строительство частного жилья, чтобы будет иметь отложенный эффект при вводе объектов с августа и осенью.
Второй тренд, поддерживающий сектор, обусловлен максимальным спросом на ипотеку в ИЖС. Программы кредитования, получившие распространение на индивидуальные дома, подстегнули ввод частных домов.
Третий тренд обеспечивается сокращением или пересмотром части ипотечных программ. Сейчас самое подходящее время для покупки частного дома. В помощь покупателям — семейная ипотека под 6% годовых, IT-ипотека – под 5% годовых, сельская – под 3% годовых, Дальневосточная и арктическая ипотека – под 2% годовых.
Льготная ипотека во всем виновата?
Одной из самых болезненных тем для покупателей жилья остается вопрос его доступности. Причем он актуален и для России, и для других государств – а для ряда стран нередко стоит наиболее остро.
— Ситуация невыгодна и строительному сектору, — отмечает Константин Злобин. — Чем меньше людей имеют возможность приобрести жилье, тем меньше его нужно возводить. В итоге огромная сфера может постепенно уйти если не в минус, то в стагнацию. Логично, что на этом фоне предпринимается масса попыток найти способ сделать покупку недвижимости более простой и выгодной для максимального числа жителей.
Тренд на повышение доступности жилья – глобальный, он активно обсуждается не первый год. Основных аспектов, на которые обращают внимание и власти разных государств, и бизнес, несколько. Во множестве стран благосостояние людей, а с ним и возможность приобрести новое качественное жилье, растет намного медленнее, чем стоимость недвижимости.
— Скажем, в России (как и в других странах) негативную роль, по мнению специалистов, сыграла массовая льготная ипотека, — считает эксперт. — По данным Центробанка, за 4 года действия этих программ средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках выросла, в среднем, вдвое, а доходы населения – максимум в 1,5 раза, и это без учета инфляции. В итоге, покупка собственной квартиры становится почти недостижимой для все большего числа россиян. Власти многих стран продумывают собственные варианты, как не допустить отрыва цен на жилье от адекватных показателей.
Из тупика…
Выходов из ситуации – множество. Их можно скомпоновать в несколько групп.
— Во-первых, — отмечает Константин Злобин, — это финансовые способы. Основная цель – снизить экономическую нагрузку на потенциальных покупателей.
Здесь выгодно выделяется такой прием как совместная ипотека. В отличие от обычного жилищного кредитования, тут возможность приобрести квартиру или дом получают не супруги, а друзья, родственники, коллеги или соседи. Соответственно, возможности группы шире, так что и вариантов покупки у них больше. Плюс платеж может делиться между заемщиками, в зависимости от их доли.
Отдельное направление – прямая поддержка определенных проектов. Пример – строительство модульного жилья или зданий из домокомплектов. Государство стимулирует выбранную нишу – чаще всего, достаточно дешевого жилья, позволяющего возвести объект быстро. Такие проекты используют многие страны, в том числе, и Россия.
Организационные инструменты. Вариантов облегчения ситуации для покупателей жилья здесь тоже много, они варьируются, в зависимости от страны. В некоторых штатах США действует принцип ограничения стоимости перепродажи недвижимости, купленной на первичном рынке. То есть возможности для спекуляции при выходе квартиры или дома на «вторичку» значительно меньше.
Финансирование строительства социального жилья также занимает значительное место. Примеров таких проектов много, они реализуются в разных странах. Стоит добавить сюда и прямую поддержку жилищного кредитования для заемщиков из определенных групп.
Отдельно отметим программу комплексного развития территорий в России, позволяющую возводить современные дома на освобожденных от старых объектов площадках.
Прогресс в технических возможностях поможет строить проще и быстрее, с привлечением меньшего числа рабочих и высококвалифицированных специалистов. Способов нарастить темпы возведения объектов много: тут и использование искусственного интеллекта, и специальные материалы. Таким образом, государство, банковский сектор и строители более чем заинтересованы в поиске оптимальных вариантов сделать покупку нового жилья доступным для жителей. Спрос обеспечивает застройщиков стабильным, прогнозируемым будущим, а власти дает минимизацию социального недовольства.
Что дальше?
— Льготная ипотека, введенная правительством еще в 2020 году, стимулировала не только рост спроса среди россиян, она способствовала поднятию цен на жилье в новостройках, — считает генеральный директор компании «Mr.Doors» Сергей Шихов. – Все это привело к довольно существенному дисбалансу между вторичным и первичным рынками недвижимости. Частичная отмена льгот с 1 июля призвана как раз сократить имеющийся разрыв. Я предполагаю, что государство будет наблюдать за реакцией и адекватно влиять на рынок недвижимости, как это было и ранее. В условиях, когда отставание рынка вторички от рынка первички сократится, застройщики будут обязаны наполнять свои лоты дополнительными преимуществами и ценностью для потенциального потребителя, чтобы оставаться привлекательными.
— Флагманом роста экономики является поддержание базовых отраслей, в том числе, строительства, — считает генеральный директор маркетингового агентства для девелоперов AGM Евгений Волошин. — Учитывая цели по наращиванию ВВП, можно быть уверенным: государство не оставит нашу сферу без поддержки. Если не будет льготной ипотеки, правительство даст другую альтернативу, оставив покупку жилья доступной для россиян. Также стоит учитывать факт роста доходов населения в абсолютных цифрах.
Государство нацелено на укрепление рынка и повышение покупательской способности населения. Взамен пессимистичных прогнозов по долгосрочному снижению строительного рынка в связи с отменой льготной ипотеки будем ожидать изменения инструментов поддержки различных категорий граждан.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО