В условиях высокой ключевой ставки и труднодоступной ипотеки многие стали задумываться о строительстве готовых домов. Домокомплекты – быстрый и сравнительно дешевый способ обзавестись своим жильем. Однако, рынок домокомплектов противоречив. Мы решили разобраться как он устроен, какие в нем есть плюсы и минусы.
Сэкономить
— Спрос на домокомплекты в России постепенно растет в последние пару лет, но не могу сказать, что они набрали огромную популярность, — делится руководитель департамента загородной недвижимости компании Жилфонд Надежда Ситник. — Разумеется, основной драйвер роста — это цена, приобретение домокомплекта выглядит выгоднее с финансовой точки зрения. Поэтому, как правило, покупатели домокомплекта – это люди, для которых критично важно при строительстве сэкономить, со средним доходом и ниже среднего.
В среднем домокомплект обходится на 25-30% дешевле, чем строительство дома с нуля под ключ – разница зависит от типа конструкции, площади и качества материалов. Стоимость домокомплектов зависит от площади дома и материалов, прайс начинается от 50 тыс. рублей за кв.м.
— Однако, в реальности финансово выгодны домокомплекты могут быть только на первый взгляд, — предупреждает Ситник. — Во многом успех сборки домокомплекта зависит от профессионализма монтажников и их опыта работы с такими конструкциями. Неправильная сборка может привести к проблемам с герметичностью, теплопроводностью или прочностью конструкции, и следовательно — к последующим финансовым тратам на устранение проблем.
Домокомплект может стать источником дополнительных затрат в ходе эксплуатации дома. Еще один нюанс, который ограничивает рост сегмента — отсутствие систематизированной информации о технологиях сборки. У потенциальных покупателей нет понимания, где искать профессионалов по сборке и на какие нормы ориентироваться, а информация на рынке может существенно варьировать.
Нет и отдельных программ, направленных на развитие сегмента, специальных рассрочек и т.д. В конце 2023 года Минстрой рассматривал возможность субсидировать кредиты под 1% на домокомплекты для ИЖС, но пока этого не произошло. Думаю, принятие льготных программ может простимулировать развитие направления. Поэтому сбор дома на участке из домокомплекта – это пока единичные случаи. С особенной осторожностью относятся к приобретению домокомплектов в холодных регионах, например в Сибири. Не исключаю, что ситуация изменится, когда продукт будет не таким новым для рынка, но пока домокомплекты здесь не очень популярны.
Готово для аренды
Между тем, ряд экспертов убежден: домокомплекты в индивидуальном жилом строительстве – это современное решение, позволяющее возвести дом в кратчайшие сроки.
— Помимо прочего, это еще и технология, которая поможет сэкономить деньги при строительстве, — считает основатель бренда премиальных строительных материалов «АрхитектурНО» и ведущий одноименного медиапроекта, посвященного архитектуре и бизнесу Дмитрий Михеев. — По этой причине наибольшей популярностью домокомплекты пользуются среди тех, кто ставит перед собой цель построить дом бюджетно. Ведь домокомплект — это полный набор строительных материалов, необходимых для возведения дома, включая крепёж, изоляцию и прочие элементы.
Готовое решение поставлено на массовое производство – за счет этого такие дома стоят дешевле, чем те, что сооружены по индивидуальному проекту. Также эта технология подходит тем, кто не готов разбираться в нюансах строительства, рисковать совершить ошибку, тратить время на разработку чертежей, а хочет получить готовое жилье всего за несколько недель вместо нескольких лет.
Более того, домокомплекты пользуются популярностью среди потребителей, планирующих построить дом под арендную сдачу. Поскольку эта технология проста в возведении и экономична, именно на нее и падает выбор. Что касается цен на домокомплекты, то они зависят от метража, этажности и дизайна. Так, стоимость одноэтажных проектов общей площадью до 50 кв. м. варьируется от 150 000 рублей до 480 000 рублей, до 100 кв. м. – от 350 000 до миллиона и более. Цена будет отличаться у отдельных производителей, поскольку компании используют разные материалы. В целом, домокомплекты – это эконом и средний сегмент, однако здания из клееного бруса можно отнести к премиуму, и цена за них будет больше. Тем самым каждый может подобрать для себя достойный вариант по соотношению цена-качества в желаемом ценовом сегменте. Несмотря на это, потребители еще не “распробовали” такой вариант строительства, поэтому предложение на рынке пока не так широко. Однако с каждым годом появляется все больше компаний, предлагающих такие проекты.
Как уже было упомянуто ранее, главным преимуществом такого решения является низкая стоимость. Благодаря легкому фундаменту снижаются затраты на подготовку основания, а каркасная технология позволяет использовать недорогие, но эффективные утеплители. Также скорость и простота постройки: все детали уже изготовлены на заводе, поэтому сборка на месте занимает меньше времени, чем при традиционном строительстве, а некоторые модели домов покупатели могут собрать самостоятельно! Еще одним преимуществом считается то, что сегодня компании предлагают множество разнообразных вариантов планировок и дизайнов фасадов, так что каждый сможет найти что-то для себя.
Несмотря на очевидные плюсы, у таких домов есть и недостатки. Среди них ограниченный срок службы. Хотя правильно спроектированный каркасный дом может прослужить десятки лет, он всё же менее долговечен, чем каменные или кирпичные сооружения. Также успех такого проекта зависит от уровня профессиональной подготовки монтажников. Неправильная установка может привести к разного рода проблемам.
Пожалуй, главная проблема, тормозящая применение домокомплектов в ИЖС – это ограниченность в конфигурации зданий. Действительно, сегодня существует широкий выбор планировок и дизайнов домов, однако потребитель все же лишен возможности создать уникальный проект. При строительстве такого типа невозможно учесть пожелания заказчика – все стандартно, что отталкивает некоторых покупателей.
Решение принимает женщина
— Домокомплект чаще выбирают семьи 40+, которые хотят сэкономить и готовы к типовым решениям, — считает директор по развитию компании Architecta, эксперт в области ИЖС и ипотечного сопровождения Владимир Соломатин. — Интересный момент: решение чаще принимает женщина. Она чувствует, «где будет жить хорошо» — и аргументирует, а мужчина потом считает смету.
При этом на рынке большой разброс цен. Базовые комплекты (каркас, без инженерки и отделки) — от 1,5-2,5 млн ₽. Домокомплекты «под ключ» — могут доходить до 6-8 млн ₽, в зависимости от площади, технологии, региона и доставки.
Предложений много, но рынок пестрый: от крупных заводов с каталогами и логистикой, до небольших производств с 2-3 типовыми проектами. Найти можно, но внимательность обязательна — не все, кто называют себя производителями, реально ими являются.
Насколько же сложно найти такое предложение, которое отвечало бы формуле «цена = качество»?
— Сложно, — считает Владимир Соломатин. — Проблема в том, что клиенту без строительного опыта не видно, что входит в комплект: какие пиломатериалы, какая обработка, какая точность реза, какое утепление. Упаковка может быть красивой, а на деле — дом не соберётся без доработок и «подгона по месту».
Если выбирать без эксперта — высокий риск промахнуться с качеством. Лучше обратиться к человеку, который сможет сопоставить цену с фактической комплектацией и проектом.
При этом отказываться от домокомплекта все же не стоит. Среди плюсов — четкость проекта: дом собирается как «конструктор», и при хорошем контроле это даёт точность, надёжность и предсказуемость. Также имеется возможность вносить правки на этапе сборки — передвинуть стену, добавить окно.
Это еще и контроль на месте. Каждый этап сборки прозрачен, всё делается при вас. В отличие от модульных домов, собранных на производстве и привезённых целиком — вы точно знаете, что под отделкой.
При этом Владимир Соломатин солидарен с виртуальным коллегой: у домокомплекта есть и минусы. Даже при наличии проекта, нужно время на производство, напил, обработку, доставку и саму сборку. Если работают опытные строители, это не проблема. Но часто в регионы заказывается домокомплект от производителя, а сборка производится местными бригадами. Здесь появляются неточности, пересборки, замены элементов.
Возможно поэтому индустрия домокомплектов развита не до конца. Особенно на массовом уровне.
— Есть отдельные производители, сильные по качеству и логистике, — считает Соломатин. — Но индустрии с устойчивым спросом, сервисом и сопровождением — пока нет. Основные проблемы: нехватка серийного производства — под конкретные проекты работают «вручную». Мало типовых решений с готовой документацией. Слабая цепочка “производитель — подрядчик — заказчик”. Часто клиент получает комплект и остаётся один на один с кучей бруса и гвоздей.
И все-таки она вертится
— В последние годы домокомплекты стремительно набирают популярность в России, становясь эффективным инструментом для оптимизации затрат на строительство жилой и коммерческой недвижимости, — льет воду на мельницу домокомплека ведущий эксперт в области инвестиций в коммерческую недвижимость, основатель инновационной компании в области девелопмента и управления активами «Свобода в квадрате» Фёдор Степанов. — Их востребованность обусловлена экономичностью, скоростью возведения и универсальностью применения, что делает их привлекательным активом как для частных, так и для коммерческих инвесторов.
Особенно актуальны домокомплекты в сегменте загородного строительства, включая дачные дома, где они позволяют существенно сократить расходы без потери качества.
Помимо частного сектора, домокомплекты становятся стратегическим решением для бизнеса. Их активно используют для создания глэмпингов, мини-гостиниц и других объектов туристической инфраструктуры, спрос на которые стремительно растёт на российском рынке. Доступная стоимость, минимизация сроков проектирования и строительства, а также возможность быстрого развёртывания объектов на территории заказчика делают домокомплекты идеальным выбором для формирования номерного фонда. Это позволяет инвесторам оперативно реагировать на растущий спрос в туристической отрасли, обеспечивая высокую доходность при сравнительно низких капиталовложениях.
Однако, несмотря на текущий бум, рынок домокомплектов в России находится на этапе становления. Ограниченное число производителей, предлагающих качественные стандартизированные решения, приводит к дефициту продукции в высокий сезон, а сроки поставки могут достигать трёх месяцев.
Это создаёт вызовы для инвесторов, но одновременно открывает перспективы для входа новых игроков и масштабирования производства. Для успешных инвестиций в домокомплекты критически важно учитывать рыночные тренды, выбирать надёжных поставщиков и грамотно планировать логистику. В условиях растущего спроса и ограниченного предложения домокомплекты представляют собой высокопотенциальный актив, способный обеспечить стабильный доход и устойчивый рост капитала.
Техника и рост
Каким видится рынок домокомплектов с технической точки зрения?
— Домокомплекты бывают полностью с использованием Prefab-технологии, где готовые стены. И могут быть поэлементной сборки: например, клееный брус, когда каждая деталь заготавливается в заводских условиях для того, чтобы на стройплощадке без дополнительной подгонки возвести единый дом, — объясняет член совета партнерства Ассоциации Деревянного Домостроения, эксперт деревообработки и деревянного домостроения Андрей Елуков. — Домокомплекты приобретаются строительными компаниями, которые уже реализуют конечный продукт, конечный дом для конечного потребителя.
— Стоимость домокомплекта максимальной готовности составляет не более половины стоимости конечного дома, а иногда и 20%. Количество производителей домокомплектов не меняется годами. – уточняет Андрей Елуков. — Это все-таки индустриальные производства, которые не растут как грибы. Домокомплекты всегда являются элементами, уменьшающими риск, исключающими брак и некачественную продукцию.
При этом заметен рост количества выпущенных домокомплектов, в 2018 год в эксплуатацию в России было введено 230 тыс. домов, в 2019 год — 279 тыс, в 2022 год — 400 тыс. домов, в 2023 году уже 430 тыс. а в 2024-м — 500 тыс. домов! Итого за 4 года это около 1.7 млн домов по России, что в полтора раза больше естественного гармоничного строительства до пандемии.
Дом с секретом
Но если посмотреть динамику и статистику развития индустриальных производств, то за последние 5 лет объёмы выпускаемой продукции не увеличились кратно, а это значит, что весь прирост был только за счёт очень простой полевой технологии.
— Так как у нас не было запаса по строителям, на рынок пришли низкокачественные специалисты, которые брали низкокачественный материал, и так у нас получился огромный пласт каркасных домов, которые не являются индустриальным, а содержат огромное количество брака и недоделок, — объясняет Елуков. — Чтобы доска была пригодна для применения в строительстве (18-20% влажности), из каждого метра доски 50 Х 200 должна быть вынута трехлитровая банка влаги. Если будет вынуто не 3 литра, a 2.5 или 2, то это приведёт к развитию плесени, грибков и «синеве», что негативно скажется на здоровье проживающей семьи.
А если пароизоляция будет сделана ненадлежащим образом: не той плотности, неправильной герметичности, без проклейки специализированными лентами — не будет достигнут так называемый термос. В процессе жизнедеятельности семьи каждый человек выделяет до 3 литров воды, плюс растения, хозяйственная деятельность, наши малые друзья четвероногие. Все это будет создавать повышенное давление водяного пара внутри помещения. Плохая пароизоляция будет пропускать влагу в каменную вату, каменная вата будет эту влагу накапливать и за десятилетний период накопит столько, что на поверхности досок снова будет образовываться плесень, грибки — это очень патогенная среда для человека. Это и астма, и болезни дыхательных путей.
А когда придёт время продавать дом, придут специалисты технического надзора, строительного контроля и домоподбора, сделают внутреннее обследование за счёт микроэндоскопов и вынесут вердикт, что дом неликвиден, он только под снос, потому что непригоден для дальнейшей эксплуатации.
— Драйвером развития индустриального производства является конечный потребитель, — поясняет Елуков. — Когда он поймёт, что не надо заказывать специалистов низкой квалификации, что нужно использовать строительный контроль, технический надзор, использовать правильные материалы, правильные технологии, научится проверять, тогда у нас и возникнет спрос на индустриальное домостроение — применение домокомплектов заводского изготовления.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО