12 сентября ключевая ставка опустилась до 17% годовых, таким образом регулятор снизил ее на 100 базовых пунктов. Решение ожидаемое, ведь в июле 2025 число выданных ипотечных кредитов на новостройки снизилось на 66,5% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Последствия снижения ключевой ставки не заставят себя ждать и повлияют на рынок жилья. Мы решили разобраться, как выглядит рынок к концу сентября, какие механизмы сейчас работают, а какие не очень, и главное, на что сформировался спрос у людей в такие нестандартные времена.
Рассрочка вытесняет ипотеку
— Высокие ставки сделали ипотеку недоступной для большинства россиян, — констатирует юрист, эксперт по недвижимости и риэлтор Вадим Рукомойников. — Рассрочка от застройщиков заняла уже до половины всех сделок на первичном рынке. Но вместе с этим совокупная задолженность граждан превысила 1 трлн рублей, что создаёт новые угрозы как для покупателей, так и для самого рынка.
Вместе с тем, обвала цен на новостройки ждать не стоит, что со снижение ключевой ставки, что без оного.
— Девелоперы удерживают рынок за счёт акций и скидок, а фактическая цена сделок часто ниже заявленной. При этом ключевой тенденцией становится рост числа рассрочек: на фоне ставок выше 15% всё больше покупателей выбирают этот формат вместо ипотеки.
При этом, по словам эксперта, популярный инструмент таит в себе риски. При рассрочке застройщики практически не проверяют платёжеспособность клиентов, что ведёт к росту закредитованности.
— Сегодня рассрочка воспринимается как выход, но на деле может обернуться финансовыми потерями, — считает эксперт. – Это завышенная стоимость жилья, проблемы с последующей ипотекой, отсутствие защиты покупателей.
При этом у покупателей накапливается не только долг, но и риски лишиться квартиры. В случае финансовых трудностей у приобретателя квартиры застройщик может потребовать штрафы или расторгнуть договор. В отдельных случаях не исключены даже двойные продажи или банкротство компаний.
Впрочем, опасность существует и для самих строителей. При повышении объёмов рассрочек увеличивается и просроченная задолженность, поступлений же может не хватить для обслуживания кредитов на строительство. Это создаёт риски и для банков, финансирующих проекты.
По мысли эксперта без льготной ипотеки рынок в 2026 году останется в стагнации.
— Сегодня до 70–80% сделок обеспечиваются именно субсидированными программами — семейной, IT-ипотекой и другими. Чтобы оживить спрос, ключевая ставка должна опуститься ниже 13%, иначе рынок не восстановится, — считает Рукомойников.
Тем не менее, обвала цен ждать не стоит: застройщики сокращают запуск новых проектов, что позволяет удерживать стоимость квадратного метра на высоком уровне. Однако всё большую угрозу представляет перегретый рынок рассрочек, который может стать новым кризисным фактором для всей отрасли.
Ценовой рывок
Впрочем, с теми цифрами, которые показал сентябрь, впору говорить не о падениях, а о взлете. Девятый месяц года стал переломным на рынке нового жилья — застройщики подняли цены на новостройки сразу на 2–3% вместо 1%, как обычно.
— Это знак того, что рынок возвращается к активной фазе и готовится к новому витку спроса, — считает руководитель АН «УваровДом» Дмитрий Уваров. — Осень началась с ценового рывка. Если раньше застройщики увеличивали стоимость квадратного метра постепенно — примерно на 1–1,5% в месяц, то в сентябре рост ускорился вдвое и достиг 2–3%.
— Мы увидели мощный всплеск активности. Практически все застройщики повысили цены, и темпы подорожания оказались заметно выше, чем в предыдущие месяцы.
При этом, по словам Дмитрия Уварова, толчком стало снижение ключевой ставки Центрального банка. Девелоперы предположили, что ипотека снова станет драйвером сделок, и решили действовать на опережение. Повышение цен стало сигналом для покупателей: рынок двигается вверх, и откладывать покупку опасно.
— Никакого избытка предложения сегодня нет, — считает Уваров. — В востребованных жилых комплексах остаётся считаное количество квартир, а новые проекты уходят с рынка в течение нескольких месяцев. Проблемы с продажами есть только у объектов в неудачных локациях или со старой концепцией. Современные дома востребованы даже там, где раньше казалось, что спроса не будет.
Для покупателей это означает простую вещь: ждать снижения цен не стоит. Наоборот, сегмент качественных новостроек удерживает устойчивость и продолжает дорожать.
При этом, по данным экспертов «Авито.Недвижимость», динамика роста продаж на вторичном рынке вероятно станет более выраженной, чем на первичном. Проникновение рыночной ипотеки в сделках с готовым жильем выше, а стоимость таких объектов остается более доступной при сопоставимых характеристиках. Продажи новостроек будут поддерживаться преимущественно за счет льготных ипотечных программ, где лидером останется «Семейная ипотека», а также за счет специальных предложений от застройщиков.
Рекорды аренды
В августе на рынке аренды всегда начинается высокий сезон, который достигает апогея в сентябре. Спрос на съемные квартиры повышается, а с ним и ставки, по которым они сдаются, отмечают аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР».
При этом в августе 2025-го аренда подорожала меньше, чем в августе прошлого года.
За месяц однокомнатные квартиры подорожали в 60 городах из исследованных 70, в 10 — подешевели. Двухкомнатные стали сдаваться дороже в 50 городах, в 19 – дешевле, еще в одном городе ставки не изменились. Найм трехкомнатных объектов вырос в цене в 38 городах, упал в 31 городе, в одном остался прежним.
Больше всего за месяц аренда подорожала в Белгороде, где за «однушки» просят на 16,4% больше, чем в июле, за «двушки» – на 6,5%, за «трешки» – 22,3%.
Также в списке наиболее подорожавших по аренде — Владивосток (+11,3%, +17,7% и +13,2%), Владимир (+10,1%, +16,5% и +14,4%) и Ленинградская область (+14,8%, +14,7% и +5,8%).
Наибольшим снижение ставок по аренде за август оказалось в Новокузнецке (–1,3%, –4,5% и –5,7%), за ним идет Краснодар (–0,9%, –4,1% и –4,4%) и Оренбург (–2,8%, –1,6% и –4,8%).
В среднем по всем городам однокомнатные квартиры подорожали за месяц на 5%, до 27 954 руб./мес., двухкомнатные – на 3,4%, до 34 989 руб./мес., трехкомнатные – на 1,1%, до 43 452 руб./мес.
— В этом году начало активного сезона на рынке аренды менее бурное, чем в прошлом: тогда в августе съемные квартиры подорожали на 7-9% в зависимости от комнатности, и рост ставок был почти во всех городах нашего списка, — объясняет генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. — Как мы помним, в 2024 году была отменена широкая программа льготной ипотеки на первичном рынке, и люди стали переориентировать свои стратегии с покупки жилья на его аренду. В этом году таких глобальных перемен нет, поэтому и динамика более спокойная.
В маленькой комнате
Цена аренды комнат в годовом выражении также повысилась, однако, пока отстает от квартир. Все же снять комнату – это самый дешевый и бюджетный способ обеспечить себе крышу над головой.
При этом есть и рекордсмены по росту аренды. На первом месте город Киров – там цены на аренду подскочили едва не наполовину – на 49,5%!
Также впечатляющие результаты удорожания показали Ульяновск (+40,9%), Рязань (+36,5%), Тула (+33,2%), Саратов (+30,9%), Курск (+30,4%), Набережные Челны (+29,6%), Пенза (+26,8%), Саранск (+26%) и Омск (+25,9%).
Более всего аренда комнат подешевела в Улан-Удэ, Якутске, Чите, Череповце и …. Сочи!
В среднем по 70 городам комнаты, сдаваемые в аренду, подорожали за год на 6,6%, до 11 517 руб. за мес.
— Съемные комнаты дорожают вместе с другими форматами жилья, но чуть меньше, чем, например, однокомнатные квартиры, где рост ставок составил 9,6% за год. Предложение жилья такого типа за год увеличилось на 24% – многие собственники многокомнатных квартир, не будучи в состоянии продать свои объекты по желаемой цене на застойном рынке, стали сдавать их покомнатно, – объяснил Луценко.
Ремонт вместо покупки
Вместо покупки нового жилья, люди все чаще обращаются к ремонту старого.
После периода осторожности снова начинает расти интерес к масштабным проектам. Летом спрос на ремонтные услуги в России вырос на 20%.
Тренд сезона — возвращение к комплексным проектам. Спрос на бригады, которые выполняют ремонт квартир и домов «под ключ» увеличился на 12% по сравнению с весной. Примерно такую же динамику показал и спрос на услуги дизайн-проектов под ключ – +13%. Спрос на авторский надзор вырос на 15%.
Рост затронул и инженерные работы, например, сантехнические услуги стали востребованнее на 30%, а монтаж водоснабжения под ключ показал прирост почти в 3,8 раз. Спрос на работы по электрике «под ключ» увеличился на 24%.
Не отставали летом и отделочные работы. Летом спрос на поклейку обоев вырос на 20%, на нанесение жидких обоев — на 29%, на покраску стен и потолков — на 15 и 29% соответственно.
Подводя итоги, отметим: снижение ключевой ставки, так ожидаемое экономикой, скорее всего не снизит цены на жилье, ни на первичном рынке, ни на вторичном. Высокий же сезон, наступающий осенью и продолжающийся покупками к Новому году – лишь подстегнет повышение ценовых показателей в моменте. Вероятно снижение сделок с рассрочкой поскольку таковая, вытесняя ипотеку, может нести риски.
Аренда квартир и комнат остается и останется в ближайшее время наиболее доступной формой получения жилья. Цена аренды пока ниже ипотечной выплаты, но, правда, также растет.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО