Согласно данным аналитического исследования E3 Investment (входит в E3 Group), средняя разница цен на квартиру в новостройке на этапе котлована и при ее сдаче в эксплуатацию за 2 года сократилась на 10%. Так, если раньше стоимость квартиры в готовой новостройке была на 40% выше аналогичного предложения на начальном этапе строительства, то теперь разница в цене составляет 30%. Вместе с этим сократилась и потенциальная доходность покупки квартир для дальнейшей перепродажи.
Снижение покупательской способности и переизбыток предложения новостроек в сегменте масс-маркет привели к замедлению роста цен на недвижимость. Причем это касается как индексации цен на жилье в целом, так и роста стоимости квартир в зависимости от этапа строительства жилого дома.
Обзор цен на новостройки с разбивкой по стадии готовности по данным E3 Investment выявил следующую тенденцию – сокращение на 10% средней разницы между стоимостью квартир на начальном этапе строительства и ценой квартир в готовых новостройках. С 2014 по 2016 г. средняя цена квадратных метров на старте продаж выросла, а стоимость площадей в готовых для заселения новостройках сократилась. Таким образом, снизилась и потенциальная доходность инвестиций в новостройки в их классическом виде.
В период растущего рынка новостроек фиксировалась повышенная доходность от перепродажи квартир по мере роста готовности домов. Высокая рентабельность была обусловлена сочетанием двух факторов: разницей между ценой покупки квартиры на начальном этапе строительства и продажи в готовом доме и постоянным ростом общего уровня цен на недвижимость. В настоящий момент, когда уровень цен на готовые новостройки не повышается, а в отдельных локациях динамика цен оказывается отрицательной, что понижает общую доходность, в E3 Investment фиксируют средний уровень потенциальной доходности при перепродаже квартир в новостройках в Москве и Подмосковье на уровне 15-17% годовых, в Санкт-Петербурге и пригородах – на уровне 16-18% годовых.
По расчетам аналитиков E3 Investment, купив квартиру на самой начальном этапе строительства за 2,5 млн. рублей можно рассчитывать на реализацию актива за 3,3-3,4 млн. рублей. Общий по рынку новостроек Москвы и Санкт-Петербурга показатель доходности — 30-35% за весь срок строительства (кирпично-монолитный многоэтажный дом строится ок. 2х лет). Но в зависимости от индивидуальных характеристик локации, жилого комплекса и квартиры прирост стоимости может составить и 5% в год, и 30% в год.
«Инвесторы на рынках недвижимости Москвы и Петербурга столкнулись с новыми реалиями:
— рентабельность большинства способов инвестирования в недвижимость снизилась;
— рост общего уровня цен на новостройки в ближайший год не будет превышать показателей инфляции;
— цены на новостройки в зависимости от расположения, класса и типа жилья могут показывать разнонаправленную динамику, например, в одном районе вырасти, в другом сократиться.
В связи с этим частные инвесторы пересматривают свои стратегии инвестирования» — отмечает Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики группы компаний E3 Group.