Представители компаний застройщиков уверяют, что сдавать недвижимость по-прежнему прибыльное занятие. Однако есть ряд экспертов, которые утверждает обратное. По их словам, банк может дать не меньше годовых, но при этом не нужно искать арендаторов, следить за имуществом квартиры и т.д. Про перепродажу квартиры на более высокой стадии строительства отдельный разговор. Рынок сжимается и платежеспособный спрос падает. Найти клиента всё сложнее. Всё-таки инвестиции в недвижимость с целью дальнейшего извлечения выгоды имеют право на жизнь или нет?Марина Ершова, менеджер Агентства недвижимости «Невский простор»:
Я считаю, что инвестиции в недвижимость сейчас — тема не очень актуальная. Если мы не рассматриваем новостройки с целью дальнейшей продажи, то вторичка не может рассматриваться для этих целей. Хотя, конечно, стоит учитывать возможный отзыв лицензии у банка, где могут быть предложены высокие проценты под депозиты. Я думаю, поэтому население продолжает по старинке вкладывать свободные средства в недвижимость, несмотря на то, что всегда есть риск падения цен, сложности со сдачей в аренду и последующим ремонтом после нерадивых арендаторов.
Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group:
Инвестиции в недвижимость на стадии строительства оправданы и сегодня. В девелопменте существует негласное правило: рост стоимости кв. м. от стадии котлована до завершения строительства, т.е. в среднем за 2-3 года, — на 30-50% в зависимости от класса объекта. Плюс рост стоимости обеспечивает каждое улучшение инфраструктуры вокруг: открытие станции метро, реконструкция автомобильного шоссе, реконструкция парка, появление в ареале социального учреждения, объектов торговой инфраструктуры. Каждый из них отражается в стоимости «плюс 10-30%» в зависимости от своего «веса».
На рынке сегодня действительно наблюдается сокращение сегмента так называемых «инвестиционных» квартир, по нашей оценке доля покупок, совершаемых только ради получения прибыли в последние 3 года, не превышает 10%. И это объяснимо. Если до кризиса плюс 50% гарантировала квартира в любом проекте, то сегодня такой результат демонстрируют отдельные успешные проекты, а планку выше 50% преодолевают единичные предложения. (Например, в ЖК «Николин парк» стоимость квадратного метра на вторичном рынке сегодня выше на 65% от цены на этапе котлована). Эти структурные изменения плюс потенциально высокий риск инвестирования в объект на стадии строительства привели к закономерному переосмыслению инвестиционной модели у профессиональных инвесторов и оттоку количества непрофессиональных инвесторов. Так, например, если десять лет назад главенствовала стратегия «заплатить сейчас», т.е. приобрести любой актив, на который хватает свободных накоплений семьи, то сегодня инвестор руководствуется желанием «больше заработать в будущем». Он оценивает проект, смотря на него глазами будущего жителя: будет ли здесь комфортно жить, насколько удобно добираться, с пристрастием оценивает репутацию девелопера, перспективы развития инфраструктуры вокруг объекта. Планка «входного билета» принципиально выросла, уйдя в сегменты «комфорт» и «комфорт », а это в свою очередь автоматически сократило количество участников.
С другой стороны я бы отметил, что сегодня практически все покупатели квартир на первичном рынке подходят к сделке как профессиональные инвесторы, принимая во внимание ее ликвидность в перспективе. У многих уже есть опыт продажи ранее купленной недвижимости, и практическое понимание того, что рост цен на вторичном рынке неравномерный, а зачастую даже разнонаправленный: отдельные предложения демонстрируют выраженную положительную динамику, в то время как неликвидные квартиры теряют в цене и экспонируются годами.
Пётр Пушкарёв, шеф-аналитик ГК TeleTrade:
Я бы обозначил главную проблему: не столько рублевая, сколько в основном долларовая цена жилья упала, и неизвестно, как поведет себя именно долларовая цена в ближайшие годы. Особенно очевидна эта проблема для вложившихся в недвижимость еще до обвала рубля — в 2014 году и раньше. Ведь сколько бы ни приносила сейчас дохода квартира, и какова бы ни была её цена в рублях тогда и сейчас — валютная цена квартиры упала раза в 1.5, а то и вдвое. То, что покупалось в рублях за эквивалент 100 тыс долларов, нынче в пересчете на валюту стоит только 70 тыс, а то и всего 50 тыс «зеленых». На покрытие этой огромной разницы, фактически потерь от инвестиций, уйдет еще неизвестно сколько лет, но деваться уже некуда — продавать глупо, деньги надо постепенно отбивать хотя бы.
Просто держа эти деньги в валюте, инвестор не имел бы подобных проблем, и об этом безусловно есть как минимум смысл задуматься человеку, строящему планы инвестировать в готовую или почти готовую квартиру. Если цены на нефть и вместе с ними курс рубля существенно не вырастут в ближайшие год-два, то рассчитывать на выгоды в недвижимости по сравнению даже с банковским вкладом и тем более в сравнении с валютными инвестициями, будет тяжело. Реагировать на изменения курсов доллара и евро этими деньгами оперативно вы уже не сможете, разве что хеджировать риски резких изменений валютного курса через ММВБ, на форексе, или через валютные облигации — параллельно инвестируя туда для этих целей заметную часть суммы. Программы, позволяющие компенсировать за счет сделок с валютой недополученное в долгих инвестициях в недвижимость, имеются, и на них имеет смысл обратить в таком случае самое пристальное внимание.
Допустим, вы покупаете за 5 млн руб в Петербурге «двушку». Чтобы догнать по доходам банковский вклад и принести вам хотя бы 8% годовых, аренда должна давать в год 400 тыс руб, то есть в среднем более 33 тыс руб ежемесячно. Реально ли сдавать квартиру за эту сумму без перерывов весь год? Посчитайте сами. Окупиться (дать процент выше банковского) такая квартира может либо при посуточной аренде, а для этого должна быть хорошо поставлена реклама, и желательно чтобы квартира имела хорошее расположение. Либо надо сперва хорошенько вложиться, сделать шикарный евроремонт, и сдавать затем на длительный срок и дорого квартиру состоятельным людям, высоко ценящим комфорт.
При этом ясно, вся российская «традиция» динамики цен на жильё говорит, что рано или поздно через энное количество лет с учетом инфляции, очередного витка роста цен и так далее, данная квартира будет стоить и 6, и 7, и 10 млн руб в конечном счете. То есть, в приобретенной жилплощади заложена не только будущая амортизация и расходы на обновление, новый ремонт через какое-то время, но и существенный рост цены, который может обогнать бытовой уровень инфляции, но может и отстать от роста цен. Через 5 или, допустим, 10 лет, кризис давно закончится, но… всё равно это будут не те рубли, и «весить» они будут меньше нынешних, если перевести эти 7 или даже 10 млн рублей в будущих ценах того времени на обычную товарную корзину. То есть, инвестиции в недвижимость несут в себе на долгосрочном горизонте времени (3-5-10 лет) большую долю непредсказуемости — и точного ответа на вопрос об эффективности не знает, пожалуй, никто.
В то же время, весьма консервативные 3-летние инвестиции (в долларах) в так называемые «еврооблигации» крупнейших российских банков принесли, например, за 2015 год свободно 8-10% годовых (в валюте, не в рублях!) И даже если ожидать чуть меньшую доходность по этим «евробумагам» в 2016-2017 году, то всё равно это выходит быстрее, больше и значительно более предсказуемо по итоговому результату в сравнении с отдачей от недвижимости. Не говоря уже о сравнительно более краткосрочных сделках с нефтяными контрактами, с контрактами на золото или со сделками на колебаниях валютной пары евро-доллар и тем более британского фунта после объявления о выходе Британии из еврозоны — такие «спекулятивные инвестиции» приносят в моменте инвесторам (в валюте) от 10% до 30%. Данный результат достигается нередко в течение всего 1-2 месяцев, несмотря конечно же на имеющиеся и в этом деле определенные финансовые риски, но при достаточно продуманном и взвешенном подходе к делу и размер данных рисков, и вероятность их возникновения вполне возможно держать под контролем.