В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о финансовых трудностях, с которыми сталкиваются как небольшие
застройщики, так и крупные девелоперские конгломераты. В судах растет число судебных дел, связанных с неисполнением
строителями кредитных обязательств, нарушением условий договоров с поставщиками строительных материалов, подрядчиками. Не
будет преувеличением сказать, что новостной фон напоминает ситуацию кризиса 2008 года. Адвокат и финансовый консультант
инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов дает несколько советов покупателям новостроек,
которые помогут снизить риски покупки квартиры на первичном рынке жилья.
Правило № 1 — обходите котлованы
Едва ли не главными донорами крупных строительных проектов в последние годы были мелкие инвесторы, которые покупали жилье
на стадии котлована и затем перепродавали его на 30–50 % дороже на завершающем этапе строительства. В предкризисной ситуации
такие спекуляции становятся слишком рискованными. Если квартира приобретается не в инвестиционных целях, то надежнее
приобретать жилье в уже построенных или находящихся на заключительной стадии строительства домах.
Правило № 2 — избегайте «серых» схем
Приобретайте строящееся жилье в проектах, которые реализуются по 214-му закону «О долевом строительстве». Обо всех «серых»
вариантах — векселях, жилищно-строительных кооперативах и пр. — лучше забыть. Закон о долевом инвестировании не является
стопроцентной гарантией от финансовых проблем, равно как и от потери вложенных денег. Однако в случае с «вексельно-
кооперативными» стройками риски дольщиков возрастают в разы. «Как показывает практика, такие схемы оказываются слишком
запутанными: сложные юридические конструкции не только создают условия для нецелевого использования средств дольщиков, но и
препятствуют привлечению государства к решению возможных проблем», — замечает адвокат и финансовый консультант Олег Сухов.
Правило № 3 — не инвестируйте в амбиции
Не связывайтесь с девелоперами масштабных проектов, которые реализуются на колхозных полях. Подведение к таким микрорайонам
необходимых инженерных коммуникаций, а также создание социальной и транспортной инфраструктуры — капиталоемкая задача,
которая многим застройщикам в кризис может оказаться не по плечу. Прежде чем принять решение о покупке жилья в новостройке,
выясните, обеспечена ли площадка под застройку инфраструктурой. Преимущества на стороне небольших проектов либо строек,
которые реализуются поэтапно, с выделением очередей, состоящих из отдельных, желательно малоэтажных или среднеэтажных
домов. В случае финансовых проблем девелоперу будет проще достроить пятиэтажку, чем тридцатиэтажную высотку.
Правило № 4 — ищите гарантов
Определенной гарантией ритмичного финансирования стройки является участие в проекте крупного банка с госучастием (Сбербанка,
ВТБ). Такой банк уже на этапе выдачи кредита девелоперу анализирует юридическую и финансовую стороны проекта. В случае
банкротства девелопера высока вероятность того, что банк-кредитор достроит объект сам либо привлечет для этого государственные
ресурсы.
Правило № 5 — анализируйте информацию
Внимательно проверьте через Интернет отсутствие негативных отзывов о деятельности девелопера. Стоп-факторы: наличие
скандальных объектов, незавершенных строек, объектов с сорванными датами сдачи в эксплуатацию; судебных дел, связанных с
возвратом кредитов, земельных участков, банкротством и т. д. Для проверки информации можно обратиться в офис девелопера, в
госорганы, задать вопросы участникам рынка, посетителям специализированных интернет-форумов о недвижимости.