Плюсы и минусы апартаментов. Кому такие объекты будут интересны и полезны? Кого не разочаруют? А кому точно стоит обратить внимание на другие форматы жилья?
Андрей Обойдихин, Заместитель генерального директора Veren Group :
Одним из главных декларируемых преимуществ апартаментов является цена. Как правило, такие объекты стоят дешевле, чем квартиры в той же локации. Причина заключается в том, что апартаменты являются нежилыми помещениями, а это ведет к ряду ограничений для собственника. В частности, в них нельзя будет зарегистрироваться и соответственно получить возможность пользоваться садиками, школами, резидентские разрешения для платных парковок. Сами же застройщики, которые возводят комплексы с апартаментами закладывают в проект социальную инфраструктуру в меньшем объеме, чем при строительстве жилья. Иногда и вовсе избегают ее создания. Кроме того, для апартаментов действует повышенный налог на нежилое помещение с существенным риском его дальнейшего роста.
Как правило, покупатели апартаментов осведомлены о минусах, но делают выбор, голосуя ценой. Этот формат интересует и инвесторов, а вот семьям с детьми, покупающим апартаменты для личного проживания, выгоднее все-таки обратить внимание на жилые комплексы.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
Безусловно, главное преимущество апартаментов – это цена. Как правило, разница в стоимости между апартаментами и квартирами в пределах одной локации (и даже одного жилого комплекса, если он включает оба формата жилья) может достигать 30%.
К примеру, в МФК комфорт-класса «Фили Град» апартамент площадью 47,5 кв. м. продается по цене 190 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как квартира в том же корпусе, с аналогичными видовыми характеристиками реализуется по 228 тыс. рублей за квадратный метр. Разница в стоимости – 17%. В ЖК бизнес-класса «Царская площадь» аналогичные по своим характеристикам квартира и апартаменты имеют разницу в цене 18%. Стоимость одного квадратного метра в квартире площадью 63,1 кв. м составляет 206 510 руб., тогда как в апартаментах площадью 62,4 она равна 171 200 руб.
Второе преимущество апартаментов – это расположение. Как правило, комплексы апартаментов заметно дешевле, чем располагающиеся поблизости квартиры. Это позволяет приобрести жилье в хорошей локации, обладая относительно небольшим бюджетом покупки. К примеру, в комплексе Soyuz Apartments в Красносельском районе можно приобрести апартамент площадью 15,7 кв. м. за 2,92 млн рублей. Такая же разница наблюдается и в высокобюджетных сегментах. К примеру, в апартаментах бизнес-класса «Дом на Люсиновской» стоимость квадратного метра варьируется от 307 тыс. рублей до 376 тыс. рублей. В расположенном в десяти минутах ходьбы жилом комплексе «Английский квартал» стоимость квадратного метра составляет от 425 до 750 тыс. рублей за кв. м. Оба объекта расположены в районе Замоскворечье.
Что касается минусов апартаментов, то, на мой взгляд, у этого формата жилья нет столь весомых недостатков, чтобы однозначно не рекомендовать их к покупке для определенных групп клиентов. К примеру, размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Тем не менее, начальная экономия в стоимости объекта способна «покрыть» более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.
Налоговые платежи, как и коммунальные, также оказываются для собственников апартаментов выше, чем для владельцев квартир (в Москве 0,1% для квартир и 0,5% для апартаментов). Однако и здесь есть важная деталь: кадастровая стоимость апартаментов ниже примерно в 1,5 раза, а значит и налог может оказаться либо сопоставимым, либо даже меньшим, чем за квартиры.
Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом.
Апартаменты относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, неприкрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.