Представители компаний застройщиков уверяют, что сдавать недвижимость по-прежнему прибыльное занятие. Однако есть ряд экспертов, которые утверждает обратное. По их словам, банк может дать не меньше годовых, но при этом не нужно искать арендаторов, следить за имуществом квартиры и т.д. Про перепродажу квартиры на более высокой стадии строительства отдельный разговор. Рынок сжимается и платежеспособный спрос падает. Найти клиента всё сложнее. Всё-таки инвестиции в недвижимость с целью дальнейшего извлечения выгоды имеют право на жизнь или нет?
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела» (МЖК «Неоклассика»):
У частных инвесторов одинаково популярны такие способы инвестирования в недвижимость как: покупка квартиры на начальном этапе строительства с последующей ее продажей перед вводом дома в эксплуатацию; приобретение квартиры с целью последующей сдачи объекта в аренду.
Возможно, банк сможет предложить вам более высокий процент по депозиту в сравнение со сдачей квартиры в аренду, но нужно понимать, что процентные ставки меняются каждый год, и у банков сейчас массово отзывают лицензии. Недвижимость – это актив, стоимость которого в последние десятилетия никогда надолго не снижалась.
Обычно приобретение недвижимости для сдачи в аренду выбирают семьи, имеющие или планирующие завести детей. Квартира выступает в качестве источника дополнительного дохода, а в последствие, например, передается детям в качестве первого собственного жилья. Доходность от сдачи жилья в аренду составляет порядка 3-10% в год.
Инвестиции в недвижимость – одни из самых надежных среди всех финансовых инструментов. Нужно понимать, что горизонт таких вложений может быть длительным. Цена недвижимости меняется со временем, и иногда инвестору нужно подождать, когда она достигнет своего пика. Например, сейчас цены на рынке недвижимости практически не растут. В такой ситуации инвесторам, желающим продавать квартиру на этапе строительства или в уже сданном доме, выгоднее взять паузу и подождать, пока цены начнут увеличиваться. Если вложить деньги на начальном этапе строительства и продать актив на волне роста рынка, можно получить от 10 до 30% годовых.
Максим Морозов управляющий партнер девелоперской компании M9 Development:
Инвестиции в недвижимость дают весьма скромную доходность. В большинстве случаев рантье по доходности даже не догоняют банковские депозиты, а иногда этот показатель находится даже ниже инфляции.
Кроме того, у таких инвестиций всегда есть одна проблема – ими необходимо управлять. В случае жилой недвижимости это означает, что, при наличии нескольких объектов, где-то будет требоваться небольшой ремонт, кто-то из арендаторов уезжает, необходимо искать новых и так далее. А доходность, между тем, весьма небольшая. И гарантий этой доходности нет никаких. Кроме того, рынок весьма сильно и резко может меняться, как мы видели в 2014-2015 гг. Совокупная доходность от аренды и роста стоимости недвижимости может быть неплохой, но только на растущем рынке. Кроме того, возникает вопрос ликвидности, то есть продать недвижимость быстро за нужную цену не всегда возможно.
Инвестиции в коммерческую недвижимость, в том числе в форме совместных инвестиций, дают результате несколько лучше, да и инвестору проще, но порог входа значительно больше.
Необходимо помнить, что вклады до 1,4 млн руб. защищены страховкой, поэтому всегда можно разделить накопления на суммы, например, по 1 млн руб., и отнести их в разные банки, получая 10% годовых (речь идет о крупных и надежных банках) вообще без каких-либо проблем и с гарантией дохода и возврата средств. Более рискованные вложения, например, акции, облигации или деривативы, принесут значительно больше при рисках, сопоставимых с вложением в недвижимость.
С другой стороны, доход от аренды недвижимости – это неплохая форма пассивного дохода, требующая минимального внимания и участия. Грубо говоря, это хороший вариант для тех, кто хочет получать фиксированный долгосрочный доход с небольшими рисками и минимальной доходность. Но инвестициями это назвать нельзя.
Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд»:
Средняя ставка по банковским вкладам составляет 8-9% годовых при размещении денежных средств на год-полтора и невозможности досрочного закрытия вклада – в противном случае проценты сгорают. Средний доход от сдачи квартиры в аренду – 5-7%, апартаментов – 13-15% в год. При этом нужно учитывать периодические затраты на ремонт, который требуется сдаваемому жилью раз в несколько лет.
При хранении крупных денежных сумм в банке есть риск отзыва лицензии у последнего и, как следствие, потери большей части накопленных средств. При отсутствии арендаторов на жилье последнее всегда можно продать и получить не только вложенные на первоначальном этапе деньги, но и дополнительные 10-20%. Динамика стоимости недвижимости за последние годы показывает положительный рост невзирая на сезонные колебания.
Особняком стоят квартиры в апарт-отелях, изначально предназначенных для профессиональных рантье. Доход от покупки апартамента на стадии строительства может принести владельцу 20-25% годовых. Эта ставка рассчитана исходя из 100% загрузки отеля. На сегодняшний день средняя загрузка апарт-отелей составляет 70-80%, что делает доходность на уровне 15-17%, и это включая затраты на работу управляющей компании.
Ну а банковские ставки — 10% максимум? Для профессиональных инвесторов это не интересный показатель.