Мошенничества с недвижимостью: способы распознавания и противодействия. Такова была тема семинара для участников рынка недвижимости, который провел недавно совместно со Школой Риэлтора «Бергер & Партнеры» практикующий адвокат из города Тольятти, кандидат юридических наук Максим Гранат.
Главным лейтмотивом выступления юриста стало то, что мошенникам можно противостоять. Для этого нужно просто быть очень внимательным и знать методы, которыми они пользуются. Понятно, что аферисты очень изобретательны, но если вы будете знать основы мошеннических схем, то второстепенные можете просто сами вычислить. В трехчасовом выступлении Максим Гранат привел немало судебных дел, которые случались в разных городах России. На некоторых из них мы сейчас и остановимся.
Кредит – не гарантия чистоты сделки
Фабула этого мошенничества стара как мир. Некий человек снимает квартиру, потом подделывает документы и….квартиру продает. Иногда это делается через «прокладки» (подставных покупателей), иногда продается квартира сразу. Правда, цена в этом случае, как правило, ниже рынка. Но покупатели на подобные квартиры всегда находятся. Потому как любит русский человек, к сожалению, халяву. Но в данном случае мошенники поступили, скажем так, очень остроумно. Сначала они действовали традиционно: подделали доверенность и продали квартиру по ней своему человеку. А потом организатор аферы некто Пискун предложил купить квартиру своему товарищу-предпринимателю Броскину за 4 с лишним миллиона. Мол, потом продадим дороже , и барыш поделим пополам. Но у того таких денег не оказалось. Он сказал, что у него сейчас есть только 1,7 миллиона рублей. Пискун взял эти деньги и квартиру оформил на него. Сказал, что когда продадим квартиру, то и произведем все взаиморасчеты. Так как предприниматель и Пискун были хорошо знакомы, то тот согласился на такой вариант. Подкупило его еще то обстоятельство, что он один становился хозяином квартиры. И у него сложилось впечатление, что он полностью застрахован и ничем не рискует. Он даже не спросил товарища о том, а кто доплачивает недостающую сумму.
Шло время. Пискун искал покупателя на эту квартиру. И наконец, нашел некую Мыскину, которой квартира понравилась, но…у нее не было всей суммы. И Пискун предложил ей взять ипотечный кредит в банке. Что интересно, то кредит в размере 4,7 млн рублей ей дали. Банковские работники взяли выписку в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о том, что квартира принадлежит такому-то, и этим удовлетворились. Они не стали проверять ее историю. Потом в частной беседе сказали, что это дело страховой компании. Да, страховой полис у Мыскиной есть. Но как застраховали такую «стремную» квартиру, остается загадкой.
…А между тем настоящая хозяйка квартиры, заподозрив неладное (деньги квартирант платят, а в квартире никто не живет) тоже заказала выписку в ЕГРН. Получив ее, очень удивилась. Оказалось, что хозяйкой квартиры является уже не она, а некая Мыскина. Дальнейшие действия вам объяснять не нужно. Полиция, суд и….обвинение «хозяина» квартиры Броскина в мошенничестве. Итог — арест его имущества.
А что же Пискун, спросите вы. С него взятки гладки. Он нигде не засвечен. Договоренность с Броскиным была устной, а как говорится, слово к делу не пришьешь.
О недобросовестных застройщиках
Недобросовестные застройщики были всегда. Понятно, что с ужесточением законодательства их стало меньше, но они не исчезли совсем. Максим Гранат рассказал о не совсем добросовестных схемах, которыми пользуются некоторые застройщики. К примеру, в Ульяновске руководство строительной компании придумало очень оригинальную схему относительно честного отъема денег у граждан. Они получили землю под строительство, образовали ЖСК и стали продавать желающим квартиры. Но не напрямую, а через некие компании, с которыми у ЖСК был заключен договор. Время шло, люди исправно платили взносы в кооператив, а когда выплатили положенную сумму, то справку о выплате пая фирма им не дала. Сказали, идите в ЖСК. А там сказали, что их пай еще полностью не выплачен. Когда они об этом узнали, то очень удивились. Шум, скандал, следствие, суд. Оказалось, что эти компании деньги у людей принимали, но не все переводили в ЖСК. И дошло до того, что застройщику стало не на что строить дом, и его «заморозили». Тогда люди обратились в суд, доказывая, что они все выплатили и пусть им дают квартиры. Но иски они подали разные. Часть пайщиков просили оформить их квартиры в собственность, а другая часть требовала заключения суда, что пай у них полностью выплачен. Итог печальный. ЖСК с тех, кто получил решение суда о полной выплате пая, требует доплатить, чтоб строительство дома завершить. Те же, кто получил собственность по суду говорят, что они де платить ничего не будут. Они, мол, не пайщики. А пайщики говорят, почему мы одни должны отдуваться. Такая вот история. Так что будьте внимательны, когда соглашаетесь заключить договор не по 214-ФЗ, а любой другой.
Как риэлторы попали под суд
Приводя этот факт Максим Гранат посочувствовал риэлторам, но…и предостерег сидящих в зале о том, как опасно связываться с властями. Дело это было в Ессентуках. Администрация города должна была дать квартиры детям-сиротам. Но подходящих по параметрам не было. И тогда они обратились за помощью к риэлторам. Но по тем деньгам, что выделялись на покупку, квартир в городе и им найти не удалось. Были только убитые, но не могли же власти вселить сирот в гадюшник. И тогда риэлторы предложили хозяевам отремонтировать их квартиры за свой счет, потом продать и вернуть все затраты. Хозяева не возражали. Итог же для риэлторов оказался печальным. Одна бабушка до торгов не дожила, померла. Убыток. Другой ушлый хозяин квартиры, когда ему сделали ремонт, продавать ее отказался. Снова убытки. Но третьему риэлтору повезло еще меньше. Его привлекли к уголовной ответственности за преступный сговор по завышению цены — ст. 159 УК РФ (мошенничество). Пришла проверка и… дело попало в суд. Поэтому от муниципальных денег лучше держаться подальше.
Семинар был не только интересным, но и познавательным. Максим Гранат привел еще массу судебных дел по различным аспектам. В его арсенале есть дела и по разделу имущества, и по распискам, и по земельным участкам, а также по срокам исковой давности. Оказалось, что не только 3 года, но и 10 лет не могут защитить людей от проблем. О каком сроке можно говорить, если, к примеру, 12 лет назад был продан объект, собственность которого определялась решением суда. Потом же выяснилось, что такого решения не было. Оно было подделано. И что? Как считать этот срок? Кто же будет страховать квартиру на всю жизнь, платя ежегодно приличные взносы.
Поэтому в заключении «беседы» со слушателями ( а под конец семинара это действительно перешло уже из монолога в диалог) Максим Гранат просил всех очень внимательно относиться не только к проверке документов, но и собирать о продавце как можно больше дополнительной информации. И обязательно проверять всю цепочку отчуждений квартиры, а не последнего собственника. Если вы будете внимательными, отметил лектор, то мошенники не смогут вас обмануть или ввести в заблуждение, а благодарные клиенты будут всегда вас рекомендовать своим друзьям, сослуживцам и знакомым…
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН