По мнению экспертов ИНКОМ-Недвижимость, нынешний пик активности на рынке — следствие одновременного развития двух тенденций.
Нынешний пик активности на рынке – следствие одновременного развития двух тенденций: увеличения спроса и уменьшения предложения. Рост покупательской активности в сфере недвижимости в условиях сокращения реальных доходов населения (в сентябре, по данным Росстата, они снизились на 1,5 % в годовом выражении) кажется удивительным, однако на самом деле закономерен и обусловлен комплексом причин, ставших катализатором товарооборота в сегменте вторичного жилья в 2018 году. В их числе – ряд экономических факторов (главные из которых – уменьшение доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки) и изменившиеся обстоятельства развития жилищного рынка (прежде всего, завершение длительного периода снижения цен, формирование предпосылок к созданию дефицита предложения, реализация отложенного спроса и возвращение консервативных инвесторов, рассматривающих недвижимость в качестве инструмента сохранения сбережений).
По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время 20 % актуального спроса на московском вторичном рынке массового жилья формируют покупатели, приобретающие квартиры в сберегательных целях. Еще в сентябре этот показатель составлял «всего» 12 %, а год назад находился в буквальном смысле на нуле – в компании не было зафиксировано ни одной сделки с участием консервативных инвесторов.
В свою очередь ключевым условием формирования дефицита предложения в сегменте бюджетной «вторички» на текущий момент является невозможность удовлетворения ценовых запросов значительной части потенциальных продавцов, в результате чего эти собственники откладывают решение своих жилищных вопросов и, как следствие, либо не выходят на рынок, либо снимают объекты с реализации, в том числе частично переводя их в категорию арендного жилья. Кроме того, важнейшими факторами развивающейся тенденции сокращения объема экспозиции является, во-первых, крайне низкий спрос на объекты с ипотечным обременением, которых с повышением доступности ипотеки становится все больше (невостребованность у покупателей этих квартир останавливает их владельцев от продажи недвижимости), и, во-вторых, ожидания части собственников – вероятных участников рынка – укрепления рубля, которое позволит им более выгодно конвертировать вырученные от реализации жилплощади средства в иностранную валюту.
Под влиянием указанных обстоятельств объем предложения на московской «вторичке» в настоящее время достиг рекордно низкого показателя. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, количество квартир, выставленных на продажу в прошлом месяце (20 885 лотов), – минимальное с октября 2006 года. Внутренняя статистика компании подтверждает данные по рынку в целом. Если активность покупателей в нынешнем октябре оказалась максимальной за последние почти четыре года, то количество эксклюзивов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость за тот же период сократилось на 39,1 % (см. ниже рис.). В годовом выражении отрицательная коррекция объема предложения составила 37,1 % в целом по рынку и 23,4 % в портфеле компании.