Спрос на новую недвижимость в Москве всегда был на высоком уровне. Однако новый виток кризиса в российской экономике задает новые тренды. Теперь эксперты прогнозируют некоторое сокращение покупательского интереса. Управляющий партнер компании “Метриум”, участник партнерскойсетиCBRE Мария Литенецкая рассказала о том, каким будет рынок первичного жилья Москы в ближайшее время.
— На первичном рынке жилья Москвы в ближайший год ожидается постепенное сокращение темпов прироста спроса, а затем его снижение. В 2018 году в среднем каждый месяц в столице заключалось 7,5 тыс. сделок, тогда как в 2017 году – порядка 4,5 тыс. Мы ожидаем, что в наступившем году спрос может снизиться до 6-6,5 тыс. ДДУ в месяц. Это связно с повышением ставок по ипотеке до 10-10,5%, которое произошло впервые за три года, пока кредит становился только доступнее. Еще летом заем можно получить под 9-9,5% годовых, и всерьез обсуждалась перспектива снижения ставок до 8%. Однако санкции и девальвация рубля привели к ужесточению кредитно-денежной политики. К лету 2019 года кредит может подорожать до 11% годовых. Поскольку ипотека привлекается примерно в 50-60% сделок с новостройками, мы ожидаем в 2019 году снижения спроса.
Вторым фактором развития отрасли в 2019 году, безусловно, станет переход к новой модели финансирования строительства. Порядка 30% застройщиков скорее всего не впишутся в новую схему, предполагающую банковское кредитование девелоперских проектов.
На новую модель строительства должны перейти застройщики, чьи комплексы готовы менее чем на 30%. В Москве таковых по нашим оценкам порядка 50%. Для них второе полугодие 2019 года будет непростым. В целом строящееся жилье, скорее всего, подорожает в связи с реформой примерно на 10-20%.
Какие объекты будут пользоваться наибольшим спросом?
— Я полагаю, что в преддверии реформы покупатели сконцентрируют внимание на готовых объектах, не подпадающих под необходимость перехода на новую модель финансирования. Отечественные покупатели всегда с недоверием относятся к разным «перестройкам», поэтому они предпочтут заплатить немного больше за объект на высокой стадии готовности, нежели рисковать, вкладываясь в «котлован». Впрочем, для топовых застройщиков столицы переход к новой модели строительства не станет испытанием, и их дольщики, как реальные, так и потенциальные, скорее всего даже не почувствуют никаких изменений.
Какие локации будут наиболее активно застраиваться в ближайшее время?
— По-прежнему внимание девелоперов будет сконцентрировано на площадках в бывших промзонах, на территориях, прилегающих к Московскому центральному кольцу, а также в Новой Москве. При этом продолжится процесс распространения строительства жилья разных классов на территории, которые ранее считались неподходящими для развития таких проектов. Скажем, в 2018 году увеличилось предложение новостроек бизнес-класса в ЮВАО. Продолжился рост предложения этого класса жилья в САО.
Будет ли спрос на объекты на окраинах мегаполиса? Какие будут лоты будут востребованы, а какие будут в отстающих?
— Новостройки на окраинах как раз и являются самыми востребованными в Москве. Так, из десятки самых продаваемых жилых комплексов пять расположены за МКАД: «Лучи» (Солнцево), «Некрасовка» (район Некрасовка), «Мещерский лес» (Солнцево), «Жемчужина Зеленограда» (Зеленоград), «Мир Митино» (Митино). В пределах МКАД наиболее востребованные проекты, как правило, также удалены от центра, что, впрочем, компенсируется хорошей транспортной доступностью: «Level Амурская» (ВАО), «Домашний» (ЮАО), Ясеневая 14 (ЮАО), LIFE-Ботанический сад (СВАО).