Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать «на сниженных оборотах» в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов – прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15 % в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен.
При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное – не менее 30 % – сокращение количества сделок купли-продажи на «вторичке». Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота – снижение цен (до 15 %). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15 %).
Вторичный рынок жилья старой Москвы в 2019 году будет функционировать «на сниженных оборотах» в связи с ослаблением активности покупателей и малочисленностью предложения наиболее востребованных потребителем объектов – прогнозируют в ИНКОМ-Недвижимость. В компании ожидают, что количество сделок в рассматриваемом сегменте снизится на 15 % в годовом выражении при фактически нулевой коррекции цен. При этом рыночная конъюнктура будет определяться рядом факторов, каждый из которых потенциально является катализатором очень серьезных изменений, способных привести как к резкому уменьшению спроса и удешевлению квартир, так и наоборот. В частности, развитие тенденции роста ипотечных ставок в сочетании с противоположными ожиданиями большей части населения в нынешних условиях крайне высокой зависимости рынка от ипотеки вызовет значительное – не менее 30 % – сокращение количества сделок купли-продажи на «вторичке». Неизбежное следствие столь существенного уменьшения товарооборота – снижение цен (до 15 %). Но мощное действие данного фактора будет нейтрализовано воздействием двух других: дефицитом предложения бюджетного жилья, формирующего преимущественную долю спроса на вторичном рынке, и притоком покупателей из сегмента новостроек вследствие ожидаемого там роста цен и сокращения объема экспозиции в связи с переходом на новую финансовую модель продаж (предполагается, что в текущем году перераспределение спроса составит около 15 %).
Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома систематизировал главные факторы влияния на «вторичку» в 2019 году и объяснил, в чем движущая сила каждого из них.
Прогнозируя развитие рынка в нынешнем году, в компании исходят из стабильности фундаментального фактора – экономической ситуации в стране, которая, как ожидается, не претерпит глобальных изменений. Рыночную конъюнктуру, как и в прошлые несколько лет, будет определять сниженный платежеспособный спрос, сформированный в неблагоприятных условиях ограниченных возможностей российской экономики. При неизменности этой базовой основы 2018 год надо рассматривать в перспективе нескольких лет как пиковый по уровню покупательской активности на московской «вторичке» массовых сегментов (объекты по цене до 15 млн рублей). В минувшем году спрос на вторичное жилье в столице увеличился в среднем на 15 %, показав максимальный прирост за трехлетний период.
В ИНКОМ-Недвижимость положительная динамика по этому показателю наблюдалась в 2018-м каждый месяц, за исключением июля. Максимальный наплыв покупателей был отмечен в компании в октябре и ноябре: эти два месяца стали поворотными – впервые с декабря 2014 года возник ажиотаж среди желающих приобрести жилье, а продавцы получили давно забытую возможность «диктовать условия».
Продажная цена самых востребованных объектов – квартир до 10 млн рублей – возросла с октября по декабрь на 20 %. Как следствие мощной волны покупательской активности на рынке при одновременном развитии другой определяющей тенденции – сокращения предложения лотов бюджетных категорий («эконом» и «комфорт») – сложилась крайне неблагоприятная ситуация для проведения альтернативных сделок. Условно: внесенный сегодня аванс за квартиру завтра становился неактуальным, потому что жилье подорожало и продавец, который, в свою очередь, ищет новую жилплощадь, уже не мог подобрать «альтернативу» по цене, на которую рассчитывал, а значит, был вынужден продавать дороже собственную недвижимость. В таких обстоятельствах придерживаться договоренностей сторонам было сложно.
К началу 2019-го ажиотаж спал, а «рынок продавца» перестал быть таковым: «соотношение сил» желающих реализовать и приобрести недвижимость сравнялось. Такой паритет сохранится в течение всего года, и это отвечает интересам всех сторон сделки купли-продажи жилья, позволяя планомерно вести работу, четко рассчитывать финансовые возможности и гарантировать исполнение договорных обязательств.
По итогам года в компании ожидают суммарно на 15 % меньше сделок, чем в 2018-м, при отсутствии сколь-либо значимой ценовой динамики. Основными регуляторами спроса и цен будут следующие факторы:
Крайне низкий уровень предложения жилья массового спроса
Следствием развития тенденции к сокращению количества выставляемого на продажу жилья (одной из ключевых характеристик «вторички» в прошлом году) стали крайне низкие показатели объема предложения, особенно в максимально востребованных бюджетных категориях. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с февраля 2018-го по настоящее время численность экспонируемых объектов, представленных в общем объеме рынка, снизилась на 42 %. Учет лотов в эксклюзивной базе данных компании подтверждает общерыночный тренд: динамика за указанный период составила минус 38 %.
Аналитики отмечают: объекты массового спроса (до 15 млн рублей) составляют в совокупной экспозиции 50 %, а самые востребованные из них (до 10 млн рублей) – 28 % общего объема предложения. В этой категории отмечено наибольшее сокращение количества выставленного на продажу жилья: за год минус 53 % и минус 62 % соответственно.
Определяющим в данном случае является то, что именно в масс-маркете сосредоточен основной спрос на московскую «вторичку»: около 75 % всех сделок по приобретению жилья – это покупки до 15 млн рублей.
При повышенном спросе сложившийся сегодня дефицит бюджетного предложения стал бы мощным стимулом роста цен. Именно так произошло в 2018 году: высокая активность покупателей при одновременном уменьшении количества экспонируемых объектов привела (впервые с начала 2015-го) к последовательному удорожанию столичных квартир и – в итоге – к увеличению стоимости предложения на 13 % в годовом выражении.
Однако теоретически возможный при сильно ограниченном предложении рост цен на московскую «вторичку» исключен в реальных условиях сегодняшнего рынка в силу действия другого важнейшего фактора – изменения конъюнктуры ипотечного рынка.