Жилищное строительство лишь на первый взгляд технологически консервативно – девелоперы находятся в постоянном поиске инновационных решений, которые помогают им конкурировать в отрасли, насчитывающей почти 3 тыс. участников. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее интересных кейсов последнего времени из практики внедрения новых технологий в российском девелопменте.
Рост себестоимости строительства и снижение доходов потенциальных покупателей жилья заставили крупнейших девелоперов прибегать к разным технологическим, управленческим и маркетинговым инновациям, чтобы сохранять свои позиции на рынке. Наиболее интересные кейсы последнего года – в обзоре экспертов «Метриум».
Цифровой «двойник»
Под управлением крупнейших девелоперов одновременно находятся десятки строительных площадок будущих жилых комплексов. При этом по каждому проекту девелопер связан договорами долевого участия с клиентами, которые в случае просрочки ввода или ненадлежащего качества могут расторгнуть соглашения. Тогда экономический и репутационный убыток обеспечен.
Чтобы этого не случилось, девелопер должен держать руку на пульсе всех проектов почти беспрерывно, контролируя работу подрядных компаний. Группа компаний «А101» – один из крупнейших девелоперов Новой Москвы – совместно с компанией Sarex решили эту задачу внедрением цифровых двойников строящихся объектов.
Лазерное сканирование, данные с датчиков и аэромониторинг дронов составляют для девелопера фактическую картину работ на площадке. На ее основе в «облаке» создается «цифровой двойник» строящегося объекта, который автоматически сопоставляется с проектной и рабочей документацией, сметами, графиками и BIM-моделью проекта. Это позволяет эффективно контролировать строительство, земляные работы, прокладку инженерии, благоустройство территории, выполняемые подрядчиками.
По планам застройщика цифровые «двойники» помогут сэкономить на проектных отклонениях, ошибках или задержках графика работ до 600 млн рублей в год. За несколько месяцев в пилотных проектах компании уже удалось сохранить треть от этой суммы.
Клиенты же с помощью цифровых сервисов ГК «А101» экономят время, в том числе с помощью электронной ипотечной анкеты. Банки принимают её наряду со своими собственными, после чего система анализирует данные и всего за 15 минут предлагает потенциальному заёмщику условия от всех банков, у которых аккредитован девелопер. Так клиент может выбрать самые выгодные условия.
Всевидящий прораб
Иногда застройщики сами разрабатывают и внедряют новые технологии. Так, группа компаний «Основа» в 2018 году начала оцифровывание своих строек, конечной целью которого станет полный переход на информационное моделирование (BIM) и внедрение электронной системы управления всеми инвестиционно-строительными проектами, чтобы строить качественнее, дешевле и быстрее.
Целый ряд BIM-технологий уже активно применяется на площадках компании, а строй-контроль осуществляется с помощью дронов и лазерного сканирования. Есть у компании и уникальные собственные разработки: девелопер создал технологию контроля за рабочими на своих стройплощадках. Инновация получила название Terra Smart.
ГК «Основа» надела на руки строителей сенсорные датчики, которые фиксируют все движения человека в рабочее время. Эти данные в цифровом виде накапливаются и анализируются, после чего отправляются прорабу в виде специального графика на мониторе. В режиме онлайн можно видеть, сколько человек подрядчик вывел на стройку, где находится каждый человек, что он делает, насколько качественно выполняет свою работу, и выполняет ли её вообще. Соответственно, бездействие рабочего сразу же отражается на диаграмме. После тестирования на первой стройке сроки выполнения графика работ сократились на 25-30%, а число случаев воровства – на 50%, так как аналитическая система сразу вычисляет злоумышленников по характерным движениям рук. Порядка трети неэффективных работников были заменены.
Terra Smart интегрирована в систему BIM-моделирования, и является элементом сквозной экосистемы в части проектирования, контроля строительства и последующей эксплуатации. Она помогает лучше управлять персоналом, сокращает сроки обмена рабочей информацией. Разработкой уже заинтересовались американские девелоперы, которые предложили коммерциализировать технологию и выделить это направление в отдельный бизнес. Но важно контролировать не только, собственно, что делают на стройке рабочие, но и кто вообще может попасть на площадку. И вместо устаревших отметок в журналах, застройщики сегодня используют биометрию.
Вход по отпечатку
Компания Level Group внедрила инновационную систему доступа персонала на стройплощадки. Так, чтобы попасть на строящийся клубный комплекс «Level Павелецкая», рабочие должны приложить палец к сканеру. Предварительно все специалисты сдали отпечатки в базу, чтобы система могла сопоставлять их с пальцами визитеров. Если совпадение выше определенного заданного процента, турникет пропускает человека на стройку.
С помощью такой системы контроля застройщик обнаружил, что фактически часть списочных работников на объекте отсутствует, о чем не знал и сам подрядчик. Устранение «мертвых душ» позволило ускорить строительство и сэкономить деньги.
«Второй ощутимый плюс системы в том, что она предотвращает появление на стройплощадке тех людей, которых там быть не должно вовсе, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Это помогает избежать, скажем, допуск нелегальных рабочих, которых может нанять подрядчик. Если такого строителя обнаружит государственная проверка, то застройщику придется выплатить огромный штраф. Благодаря биометрической системе доступа мы полностью исключили вероятность подобных историй на наших площадках».
Впрочем, контроль доступа по отпечатку – это хорошее решение в основном для небольших и средних по масштабу проектов. На более крупных стройплощадках, где рабочих больше тысячи, для экономии времени девелопер планирует использовать систему распознавания лиц, чтобы не создавать «пробки» на входе, так как сканирование лиц «умными» камерами проходит быстрее.
«Умный» турникет – не единственная инновация, внедренная Level Group. Так, департаменту по персоналу помогает управлять сотрудниками компании нейросеть – самообучающаяся программа с элементами искусственного интеллекта, которая анализирует работников компании и формирует отчеты о продуктивности для них и HR-отдела. А у других девелоперов нейросеть даже отчасти заменила юристов.
Нейроюрист
Инновации не в меньшей степени, чем на стройке, требуются в административных отделах девелоперской компании. Революция Legal-Tech – разработки, направленные на оптимизацию труда юристов – докатилась и до России. Компания «Галс-Девелопмент» внедрила в имущественно-правовой департамент систему «Конструктор договоров», основанную на технологии нейросети.
Она взаимодействует с юристами через корпоративный чат-бот и помогает в подготовке типовых договоров, оформлении доверенностей и других рутинных операциях, которые выполняют сотрудники отдела каждый день помногу раз. В режиме реального общения в ответ на вопросы юриста чат-бот формирует шаблон договора, содержащий все необходимые данные, и выдает ссылку на готовую версию документа. В перспективе систему протестируют в административном департаменте, где специалисты также выполняют много подобных операций.
«Умный» дом на поток
Впервые посещая квартиру в российской новостройке, новосел чаще всего наталкивается на голые стены – большинство объектов по-прежнему передаются клиентам без отделки, не говоря уже о более продвинутых системах «умного» дома. Застройщики не участвуют в оснащении жилья этой инновацией, но есть и исключение.
Группа компаний «Кортрос» уже активно внедряет систему «умный» дом в своих новостройках по всей России, для этого застройщик использует онлайн-платформу MySmartFlat. А в начале 2019 года между девелопером, властями Пермского края и основателями платформы MySmartFlat было подписано соглашение об использовании разработок компании в реализации проекта «Умный город». Речь идет о технологии «умного» дома, но уже выходящей за пределы отдельно взятой квартиры. MySmartFlat позволяет интегрировать такие объекты в единую цифровую экосистему и подключить их к службам коммунальщиков района или города, товариществ собственников жилья (ТСЖ) и управляющих компаний, а также застройщиков. Вся техническая информация о работе домашних систем автоматически передается организациям, занимающихся обслуживанием домов и их жителей. Житель получает объективную картину использования ресурсов, счета за ЖКУ, видеонаблюдение, а также возможность обсуждать важные вопросы в чатах с соседями. «Умная» квартира в свою очередь передает информацию управляющей компании или городским службам более высокого уровня. Технологию испытывают в квартале новостроек, возведенных девелопером в Перми.
Компания «Кортрос» разрабатывает несколько решений (от стандартных до продвинутых) в области технологий «умного» дома и «умного» города. К 2020 году девелопер планирует поставлять свои технические решения другим застройщикам, став таким образом самостоятельным игроком в этой сфере.
«Без инноваций жилищно-строительная отрасль рано или поздно достигнет предела развития, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас этот барьер выражается в заметном сокращении маржи у российских строительных компаний, особенно работающих за пределами столичного региона. Доходы населения сокращаются, а ипотека не может быть единственным источником роста рынка. Необходимо снижать себестоимость путем внедрения новых технологий, материалов и управленческих практик. Однако главная, на мой взгляд, проблема на этом пути состоит в том, что лишь крупные компании могут позволить себе участие в инновационном процессе, тогда как малые игроки едва ли имеют достаточно финансовых ресурсов не только для собственных разработок, но и для внедрения готовых решений. С этой точки зрения очевидно необходима государственная поддержка распространения новых технологий в строительстве».