Международная консалтинговая компания Knight Frank и девелопер INSIGMA GROUP (NV/9, собрание клубных домов ORDYNKA и другие проекты) подготовили совместный обзор самой престижной локации в Москве — Бульварного кольца и непосредственно примыкающих к нему территорий. В локации экспонируется десятая часть высокобюджетной недвижимости Москвы. При этом большую часть предложения составляют элитные лоты. Доля премиальной недвижимости с 2017 года сократилась на треть и составляет на сегодняшний день не более 20% от общего объема. С середины 2017 года в локации не вышло на рынок ни одного премиального проекта. Однако именно премиальные квартиры и апартаменты наиболее востребованы покупателями – доля сделок в премиальном сегменте за 3 года достигла 61% от общего объема спроса в локации. А отсутствие новых проектов приводит к тому, что пул доступных для реализации лотов премиум-класса стремительно сокращается.
Совокупный объем предложения высокобюджетного жилья на Бульварном кольце составляет 270 лотов общей площадью 40 тыс. кв. м в 12 жилых комплексах. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проектах премиум-класса на Бульварном кольце составляет 595 тыс. рублей. В элит-классе показатель вдвое выше — 1,27 млн руб./кв. м. Более половины (52%) премиального фонда представлено лотами с бюджетом 60-100 млн рублей — именно этот формат преобладает сегодня в структуре предложения в клубном доме NV/9 (с площадью лотов от 100 до 150 кв. м). 29% предложения относятся к самому доступному предложению — дешевле 60 млн рублей, оставшиеся 19% — это объекты стоимостью от 100 млн до 150 млн рублей.
В элитном сегменте на Бульварном кольце лоты дешевле 60 млн рублей занимают не более 2% от общего объема предложения. В бюджете 60-100 млн рублей представлено 19% элитных объектов, в 100-150 млн — 35%, в 150-200 млн рублей — 21%. Сверхдорогие лоты (свыше 200 млн рублей) занимают почти четверть предложения. В целом средневзвешенная цена недвижимости на Бульварном кольце на 20% выше, чем в остальных московских районах, где представлено аналогичное предложение. В Тверском районе аккумулировано 32% предложения на Бульварном кольце, в Таганском районе — 21%, в районе Арбат — 16%. Лидерство этих локаций нельзя назвать случайным. По словам Ольги Широковой, директора Департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank, оно отражает разнообразие выбора на Бульварном кольце: «Тверской район — это признанный деловой центр столицы, привлекающий внимание иностранцев, Таганский отличается высоким потенциалом и хорошими перспективами освоения, Арбат — визитная карточка Москвы».
С 2017 года покупательская активность в рассматриваемом сегменте значительно усилилась. Объем сделок в локации увеличился на 23% и суммарно к концу I квартала 2019 г. достиг 180 единиц. (61%) сделок прошел с лотами премиального сегмента. Две трети покупателей сделали в выбор в пользу квартир и апартаментов с бюджетом менее 60 млн рублей, это преимущественно лоты площадью от 60 до 100 кв. м (35% в общей структуре спроса на премиальную недвижимость). Статистика продаж в ЖК NV/9 подтверждает данный тренд. Самая высокая доля реализации отмечена в фонде однокомнатных (75%) и двухкомнатных (67,7%) квартир, что соответствует данным площадям. В целом же за последние два года на долю клубного дома NV/9 пришлась почти четверть всех сделок в рассматриваемой локации – 24% от общего количества реализованных лотов.
Высокий спрос на премиальное жилье в радиусе Бульварного кольца имеет и обратную сторону: объем премиального предложения сокращается. В I квартале 2017 года объем предложения насчитывал 96 лотов, а к марту 2019-го в продаже осталось только 54 премиальных лота. «Востребованность проектов на Бульварном кольце растет, но с середины 2017 года в локации не выходило новых проектов в премиальном сегменте», — отмечает Ольга Широкова. «Территория вдоль Бульварного кольца — это эталонная элитная локация, что обуславливает высокую стоимость высокобюджетной недвижимости. Проживание здесь — подтверждение высокого статуса. Соответственно, выход премиального проекта с умеренной стоимостью квадратного метра и обширным набором эксклюзивных опций всегда вызывает повышенный интерес покупателя, а поступившее в продажу предложение очень быстро реализуется. Пример NV/9 ARTKVARTAL служит яркой иллюстрацией этих процессов», — объясняет Кирилл Бортов, директор по маркетингу INSIGMA GROUP. К настоящему времени реализовано уже 60% заявленного фонда в проекте — причем наибольшей популярностью пользуются лоты площадью до 100 кв. м (39% сделок) и от 100 до 150 кв. м (38% сделок). Аудиторию привлекают такие особенности NV/9, как большой объем озеленения и наличие оригинальных ландшафтных решений, высокий коэффициент обеспеченности парковочными местами, наличие элементов загородной застройки, помещенных в городской контекст (террасы, патио, камины). Перечисленные опции сближают премиальную недвижимость с элитной и повышают ее шансы на реализацию.
В перспективе ближайших лет локация вдоль Бульварного кольца, безусловно, сохранит свой эксклюзивный статус. В настоящее время 7 из 12 реализуемых проектов представляют собой редевелопмент исторических особняков. Ввиду дефицита свободных участков этот формат будет и в дальнейшем использоваться застройщиками, которые специализируются на элитном и премиальном жилье. Эксперты Knight Frank прогнозируют повышение стоимости квадратного метра = в пределах 8% и ожидают порядка 100 сделок в год в границах исследуемой локации.