В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость изучили представления участников арендного рынка Москвы о правилах и традициях найма жилья. Специалисты компании составили список из 5 самых распространенных стереотипов, которые в действительности являются ошибочными. В частности, 18% арендаторов считают себя вправе выехать из квартиры без предупреждения владельца жилплощади, предполагая, что тем самым расторгают договор найма. 35% собственников настороженно относятся к проживанию квартирантов с несовершеннолетними детьми: они опасаются, что в случае невнесения арендной платы или прочих нарушений законом запрещено их выселение из квартиры. 27% арендаторов и 14% владельцев жилья уверены в бесполезности заключения письменного договора найма. Специалисты Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость развенчивают мифы рынка аренды.
Несмотря на то, что коммерческому рынку найма постсоветского периода уже 28 лет, законодательство в этом направлении стагнирует, концепция развития пока не сложилась. В Гражданском кодексе РФ данному вопросу посвящена отдельная глава.
«К сожалению, гражданское законодательство в отношении аренды жилья либо затрагивает вопросы масштабного характера, либо нацелено на решение задач социального найма и совсем не учитывает правила делового оборота, когда правоотношения между гражданами носят коммерческий характер. Нередко одна из сторон договора найма становится заложником устаревших канонов, что позволяет другой стороне злоупотреблять незнанием действующих правил», – отмечает Кирилл Кокорин, ведущий юрисконсульт Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость.
Отсутствие законодательных нормативов, основанных на реалиях рынка аренды, неопытность некоторых посредников и участников сделок найма приводят к массовому появлению и укоренению различных мифов. В Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость составили ТОП-5 наиболее типичных заблуждений относительно коммерческого найма жилья, оценили степень их популярности у участников рынка аренды, а в Юридической службе компании прокомментировали сложившиеся стереотипы.
Мнение: наниматель, не предупредив собственника, может выехать из квартиры в любое время – так он автоматически расторгает договор найма. Эту идею озвучивали 18% арендаторов.
К. Кокорин: «Договор найма можно расторгнуть только в соответствии с его положениями, не противоречащими законодательству РФ. Кроме того, юридически значимым для сторон будет оформление акта возврата квартиры и имущества в ней.
Для нанимателя столь беспечное поведение может обернуться существенными убытками: в случае его выезда из квартиры без предупреждения и надлежащего возврата имущества договор найма продолжает действовать. А значит, арендатор обязан произвести оплату за каждый месяц, даже если он в квартире не живет».
Мнение: если совместно с нанимателем в съемной квартире проживают несовершеннолетние дети, то договор с ним (в случае невнесения платы за найм) расторгнуть нельзя. Это опасение выражают 35% арендодателей, и такой позиции придерживаются 20% нанимателей жилья.
К. Кокорин: «Данная установка – нельзя выселить арендатора с несовершеннолетними детьми – действует лишь в отношении социального найма. Договор коммерческого найма в случае нарушения квартирантом обязательств может быть расторгнут независимо от того, проживают с ним несовершеннолетние или нет».
Мнение: владелец жилья имеет право без предупреждения и в любое время приходить в квартиру, в том числе, когда нанимателя нет дома, – в этом уверены 60% арендодателей.
К. Кокорин: «Собственник обязан согласовывать с нанимателем свои визиты в квартиру. При заключении договора найма арендодатель передает свои права владения и пользования квартирой нанимателю, тем самым ограничивая себя в этих правах на период найма.
Как показывает практика, несанкционированные визиты в сдаваемое жилье нередко оборачиваются неприятностями. К примеру, в квартире могут храниться ценные вещи арендатора, и в случае их пропажи владелец жилплощади становится главным подозреваемым».
Мнение: договор найма – обременение, его отсутствие освобождает от обязанностей и лишних проблем. Так думают 48% собственников жилья.
К. Кокорин: «Это точка зрения части наймодателей, имеющих целью, например, в любое время поднять арендную плату или беспрепятственно выселить жильцов раньше оговоренного срока. При этом они забывают, что договор найма защищает арендодателя от возможного ущерба или убытков (в частности, пожара или затопления), причиненных квартирантом намеренно или по неосторожности. При наличии письменного договора ответственность за ущерб имуществу собственника жилья и прилегающим помещениям несет именно арендатор».
Мнение: договор найма – документ, который не имеет юридической силы, это просто «бумажка» и ненужная формальность, считают 27% арендаторов и 14% владельцев недвижимости.
К. Кокорин: «В соответствии с положениями договора найма стороны сделки принимают права и обязанности, которые должны исполнять надлежащим образом. В противном случае нарушитель несет ответственность, предусмотренную этим документом.
Как показывает практика, изначально предвзятое отношение собственников или арендаторов к договору найма кардинально меняется во время судебных разбирательств: пустая формальность – “бумажка” – превращается в юридически значимый документ, на основе которого суды могут выносить решения».