Новые вызовы, стоящие перед строительной отраслью, проанализировал на пресс-завтраке в новом офисе НОСТРОЙ его глава Антон ГЛУШКОВ.
Есть риск, что часть объектов по КРТ не будет введена в срок
Антон Глушков не скрыл, что нынешний период для строительной отрасли противоречивый и сложный, однако за счет того, что предыдущие несколько лет были благоприятными, у строительных компаний накопился определенный запас прочности, некая «подушка безопасности», и это позволяет им на ближайший период сохранять стабильность и не торопиться демпинговать — например, сбрасывать объекты по заниженным ценам.
Как считает глава НОСТРОЙ, одним из важнейших факторов, оказывающих в последние годы влияние на строительную отрасль, стало, безусловно, комплексное развитие территорий — КРТ. В 2024 году были подготовлены поправки в градостроительный кодекс, которые вступят в действие с 1 марта 2025 года. Они расширяют возможности применения КРТ и упрощают некоторые процедуры, например, сокращаются сроки рассмотрения документов, более эффективно можно будет определять зоны КРТ.
На пресс-завтраке для представителей СМИ в новом офисе НОСТРОЙ
Благоприятно сказался механизм КРТ и на социальной сфере. На начало 2025 года уже заключено около 640 договоров на возведение объектов социальной инфраструктуры. Но тут надо признать, что развивать территорию комплексно — это серьезная нагрузка на девелоперов. Есть вероятность, что в сегодняшней ситуации часть социальных объектов не будет введена в запланированные сроки.
Тем не менее, программа работает. В настоящее время продолжается поиск площадок под КРТ, в том числе в рамках программ по сносу ветхого и аварийного жилья.
НОСТРОЙ предложил изменить правила кредитования частных застройщиков
Одна из надежд строительного комплекса России – индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое продолжает радовать, – на сегодня его доля в объемах сданного жилья составляет около 60%. Оно живет своей жизнью, как пошутил Антон Глушков, и, несмотря на сложности, бьет рекорды и все эффективнее влияет на рост объемов жилищного строительства и загрузку мощностей стройкомплекса.
А сложностей в этом сегменте хватает. Их отдельно выделил глава НОСТРОЙ. Во-первых, пока недостаточно развита ипотека для ИЖС. Второе – до сих пор не создан банк земельных участков, уже изначально предназначенных для индивидуального строительства — со всеми подведенными коммуникациями. И третье: о социальной инфраструктуре индивидуальные застройщики должны тревожиться сами, как и о качестве застройки, ее ликвидности и стандартизации индивидуальных домов.
Пресс-центр НОСТРОЙ
Тем не менее, по прогнозам экспертов, на ближайшую пятилетку можно ожидать ввода жилья в рамках ИЖС на уровне 50 млн кв. метров в год.
Что может сделать НОСТРОЙ для решения проблем, тормозящих ИЖС? Если говорить об ипотечном кредитовании, с ним все непросто. Этот сегмент лихорадит. В прошлом году был подписан закон, который вступит в силу с 1 апреля 2025 года. Закон предполагает ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов с длинным сроком погашения — то есть, ограничивает займы с высокой долговой нагрузкой. Так что в ближайшее время участникам ИЖС — как застройщикам, так и частным лицам — ждать особых перемен к лучшему не приходится.
Правда, индивидуальные застройщики и раньше не особо рассчитывали на поддержку: львиную долю в ИЖС составляло строительство хозспособом на собственные средства или с помощью потребительских кредитов. Однако, по словам Антона Глушкова, Национальное объединение строителей подготовило и направило в Минстрой России предложения по изменению правил кредитования частных лиц.
Ипотечный кредит – под залог земельного участка?
Определенные надежды связаны с введением с 1 марта 2025 года эскроу-счетов для ИЖС. Принято постановление Правительства, разрешающее использование средств материнского капитала для строительства индивидуального жилого дома по договору строительного подряда с использованием эскроу. Хочется надеяться, что эта мера поможет избежать новых обманутых дольщиков.
Положительных сдвигов можно ожидать в предстоящие пять лет и в отношении земельных участков. По прогнозам, их градостроительный потенциал должен возрасти более чем в два раза. На сегодня он составляет 465,3 млн кв. метра, а к 2030 году должен достигнуть 1 млрд кв. метров. И часть из этих метров будет предназначаться для ИЖС.
Сегодня уже активно обсуждается механизм получения ипотечных кредитов под залог земельных участков.
Среди важнейших драйверов развития индивидуального строительства – льготная или социальная газификация. Наличие природного газа до шести раз снижает стоимость обслуживания зданий и сооружений, поэтому стимулирует интерес к площадкам, имеющим выход к магистральным газопроводам. Сегодня действует программа газификации России на 2021–2025 годы. В ней задействованы 72 региона, запланированный объем инвестиций на пятилетку – 526 млрд руб. Многие регионы принимают собственные программы газификации, например, Московская область. Однако реальная протяженность магистральных газопроводов пока недостаточна, и здесь большой потенциал.
Пригласим трудрезервы из Индии
Ращмышляя о кадровой политике, Антон Глушков обратил внимание на то, как меняется ситуация в отрасли: одни проблемы, еще недавно кажущиеся сверхважными, решаются или отодвигаются на время, а на смену им приходят другие. Так, еще недавно остро стоял вопрос нехватки кадров, но сейчас, когда произошел определенный спад в строительном сегменте, кадров стало достаточно, то есть появилась возможность разработать меры по стабилизации ситуации.
Ожидается переориентация на привлечение трудовых ресурсов из других стран — в частности, из Индии. Планируется практиковать организованный набор, привязывать набор к конкретному работодателю.
В последние годы ощутим тренд на снижение количества привлеченных мигрантов. Если в 2020 году их в России было 2 млн человек, в 2022-м – 1,7 млн, то в прошлом году – только 1 млн. К 2030 году ожидается снижение этой цифры до 500 тысяч.
В 2025-м году, за счет инерции, объемы будут расти
Что касается ввода жилья на ближайшую пятилетку, то, по мнению Антона Глушкова, у 2025 года есть все шансы стать рекордным за счет того, что строительство – отрасль с большим инерционным потенциалом. По прогнозам аналитиков, ожидается ввод 112 млн кв. метров (в 2024 году эта цифра составила 107,8 млн кв.м жилья). А вот со следующего года будет нарастать спад. В 2026 году можно будет ожидать ввод 106 млн кв. метров, в 2027 году – 102 млн, в 2028 году – 98 млн, в 2029 году – 96 млн, а в 2030 году – 90 млн кв. метров.
Такой прогноз падения ввода жилья может сбыться, если ситуация в стране не изменится. Но, как подчеркнул президент НОСТРОЙ, всегда остается надежда на изменения в лучшую сторону и назвал строителей неисправимыми оптимистами.
Журналистам было интересно все, что связано с перспективами строительной отрасли в 2025 году
Застройщики, как рассказал Антон Глушков, и правда, руки не опускают. Стараются подстроиться под существующие реалии. Например, крупные холдинги на фоне роста цен на стройматериалы стали развивать собственные производства. Тем более, что по стране размещение объектов промышленности стройматериалов и стройиндустрии неравномерное. В некоторых регионах, например, трудно приобрести домокомплекты.
Как резюмировал Антон Глушков, до строительного комплекса доведено, что льготной ипотеки больше не будет, и застройщикам надо активнее искать внутренние резервы. Но могут появиться и новые возможности. Например, просматриваются перспективы расширения действия семейной ипотеки, которую глава НОСТРОЙ назвал палочкой-выручалочкой. Ее действие по поручению Президента страны продлено до 2030 года.
Татьяна КУРАПИНА,
член Союза журналистов России