Какую динамику показал рынок апартаментов в минувшем году, и каковы перспективы этого сегмента в новом году
Рынок апартаментов продолжает свое активное развитие в Москве. В последнем квартале 2016 года спрос вырос более чем на 37,5%, продемонстрировав самые рекордные показатели за всю историю рынка.
Предложение
В IV квартале 2016 года на рынок Москвы вышло 4 новых комплекса, однако совокупный объем апартаментов в них невелик и составляет 632 ап. Из них в продажу было выведено только 366 лотов, что, по оценкам управления активами и инвестициями NAI Becar, значительно ниже результатов прошлого квартала. Между тем вышедшее на рынок новое предложение позволило увеличить годовой объем ввода более чем на 30%. Так, в 2016 г. в продажу было выведено более 1 тыс. апартаментов.
Таким образом, на конец декабря на рынке Москвы предложение апартаментов было представлено в 106 комплексах, а в продаже находилось 9 092 апартамента. За год объем предложения вырос почти на 4%.
Объекты, вышедшие в продажу в IV квартале 2016 года
Название
Класс
Формат
Год ввода
Округ
Кол-во ап./ апарта-менты в продаже
Застройщик
Nabokov
Элит (премиальный)
buy-to-live
2017
ЦАО
15/15
Vesper
Monodom
Бизнес
buy-to-live
3кв.2018
ЦАО
187/128
Биплан М
Verden
Бизнес
buy-to-live
2017
СВАО
90/31
УКРРОСМЕТАЛЛ
Барбарис
Комфорт
buy-to-live
2 кв.2018
СВАО
340/192
ГК «МИЦ»
Лидером традиционно остаются апартаменты, представленные в бизнес-классе (70% рынка). Основная доля апартаментов предназначена для собственного проживания. Инвестиционные программы представлены всего в 13% комплексов.
Спрос
К концу года спрос на апартаменты вырос на рекордные 37,5%. По подсчетам аналитиков, это самый высокий объем спроса на апартаменты за всю историю рынка (550 апартаментов). Среднемесячный темп продаж в объектах бизнес-класса составляет 7 апартаментов, в комплексах комфорт-класса — около 5 апартаментов, а в элитных домах с апартаментами — около 3 ап.
Неудивительно, что при одновременном взрывном росте покупательской активности и весьма сдержанном выводе новых объектов к концу года аналитики зафиксировали повышение цен на апартаменты во всех сегментах. Тем не менее застройщики и брокеры предлагали достаточно высокие новогодние скидки — до 20%. Эксперты связывают это с желанием девелоперов повысить темпы продаж, получить гарантированную прибыль и оперативно выйти из проектов.
В целом же по рынку на протяжении последних двух лет наиболее стабильными были цены на апартаменты комфорт-класса. Они держались на уровне 150 тыс. руб. за 1 кв.м. Апартаменты бизнес-класса немного просели в цене за счет активного ввода. Цены на апартаменты в элитных комплексах вышли к концу 2016 года на уровень конца 2014 года.
В абсолютных цифрах цены на апартаменты к концу декабря прошлого года составили в комфорт-классе 148 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 9,4% по отношению к III кварталу, в бизнес-классе — 226,2 тыс. руб./кв. м (+4,7%%) и в элит-классе — 475,4тыс. руб./кв. м (+7,9%).
Динамика цены в зависимости от класса руб./кв. м
Итоги
Прошедший год показал, что, несмотря на ряд сложностей, сегмент апартаментов в Москве жив, востребован и готов к дальнейшему развитию.
Это подтверждает еще и тот факт, что власти, которые до последнего момента относились к сегменту апартаментов достаточно настороженно, в 2016 году начали вести активную работу по созданию законодательной базы для его регулирования.
В частности, в конце 2016 года правительство Москвы утвердило список комплексов с апартаментами, владельцы которых получат льготы по налогу на имущество физических лиц. На данном этапе в список вошли только 7 объектов, но эксперты полагают, что это начало больших перемен, которые позволят сделать сегмент апартаментов еще более понятным и доступным для покупателей.
Движение рынка за 2014—2016 гг.
период
факт/
дина-мика
общий объем, шт.
общий объем, ап
новое пред-ложе-ние, шт.
нов. пред-ложение, ап.
общий объем спроса, ап.
средняя цена продажи
апартаментов, тыс. руб.за 1 кв. м
комфорт-класс
бизнес- класс
элит-класс
2014
4Q
факт
59
10 339
0 шт.
0 ап.
390 ап.
153,6
336,1
491,7
динамика
0%
-3%
-100 %
-100%
+30%
+2%
+8%
+20%
2015
1Q
факт
62
11 878
4 шт.
1 810 ап.
270 ап.
147,4
317,5
464,2
динамика
5%
13%
100%
100%
-30%
-4%
-5,5%
-5,6%
2Q
факт
69
8 520
10 шт.
1 672 ап.
350 ап.
177,8
348,4
471,2
динамика
+11,2 %
-28%
+150%
-7,6%
+29%
+20%
+9,7%
+1,5%
3Q
факт
74
8 238
5 шт.
1570 ап.
400 ап.
175,7
267,5
502,2
динамика
+7,2%
+5,7%
-50%
-6,1%
+14%
-1,1%
-23,2%
+6,5%
4Q
факт
81
8 762
4 шт.
1369
375
163,7
234,3
407,7
динамика
+8,1%
+6,3%
-20%
-12,8%
-7,5%
-6,8%
-12,3%
-18,8%
2016
1Q
факт
90
8 454
5 шт.
592
380
159,8
223
370,7
динамика
+11%
-3,5%
0%
-56,7%
+1,3%
-2,3%
-4,8%
-9%
2Q
факт
97
8774
7 шт.
1141
420
161,9
217
477
динамика
+7,7%
+3,7%
+75%
+92,7%
+10,5%
+1,3%
-2,6%
+28,6%
3Q
факт
102
8 574
5
1282
400
146,6
216
440
динамика
+5,1%
-4,7%
-28%
+12%
-4,7%
-9,4%
-0,4%
-7,6%
4Q
факт
106
9 092
4
366
550
148
226,2
475,4
динамика
+3,9%
+6%
-20%
-71%
+37,5%
+0,9%
+4,7%
+7,9%
Подготовил Семен МОРОН
При подготовке статьи использованы материалы NAI Becar
Апартаменты в г. Москве в 2016 году, итоги и прогнозы
Предложение
1. Объем предложения в 4 кв. 2016 г. — 9 092 ап. в 106 комплексах, в т.ч.:
– Апартаменты buy—to—live — 7 927 ап. в 92 комплексах
– Апартаменты buy—to—let — 1 165 ап. в 14 комплексах
2. Объем нового предложения — 366 ап. в 4 проектах (↓ -71,5% к 3кв. 2016) («Nabokov», «Monodom», «Verden», «Барбарис», все проекты формата buy—to—live)
3. Структура предложения: комфорт-класс — 13%, бизнес-класс — 70%, элит-класс —17%
Рыночные условия
1. Цены продаж:
– Комфорт-класс — 148,0 тыс. руб./кв. м (↑+0,9% к 3кв. 2016).
– Бизнес-класс — 226,2 тыс. руб./кв. м (↑+4,7% к 3кв. 2016).
– Элит-класс — 475,4 тыс. руб./кв. м (↑+7,9% к 3кв.2016).
2. Спрос:
– в 4 кв. 2016 г. продано 550 юнитов (↑+37,5% к 3кв. 2016). Средние темпы продаж для проекта: комфорт-класс — 5 ап./мес., бизнес-класс — 7 ап./мес., элит-класс — 3 ап./мес.
Итоги 4 квартала 2016 года
– Рост цен продаж во всех классах.
– В 4 кв. 2016 г. отмечен рекордный квартальный объем спроса за год.
Итоги года
– 90% апартаментов, выведенных на рынок в 2016 г., относится к формату buy—to—live (19 проектов).
– За год цены продаж для комфорт- и бизнес-класса снизились на 10% и 4%, соответственно, в элит-классе цены выросли на 17%.
– За 2016 г. продано 1 750 апартаментов, что на 25% больше, чем в 2015 г.
Прогноз–2017
– В начале 2017 г. планируется запуск реализации 5 апарт-комплексов на 3,5 тыс. юнитов.
– На протяжении 2017 года спрос будет находиться на уровне 400—450 юнитов в квартал.
В Сбербанке начали давать ипотеку на апартаменты
В Сбербанке России стартовала выдача ипотечных кредитов на покупку апартаментов в новостройках. Кредиты выдаются на условиях действующей программы «Приобретение строящегося жилья», а на кредитование апартаментов распространяются действующие в Сбербанке акции на новостройки.
Ставки — от 11,5 до 13,0% годовых. Однако желающие приобрести апартаменты могут воспользоваться дополнительным дисконтом в размере 0,5 п.п. для покупки недвижимости в отдельных регионах России. Предложение действует до 28 февраля 2017 года включительно, а диапазон ставок с учетом скидки составляет 11,0—12,5% годовых.
Предложение действует в 18 регионах России, включая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и др.
«Мы учли спрос на этот вид объектов недвижимости и рады, что с запуском такого предложения можем удовлетворить более широкий спектр потребностей участников рынка», — заявил Николай Васёв, директор управления Сбербанка России по работе с партнерами и ипотечного кредитования.
Однако Сбербанк здесь не первый: аналогичные программы уже действуют у АИЖК, а также в таких ипотечных банках, как Дельтакредит», ВТБ24, Россельхозбанк, банк «Открытие», Бинбанк.