По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на рынке недвижимости работает формула: чем меньше кредитов у застройщика, тем меньше переплата у покупателя. Для того, чтобы застройщик не привлекал проектное финансирование, необходимо обеспечить на проекте покупательскую активность.
Могут ли какие-то структурные изменения привести к снижению цен на недвижимость?
В первую очередь сегодня перед всеми застройщиками стоит проблема снижения себестоимости проекта, поскольку по причине
роста курса доллара импортные материалы значительно выросли в цене, что привело к дополнительной финансовой нагрузке.
Поэтому импортные материалы частично замещаются отечественными. Сегодня выигрывают компании с быстрой технологией
строительства и низкой себестоимостью проекта. К сожалению, далеко не всегда можно найти аналоги импортных материалов в
нашей стране. Поэтому выходом из сложившейся ситуации могла бы стать поддержка отечественных производителей путем
предоставления субсидий и льготных кредитов.
Кроме того, к снижению цен на недвижимость может привести уменьшение ставки по проектному финансированию. Банковские
проценты по нему напрямую зависят от ключевой ставки. Например, при ключевой ставке 10,5% надежные застройщики могли
рассчитывать на получение кредита под 12% годовых, а «средние» — под 14-15% годовых. После ее повышения в декабре 2014 года
сразу на 6,5 процентных пунктов до уровня 17% годовых, поменялись и условия предоставления кредита. Проценты начинались от
22% в госбанках и достигали 25-27% годовых в частных банках. С постепенным понижением ключевой ставки проценты по
кредитам также начали уменьшаться. А это значит, что застройщики могут не перекладывать столь большие переплаты «на плечи
покупателей», закладывая проценты по кредиту в стоимость.
Вообще, на рынке недвижимости работает формула: чем меньше кредитов у застройщика, тем меньше переплата у покупателя. Для
того, чтобы застройщик не привлекал проектное финансирование, необходимо обеспечить на проекте покупательскую активность.
Самый простой и проверенный способ – доступная ипотека. Однако сегодня кредитные учреждения стали предъявлять гораздо
более жесткий андеррайтинг и нередко требованием для аккредитации становится готовность корпуса не менее, чем на 50%.
Очевидно, что это весьма критично, особенно на начальном этапе строительства, когда девелоперу нужны средства для реализации
комплекса, особенно, когда не привлекаются дополнительные кредитные или собственные средства. Поэтому власти могли бы
предоставить банкам страховку и возместить средства в случае невыполнения застройщиком кредитных обязательств и
невозможности выплаты заемных средств взамен на то, что ипотека будет предоставляться на самом старте продаж.
Что касается снижения цены на покупку земельных участков под строительство, то это сложно реализуемо. И дело в данном случае
не только в желании государства. Практически все свободные земельные участки уже принадлежат лэндлордам. Это значит, что
никакого снижения стоимости земли ждать не стоит, поскольку никто не будет продавать участок себе в убыток.