Прогнозируемый объем дефицита средств для компаний строительного рынка Москвы с введением системы экскроу-счетов составит 699,4 млрд рублей в год, а стоимость привлечения финансирования для строительства объектов — от 48,96 до 62,94 млрд рублей, — к такому выводу пришли аналитики компании «Колди».
В 2018 году в Москве, согласно базе ЦИАН, было продано по договорам долевого участия 77 867 объектов на общую сумму в 699,4 млрд рублей.
С 1 июля 2019 года законодательство исключает возможность использования средств, поступивших по договорам долевого участия для финансирования операционной деятельности застройщика. Теперь все средства дольщиков будут зачисляться на экскроу-счета, деньги с которых застройщик сможет получить только после введения дома в эксплуатацию.
Опираясь на данные 2018 года, можно предположить, что дефицит средств на строительном рынке Москвы составит порядка 700 млрд рублей в год. Эта сумма не включает в себя объемы продаж коммерческой недвижимости и сделки между застройщиками и юридическими лицами, которые могли быть оформлены без использования договоров долевого участия.
Банки говорят о готовности заменить дольщиков в финансировании строительных объектов. В Центробанке полагают, что проектное финансирование обойдётся застройщикам в 7–9% годовых, а в ряде случаев ставка может опускаться до 5-6% годовых. Однако, льготную процентную ставку в 5-6% получить смогут только застройщики, собравшие на своих эскроу-счетах средства граждан практически за весь объем строящегося жилья, что в нынешних реалиях является мало выполнимым.
Таким образом, стоимость привлечения суммы в 699,4 млрд рублей будет стоить застройщикам от 48,96 до 62,94 млрд рублей в год из расчета 7-9% годовых.
При среднем сроке строительства в 3 года, ориентировочное удорожание недвижимости, вызванное стоимостью привлечения оборотных средств может достичь порядка 20%.
«Переход на эскроу-счета вместе с ростом цен на строительные материалы может привести к увеличению себестоимости строительства жилья на 8%-8,5% в год для сегментов стандарт и комфорт класса, окажет более серьезное влияние на бизнес-класс, удорожание в котором предвидится в пределах 10%-15%, и ударит по проектам элит и премиум класса возможным удорожанием до 25%. Это приведет к падению спроса во всех категориях московской недвижимости, но меньше всего будет заметно в сегменте 75 — 140 тысяч рублей за квадратный метр.
В высококонкурентном рынке девелоперы будут сражаться за то, чтобы дополнительные расходы не легли на плечи клиентов. Борьбу за покупателя смогут продолжить только компании, которые сократят издержки за счет технологий (BIM-технологии, BigData и т.д.), оптимизируют организационную структуру и предложат клиенту не просто покупку квадратных метров, а целую философию жизни», — пояснила коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина.
По ее словам, решающее значение с 1 июля 2019 года приобретет сила бренда девелопера и конкретного проекта как в ценообразовании, так и в позиционировании продукта. Ключевыми метриками доверия для клиентов будут выступать соответствие декларируемых и демонстрируемых ценностей, выраженное в приверженности его целевой аудитории к продукту.
«Именно брендинговая история проектов в рамках наступившей реальности сегментации жилья по тематическому принципу и стремительной диджитализации общества, позволит многим застройщикам остаться на рынке», — отметила эксперт.
Помимо запретительных мер застройщики надеются на поддержку со стороны государства и банковского сектора отрасли, которая оказывает существенное влияние на ВВП страны.
«На текущем рынке 50% чистого денежного потока в девелоперских проектах приходится на ипотеку. Снижение ставок позволило бы не превращать покупку жилья для россиян в подвиг», — резюмировала Елена Орешкина.