Ежеквартально рынок новостроек Москвы пополняется 15-20 новыми проектами, часть из которых может быть интересна инвесторам в силу привлекательных стартовых цен, удобного расположения для арендного бизнеса или благодаря другим уникальным характеристикам. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее перспективных для вложений новинок I квартала на столичном рынке новостроек.
Компания «Метриум» запускает серию ежеквартальных обзоров наиболее привлекательных для инвесторов новых проектов столичных новостроек. Эксперты отбирают среди вышедших за квартал в продажу объектов наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений.
Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом и бизнес-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии.
1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.
Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.
Кто появился в продаже в I квартале
В I квартале 2019 года на столичном рынке новостроек появились девять проектов новостроек. Среди них четыре объекта комфорт- и пять бизнес-класса, в том числе один проект апарт-комплекса.
По результатам анализа инвестиционной привлекательности новых проектов, эксперты «Метриум» выбрали два жилых комплекса. В них зафиксировано максимальное число инвестиционных преимуществ, которые перевешивают недостатки.
Проект: «Сказочный лес»
Класс: Комфорт
Район: Ярославский
Мин. стоимость: 2,77 млн руб. (23,1 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2021
Цель инвестиций: перепродажа, аренда
Среди новых проектов массового сегмента наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций – жилой комплекс комфорт-класса «Сказочный лес». Его основные преимущества, в которых скрыт инвестиционный потенциал, – это низкая цена и уникальное расположение.
Средняя стоимость квадратного метра в проекте – самая низкая в Москве среди всех проектов новостроек в пределах МКАД. В I квартале 2019 года она составила 114,1 тыс. рублей, что примерно на 30% меньше, чем в среднем по комфорт-классу и Северо-Восточному административному округу, где идет реализация проекта. Средняя стоимость квартиры в проекте – 4,83 млн рублей (почти в два раз ниже средней цены квартиры комфорт-класса в Москве). Причем речь идет о жилье с отделкой. Минимальная цена за студию – 2,77 млн рублей (23,1 кв.м), однокомнатную квартиру – 3,7 млн рублей (32,2 кв.м), двухкомнатную – 5,42 млн рублей (46,4 кв.м), трехкомнатную – 7,6 млн рублей (65 кв.м).
Второе преимущество – это расположение. Сегодня в столице нет других новостроек, которые находились бы фактически у границы национального парка. «Сказочный лес» возводится в северо-западной части парка «Лосиный остров», на улице Вешних Вод, которая ведет к Ярославскому шоссе. Столь уникальное расположение сконцентрирует спрос не только местных клиентов, но и жителей других районов Москвы со сложной экологической ситуацией.
Первые два преимущества практически снимают с повестки дня вопрос о конкуренции проекту, так как ни по цене, ни по расположению подобных новостроек в Москве нет.
Третье преимущество – это надежный застройщик, который работает над проектом. Девелопером выступает пришедшая на наш рынок из Санкт-Петербурга компания Seven Suns Development, которая занимает 11-ю строчку в рейтинге застройщиков северной столицы и имеет рейтинг 4,5 по своевременности сдачи жилых объектов в эксплуатацию.
Наконец, еще одно преимущество – собственная инфраструктура, а именно школа и детский сад. Также в 15 минутах ходьбы от комплекса есть школы и детские сады в 30-м микрорайоне Бабушкина.
Среди минусов проекта можно отметить транспортную доступность – комплекс удален от ближайших станций метро и МЦК на 3 км, поэтому в перспективе жителям придется пользоваться наземным сообщением, чтобы добраться до скоростного городского транспорта. Также непросто будет автомобилистам, так как выехать из ЖК можно по единственной улице, ведущей на Ярославское шоссе.
Таким образом, проект «Сказочный лес» подходит для инвестиций на раннем этапе реализации с перспективой перепродажи жилья до завершения или после строительства. По оценкам экспертов «Метриум», средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. Также жилье подойдет для сдачи в аренду, так как совсем рядом располагается Московский государственный строительный университет. Для этого есть недорогие студии с отделкой (от 2,5 млн рублей), которые в последствии принесут порядка 12% годовых.
«КутузовGrad II»
Класс: Бизнес
Район: Можайский
Мин. стоимость: 5,78 млн руб. (32,6 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2021
Цель инвестиций: перепродажа, сбережения
Второй заслуживающий внимания новый проект с инвестиционным потенциалом относится к бизнес-классу и находится на западе Москвы. Жилой комплекс «КутузовGrad II» будет состоять из нескольких корпусов, достигающих в высоту 28 этажей.
Основное инвестиционное преимущество проекта – низкая стартовая цена, которая составляет порядка 186,3 тыс. рублей за кв.м. При этом средняя стоимость квадратного метра по сегменту – 230 тыс. рублей, а по Можайскому району и ближайшим конкурентам – 220 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость студии в проекте составляет 5,78 млн рублей (33 кв.м), 1-комнатной квартиры – 6,6 млн рублей (35 кв.м.), 2-комнатной 10,4 млн рублей (57 кв.м), трехкомнатной – 12,45 млн (62,7 кв.м).
Второе преимущество – транспортная доступность. Комплекс находится всего в 200 метрах от удобного выезда на Можайское шоссе, откуда можно за 3 минуты доехать до Кутузовского проспекта. Правда, ближайшее метро «Кунцевская» далеко – примерно в получасе ходьбы.
Третье преимущество – развитая инфраструктура. В комплексе предусмотрены образовательный центр, фитнес-клуб, фермерская лавка, кафе-пекарня, комьюнити-центр. При этом Можайский район также богат социальными и коммерческими объектами, в том числе и высокого класса, которые могут заинтересовать покупателей.
Четвертое преимущество – надежный застройщик. Проект реализует компания Ingrad, которая занимает 6-ю строчку в реестре застройщиков Москвы по объему застройки и обладает высоким рейтингом ЕРЗ – 4.
Среди рисков для инвестора аналитики «Метриум» отмечают конкуренцию, которую составляют проекту как соседние новостройки, так и подобные объекты в Западном округе. Только в Можайском районе идет реализация трех жилых комплексов бизнес-класса, а в целом по ЗАО – еще 16. С учетом удаленности от сети метрополитена это обстоятельство делает комплекс не очень привлекательным для аренды.
Таким образом, наиболее целесообразная стратегия вложений в ЖК «КутузовGrad II» – это покупка для последующей перепродажи. По оценкам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в проекте может возрасти на 20-25%. Также квартиры в этом комплексе подойдут для долгосрочного сбережения вложений: западное направление считается очень престижным, поэтому даже в готовых новостройках очень долго сохраняется высокий уровень цен. На этот период квартиру можно сдавать в аренду, что, впрочем, не принесет высокой прибыли, но покроет эксплуатационные расходы.
«Если говорить в целом о новых проектах I квартала с точки зрения инвестиционных перспектив, то можно отметить в первую очередь высокий уровень стартовых цен, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поскольку «квадрат» во многих из них ненамного дешевле, чем у конкурентов на зрелой стадии строительства, назвать их привлекательными для инвестирования нельзя. Однако состав девелоперов новых комплексов оказался достаточно титулованным: среди застройщиков есть такие крупные игроки рынка как ПИК, Ingrad, «КРОСТ», «Дон-Строй Инвест». Практически все проекты вышли в локациях с высокой конкуренцией, что повышает риски потенциальных инвесторов. По транспортной доступности объекты неоднородны: есть комплексы, которые удалены от ближайших станций метро на 2-3 км, но можно найти и ЖК в шаговой доступности. Впрочем, первый квартал редко предлагает большой выбор новых проектов, так что в ближайшее время можно ожидать появления на рынке других интересных вариантов».