Попытки принять закон о риэлтерской деятельности проваливались уже несколько раз. Судя по всему, очередной законопроект ждет та же участь
В Общественной палате РФ состоялось нулевое чтение проекта закона «О посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью».
Сегодня в России никто не может доподлинно подсчитать, сколько у нас риэлторов и какого они качества, утверждает Лидия Михеева, председатель Комиссии по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами ОП РФ.
Особенно это стало трудно делать после 2002 года, когда для риэлторов отменили лицензии. С тех пор многие из них работают практически подпольно, нигде не состоят и не платят никаких налогов. В общем, являются частью теневой экономики.
В России действует множество недобросовестных агентов, в том числе так называемых черных риэлторов, которые не гнушаются даже участием в убийстве одинокого человека ради завладения его квартирой. Справедливости ради следует признать, что пик деятельности подобных господ пришелся на лихие 1990-е годы. Но и сейчас в СМИ нет-нет да и проскочит информация об убийстве очередного несчастного старика из-за его жилплощади. А сколько разного рода махинаций творится в это сфере, и не сосчитать.
Братья Карташовы, осужденные к 13 годам колонии строгого режима за махинации с квартирами алкоголиков и стариков. Саранск, апрель 2016 года
Без вины виноватые
Задача сделать сделки с недвижимостью безопасными, не вызывающими тревоги у их участников, до сих пор остается невыполненной. Сегодня чистоту сделки с недвижимостью никто не гарантирует, констатирует Лидия Михеева. Посредники занимаются лишь проведением и оформлением сделки, а вот проверять, чиста ли квартира или дом, риэлтор, как правило, не удосуживается — у него другие задачи и интересы.
Росреестр, в свою очередь, лишь фиксирует результаты сделки и проверяет правильность заполнения документов. Правовой же проверки перехода собственности он не проводит.
Нотариус также не в состоянии отследить, насколько все законно. Тем более что сегодня можно составить практически любой договор на обычном листке, поставить под ним свою подпись — и бумага обретет силу официального документа.
Перед судьями встает нелегкий выбор, на чью сторону встать. Аргументы у продавцов и покупателей нередко равны по силе: и те, и другие, как правило, не ведали, что сделка оказалась нечистой и нашлись претенденты на продаваемую собственность. А риэлтор (читай выше) этого обстоятельства не выявил.
Вот и оказываются люди без вины виноватыми.
Размытая грань
Однако в России все обстоит наоборот. Риэлторы стараются прежде всего оградить себя от опасности того, что клиент им не заплатит. Отсюда практика двойных авансов (от продавца и покупателя), которые они удерживают до завершения всей операции, и прочие «прелести».
При этом расценки на услуги риэлторов сегодня весьма велики. Однако всегда ли оправданы такие затраты? Посредник должен выполнять весь комплекс операций, но часто клиенты немалую их часть делают сами.
Обсуждаемый законопроект предлагает строже регулировать деятельность риэлторов, в частности введение реестра, в котором они будут числиться.
По мысли одного из авторов документа, депутата Госдумы VI созыва Дмитрия Ушакова, люди будут проверять, числится ли их посредник в этом списке. Однако! Честно говоря, я сомневаюсь, что многие клиенты будут знать о существовании такого списка. Ведь не секрет, что часто они выбирают посредников, основываясь на оценках так называемого сарафанного радио.
Между тем попытки регулировать риэлтерскую деятельность предпринимались еще с 1994 года. После отмены сертификации в 2002 году было подготовлено несколько законопроектов на эту тему. Но ни одному из них так и не посчастливилось из куколки стать бабочкой, то есть превратиться в действующий закон. Проблема регламентации и юридических определений и терминов оказалась весьма сложной.
Как считает председатель правления Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, грань между «черным» и официальным риэлтором весьма размыта, и вывести таких посредников из тени очень непросто. Для этого нужно регулировать не сам бизнес, а профессиональную деятельность. Чтобы у клиента был четкий ориентир: может ли тот или иной человек, который представился ему как риэлтор, по своим навыкам и статусу выполнять эту работу.
Практика показала, что лицензирование отнюдь не решало этой задачи. Например, в агентстве недвижимости должны были работать как минимум четыре сотрудника, имеющих лицензию. В итоге эти четверо трудились в штате, а число агентов без лицензий могло быть каким угодно.
Спасут ли СРО
По мнению Дмитрия Щегельского, в этом плане более эффективным инструментом является система саморегулирования. Пять лет деятельности такой добровольной организации в Санкт-Петербурге (она называется «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих агентскую деятельность в сфере недвижимости») показали ее полезность.
Например, до 80% жалоб рассматриваются не в судах, а в комиссиях по правам потребителя. Причем принимаются претензии не только с точки зрения нарушений риэлторами их обязанностей, но и с точки зрения их этического поведения (что, согласитесь, трудно представить в качестве повода для судебного разбирательства).
В то же время следует понимать, что этот рынок самостоятельно отрегулировать сам себя не может, поскольку большинство недобросовестных посредников пребывает вне всякой регуляции. При этом они как никто другой умеют искушать клиентов: «Давайте работать со мной, это вам дешевле обойдется, ведь я не несу дополнительных расходов на налоги и другие отчисления государству».
И такая аргументация неплохо действует: многие клюют на эту наживку. По мнению Лидии Михеевой, это во многом происходит в силу бедности нашего населения. Сегодня наши сограждане экономят на чем только можно и ради лишней копейки готовы и рискнуть.
Поэтому задача снижения транзакционных издержек стоит весьма остро.
Ворота с охраной, но без забора
Член Научно-консультационного совета при ОП РФ Дмитрий Журавлев считает, что такой закон в принципе нужен. Однако в том виде, в каком он представлен сегодня, документ, по его мнению, работать не будет:
— По сути дела, это ворота с охраной, но рядом нет никакого забора, — образно выражается эксперт.
Существует три основных причины того, почему закон останется, так сказать, на холостом ходу. Предложение о лицензировании риэлтерской деятельности не сработает, поскольку очень многие от него уклонятся. А если так, то возникает второй вопрос: зачем нужна предусмотренная в законопроекте риэлтерская СРО, если она не будет контролировать весь рынок.
И, наконец, третья причина такова: предлагаемое обязательное страхование ответственности резко повысит уровень мошенничества в данной сфере. Яркий пример — ситуация с ОСАГО, когда для половины автомобилистов полисы стали пропусками на дорогу. Их приобретали с единственной целью — показать документ гаишнику.
Из трех ни одна
Как рассказывает партнер «Пепеляев групп» Роман Бевзенко, в мире действуют три способа защиты сделок с недвижимостью. Первый — оформление сделок нотариусом. Оно практикуется в континентальной Европе.
Другая форма распространена в Англии и в ряде других стран, где придерживаются англосаксонского права. Это регистрация недвижимости с взиманием за данную сделку очень большой пошлины. Зато если вдруг сделка окажется ничтожной, покупателю вернут затраченные на покупку деньги. Третья система распространена в США — это страхование. И нигде риэлтор не отвечает за чистоту сделки, его задача — ее реализация.
В России в полном объеме не действует ни один из трех вариантов, у нас все перемешано. Не существует никакой системы. Нотариальное заверение носит добровольный характер. Регистратор вообще ни за что не отвечает. Страхование — в зачаточном состоянии. Риэлтор не удосуживается думать о чистоте сделки, при этом деньги за свой труд берет немалые.
Вывод? России следует выбрать, наконец, модель и начать ее строить.
Ведь как у нас часто случается? Риэлтор показал клиенту три квартиры, и ни одна ему не подошла. Клиент просит вернуть деньги, на что риэлтор возражает: он ведь сделал свою работу, хотя покупатель и остался ею не удовлетворен. Так вот, по мнению Романа Бевзенко, заключенный договор должен быть нацелен на результат, а не на оказание услуги.
Государству надо определиться
По мнению Лидии Михеевой, принимать закон о риэлтерской деятельности преждевременно до тех пор, пока государство не примет политического решения: кто отвечает за ущерб, возникший по причине нечистоты сделки. Страхование ответственности в наших условиях такой гарантии не дает.
Рынок недвижимости в России остается серым, часть сделок проводится не за те суммы, которые официально фигурируют. Риэлтор не гарантирует права на собственность, но берет за свои услуги довольно-таки большую плату.
В его обязанности должна входить четкая задача — продать недвижимость по максимально выгодной при данных условиях цене. И наоборот, если он представляет интересы покупателя, то должен приобрести недвижимость по самой низкой цене из всех предлагаемых на рынке.
Судя по обсуждению в ОП РФ, закон о риэлтерской деятельности в России появится нескоро. А это означает только одно: большие риски на рынке недвижимости сохранятся еще долго.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: metragi.ru, nedv.info, stolica-s.su, fotki.yandex.ru