В Рамках Российской строительной недели состоялась IX Конференция: «Малоэтажная Россия 2026». Разговор получился не простым и многогранным, так как сама тема очень обширная. Одни вопросы решаются достаточно успешно, другие, наоборот, тормозят развитие сектора. Поэтому найти решение того, как их всех соединить в единый комплекс и быстро двинуть вперед весь процесс, достаточно сложно. Но и не пытаться это сделать, тоже нельзя, так как на кону стоит ни больше, ни меньше, как будущее строительства жилья в России.
Главный драйвер стройкомплекса
Еще не так давно индивидуальное и малоэтажное строительство находилось практически на задворках, сегодня же превратилось в локомотив движения стройкомплекса вперед. И 2025 год наглядно подтвердил этот тезис. По словам Ефима Басина, председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, по итогам прошлого года на долю ИЖС пришлось 59% введенного жилья или 63,5 млн кв. м. Это очень важно, потому что, если мы хотим обеспечить развитие всей огромной территории России, улучшить демографию, то это можно сделать через этот сектор.
Сегодня этот тезис стал основой государственной политики, продолжил известный строитель. Минстрой РФ полностью разделяет такой подход и уже утвердил стандарты комплексной застройки коттеджных поселков, которые ранее были одной из самых проблемных зон, из-за отсутствия единых регламентов.
Это не означает, что сектор не испытывает серьезных трудностей. В последнее время резко подорожала земля, есть проблемы с подключением инженерных сетей, с сооружением социальных объектов. Так же отмечается рост потребительского экстремизма. Если бы строительство велось более качественно, его было бы меньше. Государство сохраняет семейную ипотеку, но ее условия постоянно меняются. И закономерно, что целый ряд банков прекратил выдачу этого финансового продукта.
По мнению Ефима Басина, дополнительный стимул для развития этого направления окажет созданная в 2025 году Ассоциация малоэтажного строительства. В ней собрались люди с большим опытом в этой проблематике, которые понимают, что надо делать для развития отрасли.
Чтобы детей рождалось больше
Говоря о развитии ИЖС и малоэтажного строительства, невозможно обойти тему, которая, на первый взгляд, не очень связана с этим сектором, но на самом деле, сильно зависит от него. Речь идет о демографии.
Заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по развитию гражданского общества, вопросам общественных и религиозных объединений Олег Леонов в своем выступлении отметил, что демографическая проблема в России выдвигается на первый план. И одним из способов ее решения является переселение значительной части населения в собственные дома. Не только исторический, но и современный опыт показывает, что на селе рождаемость выше, чем в городах. Даже сегодня она в сельской местности на 30% больше. Более того, даже в городах с большим частным сектором дети рождаются чаще, чем в городских поселениях, застроенных «человейниками». В них рождаемость никогда не было высокой и никогда такой не станет. Поэтому, если Россия не хочет опустения своих пространств, то она должна как можно больше строить индивидуальные дома.
Люди знают больше, но по-прежнему мало
Несмотря на очевидные успехи, ИЖС и малоэтажное строительство пока никак не могут в полной мере расправить плечи — мешает целый куст нерешенных проблем. Причем, большинство из них, словно эстафетные палочки, переходят из одного года в другой. Директор подразделения «Развитие жилищной сферы» ПАО ДОМ РФ Евгений Квасенков в этой связи отмечает, что большим сдерживающим фактором является то, что не увеличивается количество подрядчиков на этом рынке. Причем, многие из тех, что есть, не имеют кредитного потенциала для привлечения банковских средств. Между тем, для того, чтобы одновременно ускорить и обезопасить весь производственный процесс, нужна цифровизация всех его этапов, расширение применения механизма проектного финансирования и эскроу-счетов. Соответствующий закон по их использования в секторе ИЖС и малоэтажки принят, но пока его применение сильно сдерживается существующий в этом секторе экономической средой.
Без существенных в ней перемен весь процесс неизбежно будет тормозиться. По мнению Евгения Квасенкова, очень важно публиковать в широком доступе информацию о своевременном выполнении договоров подряда. Это станет действенным стимулом для усиления дисциплины строителей, напрямую отражаться на их деловой репутации.
Это тем более важно, что информированность населения о ситуации на рынке пока не на должном уровне, хотя и растет. Согласно данным ВЦИОМА, за 2025 года она выросла на 15%. Результат неплохой, но его нужно улучшать.
В автосалон, за жильем
Без государственной поддержки, только рыночными стимулами, развитие ИЖС и малоэтажного строительства не получит должного размаха. Как считает председатель Совета по стратегическому развитию Ассоциации МЖС Андрей Ликефет, в России нужно создать отдельную программу по поддержке строительства индивидуальных домов. Условия этому благоприятствуют, так как есть поручение Президента РФ по содействию со стороны государства развитию этого сектора.
Частично это поручение выполняется. В Национальном проекте «Инфраструктура для жизни» внесены поправки, связанные с развитием ИЖС. Но этого явно недостаточно.
Мы не сумеем существенно увеличить индивидуальное строительство без внедрения в него индустриальных методов, считает Андрей Ликефет. Сегодня на них приходится всего 15% ввода частных домов. Это явно недостаточно.
Что сдерживает продвижение в этом направлении? Нет единых ГОСТов, каждый завод работает по своим регламентам, технологическим картам. Кроме того, у заказчиков существует предубеждение против таких домов. Не отлажены до конца финансовые схемы для этого сегмента. Для придания этому процессу массового характера, нужна организация сети хабов.
Между тем, мировой опыт показывает перспективность этого направления. В Скандинавии доля домов заводской сборки достигает 85%. Мало, кто знает, что известная автомобильная японская компания Toyota имеет еще подразделение по изготовлению домов — они собираются по тому же принципу, что и машины, на конвейере. Причем, эта сборка занимает всего несколько дней. Так что приходишь в автосалон за новым авто, и покупаешь еще себе и новое жилище.
Ждать дешевых денег?
Новым импульсом развития ИЖС стало принятие закона 186-ФЗ. Он вступил в силу с 1 марта 2025 года. Закон открывает возможность широкого использования в этом секторе эскроу-счетов. Но пока этого явно недостаточно. И, как считает руководитель консалтингового агентства «НКонсалт», председатель комитета по проектному финансированию АМЖС Елена Незванова, возникшая новая реальность на рынке требует от его участников переосмысления всей ситуации. И оно происходит.
Председатель Правления Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства Валерий Казейкин рассказал, что осенью 2025 года по поручению Дом.РФ за три дня собрали 20 компаний и подготовили предложения на 15 страниц по 186-ФЗ, и еще 15 страниц судебной практики. После чего эти материалы были доработаны вместе с ДОМ.РФ и ушли в Правительство.
Какие цели преследует этот документ? Стоит задача по созданию необходимых стандартов, доработыванию законодательства — прежде всего, на основе удачных практик по развитию ИЖС. После чего предстоит транслировать их на все регионы страны, непрерывно оказывая информационную и консультационную поддержку.
Более сдержано относиться к возможности быстрой доработки законодательства Елена Незванова. Она считает: чтобы выходить с законодательной инициативой, нужна релевантная статистика. «Сейчас мы в процессе ее сбора, — говорит эксперт. — Это позволит обосновать необходимость изменений».
А изменения, действительно, назрели. Если рынок ИЖС не станет трансформироваться в соответствии с новыми реалиями, победная его поступь может существенно замедлиться. И в первую очередь по причине действующей финансовой модели. Не случайно же Валерий Казейкин подчеркнул: не начинайте строительство, если нет дешевых денег.
Если 186-ФЗ массово заработает, стоимость привлечения финансовых ресурсов будет падать. Эксперты считают, что переход на новые условия принесет пользу всем участникам процесса. Подрядчиков освободят от уплаты НДС, а для граждан повысятся безопасность и доступность льготных ипотечных программ. Таким образом, общие риски снизятся, а когда это происходит, то по законам рынка заемные средства становятся дешевле.
Александр БАВЫКИН