У Госсовета по строительству хватило времени для перечисления основных вопросов, стоящих перед стройкомплексом. Но вот хватит ли времени на их решение?
Прошедший 17 мая Президиум Государственного совета РФ по вопросу «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации», несмотря на свою внешнюю академичность, стал ареной серьезной скрытой борьбы различных идей и интересов. Кроме того, сам формат этого совещания продемонстрировал кризис данного способа управления — по крайней мере строительной отраслью. Наш специальный корреспондент побывал в Кремле на этом мероприятии. И вот его впечатления, так сказать, по горячим следам.
Президент настроен критично
Нынешние проблемы строительной отрасли вызваны не только и даже не столько серьезным кризисом в экономике страны, а прежде всего тем, что исчерпала свои возможности существующая модель функционирования отрасли. Косвенно в своем вступительном слове это констатировал и Президент России Владимир Путин. Отметив успехи стройкомплекса последних лет, когда было введено рекордное количество квадратных метров жилья (85 млн кв. м в 2015 году), он признал, что на самом деле в строительной отрасли далеко не все благополучно.
По его словам, в стране сохраняется большая потребность в жилье. Ипотека — это мощный двигатель жилищного строительства, и правительству совместно с Центробанком, безусловно, нужно искать пути снижения кредитной ставки и новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, не нагружая при этом бюджет новыми дополнительными расходами.
Как отметил глава государства, пока не удается решить проблему и с обманутыми дольщиками. «Страховым компаниям не хватает средств на достройку долгостроев, этим занимается государство, — напомнил Путин и резюмировал: — Ситуации с недостроенными, брошенными домами, с фирмами, которые прикарманили, если прямо сказать, чужие деньги и, как в народе говорят, смылись после этого, — все это подрывает доверие граждан к долевому строительству».
Черная дыра строительства
Одна из самых серьезных и застарелых проблем российского стройкомплекса — ценообразование и сметное нормирование.
Минстрой России устами своих руководителей в последнее время не раз бодро заявлял о том, что проводит большую и успешную работу по улучшению ситуации в этой сфере. А вот по мнению Президента, дела здесь обстоят из рук вон плохо.
«Известно, что действующая сметно-нормативная база уже давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах и в проектировании, и в строительстве… если говорить честно, часто просто с неба берутся эти цифры, от фонаря, — не скрывая возмущения, заявил Владимир Путин и сделал вывод: — В итоге невозможно проконтролировать обоснованность и эффективность вложения бюджетных средств, направленных на строительство различных объектов».
То, что это острая проблема, подтвердил в своем выступлении и курирующий отрасль вице-премьер Дмитрий Козак. Эта тема, по его оценке, «застаревшая, с множеством негативных исторических наслоений», «в черную дыру» улетают триллионы рублей, по предварительным оценкам». Согласно отчету о строительстве Керченской переправы, все строительные материалы закупаются через посредников, и посреднические цены увеличивают стоимость в три раза, сообщил присутствующим вице-премьер.
После этих слов у меня сам собой возник вопрос: если такое происходит на главных, самых значимых стройках, за которым внимательно наблюдают высшие лица страны, то что же тогда творится на остальных стройплощадках, рангом поменьше?
СРО: все пошло не так
Отдельная тема, прозвучавшая в выступлении Владимира Путина, — судьба института саморегулирования в строительстве. По словам Президента, бизнес в свое время сам просил о внедрении в отрасли этого института. И когда он был создан (а это, напомним, произошло в 2009 году), государство надеялось, что саморегулируемые организации обеспечат повышение качества и безопасности в строительстве.
А на деле СРО стали торговать разрешениями на строительные работы. Возникла новая бюрократия, которая своими действиями дискредитирует идею создания института саморегулирования. Однако это вовсе не означает, что его надо ликвидировать, успокоил Президент строительное сообщество.
Другой президент (правда, уже не страны, а Национального объединения строителей), Андрей Молчанов, вынужден был согласиться с такой оценкой нынешнего состояния системы саморегулирования в отрасли.
По его словам, чтобы исключить подобные явления, строительным или проектным компаниям нужно разрешить вступать в СРО исключительно по месту их регистрации. А для малого бизнеса при заключении договоров на сумму не более 3 млн руб. предлагается исключить требование обязательного членства в СРО, оставив его только для генеральных подрядчиков.
Кроме того, Андрей Молчанов поддержал предложение о создании специального государственного компенсационного фонда, в который все застройщики будут производить обязательные отчисления в размере того же 1%, который сейчас взимается как страховая премия.
Придет ли время ипотечных облигаций
В свое время в решении жилищного вопроса государство сделало акцент на развитие ипотечного кредитования. В определенной степени это себя оправдало, отмечалось на Госсовете. За последнее время 5 млн человек купили себя жилье с помощью этого механизма, в том числе благодаря госсубсидированию ставок ипотечных кредитов.
Но, судя по всему, с 2017 года данная программа перестанет действовать. А это означает, что количество ипотечных кредитов будет сильно сокращаться. И если не найти иного способа фондирования ипотеки, этот инструмент может сильно просесть.
Решение этого вопроса многим видится в развитии рынка ипотечных ценных бумаг. Выступая на Госсовете, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что выпуск ипотечных облигаций позволяет банкам максимально быстро рефинансировать выданные ими кредиты и тем самым снижать ставки по ним.
За разъяснением ситуации Президент обратился по очереди к министру финансов Антону Силуанову и главе Банка России Эльвире Набиуллиной. Однако их ответы были на удивление краткими и малосодержательными.
Самое главное — обеспечить надежность ценных бумаг, чтобы они были обеспечены реальными квадратными метрами, — так отозвался на обращение к нему руководителя страны глава Минфина. При этом г-н Ситуанов говорил на эту тему настолько неохотно, что стало понятно, что она его вообще не интересует, и он вынужден высказываться о ней положительно, лишь отвечая на прямой вопрос Президента.
Ненамного превзошла своего коллегу в красноречии по этому поводу и глава Центробанка. Г-жа Набиуллина вскользь заметила, что в целом ЦБ положительно относится к этой идее, но нужна база, чтобы сделать такие облигации качественными, снизив тем самым риски. Однако каким образом следует добиваться этих целей, и будут ли вообще это делать, так и осталось за кадром.
Поскольку в выступлениях главы финансового ведомства и главного регулятора рынка ценных бумаг не прозвучало ни одного конкретного предложения, закралась мысль о том, что, несмотря на бодрые обещания руководства АИЖК о возможном скором появлении ипотечных облигаций, их выход на РЦБ в ближайшее время — большой вопрос.
А жаль, ведь ипотечные ценные бумаги могли бы не только влить в стройкомплекс дополнительные средства инвесторов, но и существенно расширили бы наш куцый фондовый рынок. Как заметил в связи с этим Владимир Путин, внедрение ипотечных ценных бумаг способно в течение трех лет снизить ипотечный кредит до 1,5% годовых. И даже если эти цифры — слишком оптимистический прогноз, двигаться в этом направлении нужно.
Пирамиды нам не нужны
Впрочем, с таким направлением развития рынка доступного жилья согласны не все эксперты, чиновники и законодатели. Так, выступая на Госсовете, парламентарий Сергей Миронов подчеркнул, что ипотека — это американская прививка на российской земле, и она не решает вопроса доступности жилья, ибо слишком дорога для большинства жителей России.
Альтернативой ей могут стать строительно-сберегательные кассы (СБК), убежден депутат. В свое время именно этот инструмент во многом способствовал так называемому немецкому экономическому чуду, наряду с другими мерами быстро подняв послевоенную Германию из руин. И сейчас СБК активно используются в Германии, Чехии, Венгрии и ряде других стран.
В России этот механизм был одобрен несколько лет назад, но так и не заработал, за исключением разве что Башкортостана. Одна из причин — давление банков, для которых стройсберкассы — это прямые конкуренты за деньги граждан. Между тем кредитование через СБК дешевле, чем ипотечные схемы.
Поднятый г-ном Мироновым вопрос живо заинтересовал Владимира Путина, и за разъяснением, почему СБК не действуют в России, Президент обратился к первому вице-премьеру Игорю Шувалову.
Все дело в том, что пока власть не в состоянии установить за СБК контроль, пояснил Игорь Иванович. По его словам, существует опасность превращения их в пирамиды. Вопрос, почему же этого не происходит в Германии и других странах, остался за кадром.
Еще один способ финансирования строительства жилья — развитие жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). По словам все того же Сергея Миронова, они успешно действуют в Белгородской области. Участники ЖНК кредитуют друг друга при содействии местных властей.
Для развития этого института требуется поддержка государства, а пока ее нет, существует опасность, что он вообще исчезнет. Как известно, с 1 января 2016 года введен налог на имущество по кадастровой стоимости. Для ЖНК это 2% от кадастровой стоимости его имущества, и кооперативы могут просто не выдержать такой налоговой нагрузки.
Со своей колокольни
Хочется остановиться на выступлении еще одного президента — Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) — Леонида Казинца. Не считая Андрея Молчанова, в марте сменившего кресло главы группы ЛСР на пост президента НОСТРОЙ, Леонид Александрович был едва ли не единственным из выступавших, кто представлял на Госсовете не рать чиновников, а строителей.
По его словам, строительству сегодня сильно мешают процедуры. Они «как сорняки: пока мы их в одном месте косим, в другом месте ведомства их создают. Победить сорняки, наверное, невозможно, нужно их просто более интенсивно косить».
Леонид Казинец выступил с любопытным предложением о создании консультационных центров для покупателей жилья. В них должны разъяснять людям, каким застройщикам можно верить, а кому — не стоит. Идея, безусловно, интересная, прежде всего тем, что открывает огромный простор для коррупции.
В самом деле, нетрудно представить, сколько будут брать консультанты со строителей за такие «полезные» советы. Но на что только не пойдешь, чтобы продать квадратные метры.
Однако бросилось в глаза то, что это предложение не вызвало возражений ни у кого из присутствовавших. И в памяти сами собой всплыли недавние громкие обвинения, которые некоторые представители строительного сообщества адресовали Правительству РФ и Минстрою, за то, что они якобы потакают и подыгрывают исключительно крупным застройщикам.
Решит ли Россия жилищный вопрос
Как бы то ни было, но лично мне услышанные в Кремле речи так и не дали четкого представления относительно того, какими путями будет развиваться наш строительный комплекс. И в первую очередь, какие новые финансовые механизмы и инструменты появятся для наполнения отрасли столь дефицитными ныне деньгами и каким образом ими сможет воспользоваться население.
Да, речь об этих механизмах и инструментах шла, но когда они реально заработают и заработают ли вообще, так и осталось непонятным. Новая финансовая концепция строительства не была обозначена. А ведь это сегодня — самый главный вопрос.
Завершая Госсовет, Президент Владимир Путин высказал уверенность в том, что у страны впервые за всю ее долгую историю появилась возможность решить жилищный вопрос. При этом было сказано, что общий объем спроса на ближайшие пять лет составит 300 млн кв. м жилья.
Для подтверждения своей уверенности в полном и окончательном решении жилищного вопроса глава государства сослался на успехи последних лет. В качестве иллюстрации он привел такие цифры: если в 2003 году потребность в жилье испытывали 60% россиян, то в 2016 году — только 41%. Средняя площадь квартиры возросла с 45 кв. м в 2005 году до 54 кв. м в 2015 году.
С Президентом трудно не согласиться. Стройкомплекс России за последние годы действительно сделал большой шаг вперед. Но сегодня перед ним встали новые задачи, на порядок сложнее прежних. Задачи, которые требуют иных решений, в том числе по-настоящему новаторских. И главная из них — создание в строительной отрасли принципиально иной инвестиционной и производственной среды.
Отдельными разрозненными мерами такую проблему не решить. Однако обсуждение на Госсовете показало, что пока мы находимся лишь на подступах к комплексным действиям.
Сегодня принимается много правильных решений, но они большей частью разрознены и по-настоящему заработают лишь в том случае, если возникнет полноценная система. Но вот ответа на вопрос, движемся ли мы к ее созданию, на Госсовете я, увы, так и не услышал.
Пока каждое ведомство, каждый руководитель решает свои отдельные вопросы. А вот кто отвечает за всю систему в целом, для меня осталось загадкой.
Владимир ГУРВИЧ
Фото: kremlin.ru, minstroyrf.ru, nostroy.ru
ОТ РЕДАКЦИИ. Мы согласны с автором в том, что устная часть Госсовета оставила ощущение некоей недосказанности. Впрочем, так бывает довольно часто. Но напомним, что помимо разговоров и обсуждений есть еще документы, причем обязательные к исполнению. Мы внимательно проанализируем поручения Президента, данные по итогам Госсовета, и не исключаем, что общая картина может оказаться несколько иной.