Представители компаний застройщиков уверяют, что сдавать недвижимость по-прежнему прибыльное занятие. Однако есть ряд экспертов, которые утверждает обратное. По их словам, банк может дать не меньше годовых, но при этом не нужно искать арендаторов, следить за имуществом квартиры и т.д.
Про перепродажу квартиры на более высокой стадии строительства отдельный разговор. Рынок сжимается и платежеспособный спрос падает. Найти клиента всё сложнее.
Всё-таки инвестиции в недвижимость с целью дальнейшего извлечения выгоды имеют право на жизнь или нет?
Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона:
Да, инвестиции в новостройки сегодня могут быть выгодны, но с расчетом реализации данного актива в среднесрочной перспективе. Сегодня цены на жилье на первичном рынке недвижимости, как правило, растут по мере повышения строительной готовности домов, примерно на 1% в месяц. Поэтому короткие вложения в новостройки сейчас обоснованы лишь в том случае, если инвестор хочет обезопасить свои средства от инфляции. Тем же, кто хочет хорошо заработать на перепродаже недвижимости необходимо планировать ее продажу не менее чем через 5-7 лет после приобретения. Текущий кризис рано или поздно закончится, а вместе с этим начнет расти и спрос на жилье, поэтому динамика роста цен на новостройки в дальнейшем будет более существенной.
При этом наибольшую «отдачу» инвестор сможет получить от перепродажи квартиры в проектах комплексного освоения территорий (КОТах). Ведь данные проекты появляются фактически в «чистом» поле, застройщик помимо жилья строит коммерческую, социальной инфраструктуру, прокладывает новые дороги. Поэтому и цены на недвижимость в КОТах растут не только в связи повышением стадии готовности домов, но и с развитием нового микрорайона в целом. И в среднесрочной перспективе инвестор может заработать на перепродаже квартиры в подобных проектах до 35% от вложенных средств.
Александра Голубева, руководитель отдела продаж ГК INSIGMA :
Приобретать в качестве актива жилую недвижимость предпочитают держатели капитала с консервативной стратегией инвестирования. В моей практике нередки случаи, когда покупатели рассматривали экспонируемые объекты после рекомендаций своего менеджера private banking. Ликвидный объект недвижимости – долгосрочная инвестиция, при низких рисках высока гарантия сохранения капитала. И в случае инвестирования в недвижимость небольшие колебания курса национальной валюты не так критичны.
Оценивать привлекательность доходности от сдачи в аренду квартиры высокой стоимости стоит самому клиенту, исходя из его опыта и ожиданий. Для тех, кто привык к работе с активами на европейском рынке, годовая доходность 6-8% не покажется низкой. При покупке на ранней стадии реализации, с целью последующей перепродажи, инвестор может рассчитывать на прибавление в цене за квадратный метр от 8 до 12% после сдачи объекта.
Рассчитывая доходность от аренды, необходимо учитывать затраты на ремонт уровня, соответствующего классности объекта, амортизацию, суммы выплачиваемых коммунальных платежей и налогов, вероятность простоя квартиры/дома и соответствующие потери от «недогрузки». Так, по расчетам аналитиков инвестирования ГК INSIGMA, IRR (внутренняя норма доходности) от сдачи в аренду квартиры в клубном доме «Советник», площадью 52 кв. м, с ежемесячной ставкой в 130 тыс. рублей, при высококлассной отделке с бюджетом около 10 млн. рублей, составит 11 %.
Квартиры с бюджетом покупки от 15 млн. рублей покупаются преимущественно для собственного постоянного проживания. Но собственник ликвидной квартиры всегда уверен в том, что при изменении обстоятельств он сможет изменить и свою стратегию владения объектом. Если квартира находится в доме, который отличается исключительностью местоположения и высоким классом, то можно не сомневаться в ее довольно быстрой реализации на вторичном рынке.
Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал»:
Суждение, касающееся преумножения средств с помощью банковских вкладов, верно лишь на первый взгляд. Ставки в банках фиксированы, и, выбрав ту или иную программу вклада или инвестиций, вы не можете угадать, сможете ли сохранить данную ставку по окончании периода вклада. Как правило банковские программы рассчитаны на период от года до трех лет, и единственное что вы можете менять, это сумму, постоянно пополняя ее. При покупке недвижимости вы изначально сразу придаете своим деньгам ценность в виде стоящего, ликвидного объекта, который сохраняет свою стоимость вне зависимости от внешних политических или экономических ситуаций. Более того, если к выбору квартиры подойти с умом, то стоимость будет расти благодаря этим обстоятельствам и, продав квартиру, вы всегда заработаете столько же, сколько заморозив деньги в банке, но без риска отзыва лицензии у исполнителя.
Более того, сдавая квартиру вы получаете постоянный доход, который в последнее время позволяет инвесторам покупать не за 100% собственных средств, а купив, к примеру, в ипотеку, рассчитав таким образом, что ежемесячный платеж не будет превышает аренду жилья. В следствии чего, имея определенную сумму и вкладывая по 50% в два объект, инвестор получит двойную выгоду после продажи квартир, нежили с одного жилого объекта. Все больше на рынке недвижимости появляются проекты, в которых квартиры продаются с готовой отделкой, что делает покупку жилья еще привлекательнее, так как требует меньше временных и денежных ресурсов для инвестора.
За последнее десятилетие стоимость недвижимости в Москве прибавила в среднем половину от изначальной цены, а в сложные экономические ситуации была лучшим средством сохранения средств, нежели банковские вклады.