Без ипотеки строительной отрасли не выжить. Но выживет ли сама ипотека? Этой теме был посвящен недавний круглый стол «Перспективы рынка ипотеки в России: стагнация или развитие?»
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
Строительный рынок России переживает не самые лучшие времена. Главная причина — сжимающийся, как шагреневая кожа, потребительский спрос. Если его не поддержать, не говоря уже об увеличении, то этот процесс не остановишь еще долго.
Важнейшая роль здесь принадлежит институту ипотечного кредитования. Этой теме был посвящен круглый стол «Перспективы рынка ипотеки в России: стагнация или развитие?», прошедший на днях в информационном агентстве «Россия сегодня».
Цифры и факты
Осенью прошлого года, когда кризис только-только разгорался, многие эксперты прогнозировали едва ли не полный обвал ипотечного рынка. Так что же на самом деле произошло с ипотекой за минувший год?
Для начала приведем общие характеристики ипотечного кредитования в России. По данным, приведенным экспертом компании «Русипотека» Сергея Гордейко, сегодня ипотечный портфель банков составляет внушительную сумму в 3,7 трлн руб. Ежемесячно банки выдают кредитов на 30—40 млрд руб. Всего же за 8 месяцев текущего года заемщики получили 653 млрд руб. Цифра вроде бы большая, но следует помнить, что в стоимостном выражении рынок ужался на 45%, а это немало.
Тем не менее ипотечный рынок, как видим, не только жив, но и развивается. И спасла его, по единодушному мнению экспертов, программа господдержки. По ней было выдано 100 тыс. кредитов на сумму в 176 млрд руб. В качестве компенсации Минфин перевел банкам 829 млн руб.
Во многом эти меры позволили удержать ситуацию. Если во время предыдущего кризиса в 2009 году было выдано кредитов в размере всего 16% от предыдущего года, то в 2015 году этот показатель достиг 60% от уровня годом ранее. То, что рынок не лег окончательно на дно, свидетельствует и такой факт: средний размер одного кредита остается стабильным и равен 1,6—1,7 млн. рублей.
Таблица
Динамика рынка ипотечного кредитования в России в 2014—215 гг.
2014
2015 (за 7 месяцев)
Количество выданных кредитов (тыс. штук)
1012,3
338,6
Общий объем выданных кредитов (млрд руб.)
1751,7
0,653 (за 8 месяцев)
Средний размер одного кредита (млн руб.)
1,74
1,6
Средняя ставка ипотечного кредита (%)
12,5
13,9
Средний срок кредита (лет)
5,5
6,2
Средний возраст получателя кредита (лет)
43
34
Из банков на рынке остался один «крупняк»
Кризис внес существенные изменения в конфигурацию рынка. По словам Сергея Гордейко, произошла дальнейшая его концентрация. За три последних года ипотечный сегмент Сбербанка возрос на 20%—66%. Это огромный рост!
В 2014 году 90% рыночной доли приходилось на 15 кредитных организаций, в 2015 году — уже на шесть. За первую половину текущего года только пять банков расширили свои ипотечные владения.
Для многих ипотека стала едва ли не главным продуктом. У 11 банков она занимает более половины объема всего кредитного портфеля, 18 финансовых организаций резко увеличили свое присутствие на новостройках.
Исходя из этих фактов, можно сделать три основных заключения. В кризис еще больше выросла роль банков с государственным участием. Огромное значение сыграла и продолжает играть программа субсидирования ипотеки. В немалой степени рынок держался за счет набранной в 2014 году инерции.
Психологический барьер
Хотя выдача ипотеки — чисто банковское занятие, однако по своей технологии, социальной и экономической роли она стоит особняком от других банковских продуктов. По сути дела, это отдельный сегмент, правила игры на котором сильно отличаются от других видов банковской деятельности.
В качестве примера можно взять процентные ставки по ипотечным кредитам. Если в целом они растут, то в этом сегменте после подъема в 2014 году, наоборот, постепенно снижаются. Сейчас их средняя величина равна 13,9%. Это имеет очень важное значение, т.к., по словам генерального директора компании Frank Research Group Юрия Грибанова, существует психологический барьер в 15%, который сразу же отрезает от кредитования большое число потенциальных заемщиков.
Снижение процентной ставки в самом деле имеет принципиальное значение. Опросы дают неутешительные цифры: сегодня лишь 4% россиян пользуются ипотекой. И это количество стабильно на протяжении последних лет.
У нас не любят жить в долг, констатирует руководитель исследовательских проектов Национального агентства финансовых исследований Сергей Антонян. И есть основания предполагать, что в ближайшее время эта цифра не изменится.
У 22% респондентов нет уверенности в будущем. К этому следует присовокупить снижение доверия к финансовым институтам, особенно к банкам, которое стало падать с 2014 года. Тогда банкам доверяли 80% опрошенных, сейчас — немногим больше половины.
…чтоб не пропасть поодиночке
Несмотря на кризис и снижение доходов, ипотека живет и действует. Обвал рынку не грозит, поскольку сегодня просто не существует лучшего инструмента решения жилищного вопроса, считает заместитель председателя правления АКБ «Абсолют Банк» Татьяна Ушкова.
Более того, нынешняя сложная ситуация имеет и свои положительные стороны. В 2015 году за один стол сели государство, банки и застройщики, которые раньше, подобно киплинговским кошкам, гуляли сами по себе. Теперь все эти стороны треугольника пытаются договариваться.
Так, государство признает, что оно помогает строителям деньгами налогоплательщиков, а потому его возможности не безмерны. Строители, в свою очередь, соглашаются снижать рентабельность своего бизнеса, а банки — удерживать процентную ставку.
Способность главных игроков договариваться может стать палочкой-выручалочкой для рынка ипотеки. Сегодня как никогда реально массовое банкротство строительных компаний. И программа субсидирования ипотеки помогла строителям сделать несколько шагов от этой пропасти. Мало того, те из них, кто умеет работать и приспосабливаться к обстоятельствам, сегодня укрепляют свои позиции.
Стабилизировать ситуацию помогает и то, что среди населения пока нет панических настроений. В этих условиях все ведут себя по-разному. Банки проявляют чрезмерную осторожность, но они действительно должны нести большую ответственность за выданные кредиты. Государство высказало намерение по созданию санатора рынка: если он появится, то станет дополнительной защитой для заемщиков.
Строители также вносят свои лепту. Наметился тренд по снижению стоимости квартир, они становятся меньше по площади при сохранении прежнего качества, что ведет к уменьшению суммы займов.
Расширилась практика аккредитации объектов. Банки тщательно оценивают свои риски, в итоге клиенты получают дополнительные гарантии. Это очень полезная практика, так как кредитные организации профессионально консультируют застройщиков на предмет продолжения проектов — ведь многие из них начинались при других условиях.
Хотите ипотеку — рожайте детей
Кризис вносит подчас неожиданные коррективы в процесс кредитования. Меняется социальный портрет заемщика: как отмечалось на круглом столе, он помолодел примерно на 10 лет. Если еще совсем недавно средний возраст получателя ипотечного кредита колебался в пределах 40—45 лет, то сейчас он снизился до уровня 30—37 лет.
Изменились также требования к кредиту и к его сумме. Средний срок до кризиса составлял 5—6 лет, сейчас — свыше 6 лет.
Каждая четвертая сделка (до кризиса — каждая десятая) происходит с участием материнского капитала. Таким образом, рождение второго ребенка становится драйвером ипотечного рынка.
Но есть и другая сторона этого явления. В половине ипотечных сделок участвуют родители заемщиков. Логика тут простая: пока мы живы, детям нужно решить квартирный вопрос.
Но и банки изменили свои пристрастия к клиентам. Раньше они с радостью встречали тех, у кого зарплата превышала 150 тыс. руб. в месяц. А вот сейчас такими клиентами не очень довольны. Дело в том, что если такой человек потеряет работу, то с подобным доходом новую ему найти уже сложно.
А вот заемщики, получающие 50—100 тыс. руб. в месяц, самые желанные: у них и зарплата неплохая, и в случае возможного увольнения им гораздо легче найти другое место с такими же выплатами.
Чаще всего за ипотекой в банк приходят женщины с высшим образованием и высокой оценкой собственного благосостояния. Меньше стали брать кредиты в небольших городах: нынешние ипотечные заемщики все больше концентрируются в российских мегаполисах.
Финансовая грамотность населения растет медленно. Часть граждан, у которых ухудшилась материальная ситуация, не желают вступать ни в какие контакты с банками. Такое явление закономерно, считает Сергей Антонян: во всем мире во время кризиса поведение заемщиков ухудшается.
Ипотечный портфель в банках постепенно ухудшается, стала нормой реструктуризация кредитов.
Ни вверх, ни вниз
В России ипотека — это не просто вид банковского кредитования, это еще и важный социальный проект. Психологи давно выяснили, что покупка недвижимости по эмоциональному воздействию находится на втором месте после рождения ребенка. А еще лучше, когда они объединяются. Поэтому, считают эксперты, программа материнского капитала должна быть продлена. Но в проекте бюджета на 2016 год такой строки нет…
Еще один важный момент: целесообразно распространить господдержку и на вторичный рынок жилья. В некоторых регионах он просел от 40 до 70%, а в среднем по стране — на 50%. Это важно для стимулирования строительной отрасли, поскольку многие покупают новостройки только после продажи старой квартиры. Сейчас же этот источник сильно обмелел.
В целом прогноз на 2016 год выглядит так: больших изменений на рынке ипотеке не предвидится, ситуация резко не ухудшится, но и положительных изменений ждать неоткуда.
Очень многое зависит от наличия госпрограммы поддержки ипотеки. Если она будет продлена, это значительно укрепит общее положение данного рынка, если же нет — оно станет хуже. Но даже в этом случае большого обвала не будет.
Владимир ГУРВИЧ