Недавно принятое новое законодательство о кадастровом учете оказалось не столь хорошим, как нам обещали. Но есть ли гарантия, что поправки к нему, сделают его лучше?
Во всем мире главная задача парламентов — принимать законы, после чего происходит процесс их реализации. Не так у нас. Государственная Дума, приняв очередной законодательный акт, через какое-то обычно непродолжительное время, приступает к бурной деятельности по его корректировке, правке многих положений, а то и полному переписыванию. Не избежал этой участи и законодательный пакет, связанный с определением кадастровой стоимостью объектов и оценочной деятельностью. Когда его принимали, то уверяли, что в стране появится новая, прогрессивная система кадастрового учета и оценки недвижимости. Но, как показала практика, в нынешнем виде новое законодательство работает плохо.
За что обидели оценщиков
Дело дошло до того, что для разрешения возникших многочисленных коллизий, в ГД была создана рабочая группа с говорящим названием: «Совершенствование законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности». Ею были подготовлены несколько законопроектов. Думаю, излишне говорить о том, что их цель – внесение поправок в уже принятые недавно законы. В противном случае есть реальная опасность, что эта сфера деятельности окажется с большими дефектами.
В частности речь идет о поправках к закону «Об оценочной деятельности». Один из его самых рьяных критиков, Президент Ассоциации «СРО оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский отмечает, что предполагаемые изменения улучшают общую концепцию законодательного акта.
Основные поправки связаны с нормами по реорганизации СРО. Сегодня существует реальная опасность, что после 1 апреля многие из них не наберут нужного количества в 300 членов, сдавших квалифицированные экзамены и позволяющие работать оценщиками. В этом случае СРО должны самоликвидироваться. Страна может остаться без большого количества специалистов. Новые законодательные инициативы позволяют СРО объединяться и таким образом сохранять, хотя и в другом виде свое присутствие на рынке.
Среди других положительных новшеств – отмена максимального срока оспаривания результатов оценки. Если поправка будет принята, то это можно будет делать и за пределами пятилетнего периода.
Очень важная инициатива связана с перенесением окончательных сроков квалификационного экзамена на период 1 января 2019 года. По сути дела, эта норма, если она будет одобрена законодателями, позволит сохранить оценочное сообщество в нынешнем виде. В противном случае, после 1 апреля 2018 года оно может существенно сократиться в своей численности, так как многие специалисты либо не успеют, либо не смогут по разным причинам сдать экзаменационную сессию.
Однако, как считают некоторые эксперты, поправки не решают всех вопросов. Так, по мнению Евгения Неймана, вице-президента Российского общества оценщиков, при слиянии двух СРО возникает вопрос об их компенсационных фондах. Как ими распоряжаться? Тем, кто сдал экзамен, и стал членом нового объединенного СРО, в общем, все равно. А вот, кто не получил аттестацию, для них это потерянные средства. Как поступать в этом случае, не ясно, в проекте закона об этом ничего не говорится.
Поправки к закону не решают и другой злободневный вопрос: почему оценщики обязаны каждые три года сдавать квалификационный экзамен? Такое правило не распространяется на представителей других профессий. Получается, что оценщики без вины виноватые, им не доверяют больше, чем другим профессионалам и принуждают постоянно подтверждать свою квалификацию.
К тому же для некоторых категорий оценщиков эта норма нарушает Трудовой кодекс. В первую очередь речь идет о беременных женщинах и кормящих матерях. Они находятся в вынужденном простое, но чтобы вернутся к работе, должны будут сдавать экзамен.
Еще более парадоксальная ситуация с оценщиками, которые защищают магистерские диссертации по этой дисциплине. Если такой высококлассный специалист по какой-то причине не сдал экзамен, то он не будет допущен к оценочной деятельности. Зато новичок в профессии, если экзамен сдаст, сможет работать. Где логика?
По мнению многих экспертов, хотя поправки и улучшают в целом законодательную основу для ведения оценочной деятельности, они не решают всех вопросов. А потому над законопроектом еще предстоит работа. А значит, его принятие, откладывается на не определенный срок. При этом эксперты прогнозируют, что после 1 апреля положение может стать критическим.
Экономика земли
Еще один назревший вопрос – методология определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Увы, законодатели не учли многие здесь обстоятельства. И теперь создалась ситуация, при которой возможно серьезное искажение определения кадастровой цены.
Например, казалось бы, вполне обоснованная норма определения кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от эффективности его использования, на практике ведет к тому, что те, кто это делают рационально, будут вынуждены платить больше тех, кто нерадиво относится к своим земельным наделам. Ситуация просто парадоксальная.
Необходимость следовать этой норме ведет к тому, что возникает потребность в анализе использования владельцем своей земли за предыдущие годы. Помимо того, что для этого требуется огромный массив информации, набор большого числа людей, которые бы занялись этим вопросом, непонятно, по каким критериям определять эффективность. К тому же при изменении рентабельности нужно пересчитывать и сам земельный налог.
Как считают эксперты, тут неверен сам подход, земельный налог не должен рассчитываться исходя из рентабельности использования участка, а зависеть от его размера, местоположения и некоторых других параметров. В данном случае законодатели хотели поддержать производителей, но, во-первых, ошиблись с методом, как это делать, а, во-вторых, для этих целей применяются иные способы.
Идея об исчислении налога в зависимости от эффективности использования земли к тому же коррупциогенная, дает широкий простор для произвола. Одним посчитают так, другим по-иному. В такой ситуации во многих случаях не приходится говорить о справедливой и объективной цене. Суть кадастровой стоимости в том, что она должна быть максимально приближена к рыночной. Если же обнаружено нецелевое использование участка, то для этого есть иные способы наказания и воздействия на владельца.
В этом плане можно посмотреть на пример Казахстана; там законодательство для начисления кадастрового налога предписывает учитывать реальную рыночную ситуацию. У нас же обычно не принимаются во внимание рыночные факторы. Но под их влиянием земля может возрастать или падать в цене, что требует ее переоценку.
В принципе действующий закон ее предусматривает. Для этого должен производиться мониторинг складывающейся ситуации за последние 3-5 лет. Но во многих случаях не существует ни такой информационной базы, ни людей, которые отслеживают положение на рынке. А потому эта норма практически не может быть задействована.
По мнению Евгения Неймана, в методологии кадастровой оценки не все верно, она далеко не все учитывает параметры и требует совершенствования.
Действующее законодательство не позволяет оперативно исправлять возникающие нарушения при определении кадастровой стоимости земли. Оно не учитывает того обстоятельства, что у бизнеса может ухудшаться его экономическое положение, а налог способен просто его добить. Сегодня эта норма нигде не прописана, но ведь любой закон полезен тогда, когда он помогает жить и работать, а не является беспощадным к налогоплательщику, не раздавливать его, как пресс виноград. Нам нужна реальная экономика земли, и налогообложение должно стать ее важной составной частью, а не гробовщиком.
Судя по всему, законодателям предстоит еще достаточно длительная работа по исправлению законодательных «косяков». А это означает, что нормальная кадастровая практика у нас возникнет нескоро.
Владимир ГУРВИЧ
Текст подготовлен с заседания рабочей группы ГД