Генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO Егор Клименко рассказал о том, каки изменят рынок первичного жилья новые законы.
— О проводимой в стране реформе долевого строительства (214-ФЗ) сегодня наслышаны, пожалуй, все потенциальные покупатели жилья. Прекрасно знают они о конечном результате этих изменений: упразднении, как таковой, схемы прямого привлечения средств граждан на возведение домов. На смену механизма, просуществовавшего на российском рынке жилищного строительства почти 14 лет, приходят банковское сопровождение, эскроу-счета и проектное финансирование. Никаких вложений в новостройки на «этапе котлована» с целью сэкономить на покупке — больше не будет, а продаваться будут исключительно готовое жилье.
На мой взгляд, подобные революционные перемены неизбежно приведут к существенному росту цен на квартиры. При этом, первый «ценовой скачок» — с прибавкой в 1,5-2% за квадратный метр – мы уже наблюдали после 1 июля 2018 года, когда все сделки с новостройками были переведены под строгий банковский контроль (было введено так называемое банковское сопровождение застройщиков).
Свою «лепту в разогрев спроса» позже внесло и начавшееся осенью повышение ипотечных ставок. Сначала Центробанк РФ в сентябре 2018-го поднял — впервые с 2014 года (!) — ключевую ставку на 0,25 процентных пунктов — до 7,5% (потом еще раз – в декабре — до 7,75%). Само собой на этом фоне не осталось в стороне и банковское сообщество. На сегодняшний день, повышение ипотечных ставок зафиксировано у всех ведущих игроков этого рынка. И рост ставок, кстати, не останавливается. Уже в начале 2019 года средние ставки по ипотеке откатились до уровня 2017 года, перешагнув психологический барьер в 10%. И вполне возможно, что к концу 2019-го они еще и могут вырастут до 12%.
А с 1 июля 2019 года вводятся эскроу-счета, где деньги дольщиков будут, фактически, «заморожены» до ввода объекта в эксплуатацию, и только после этого банк переведет их застройщику. Последний, при этом, вместо «бесплатных» денег дольщиков (составляющих около 80% текущих инвестиций в жилищное строительство в России) будет вынужден брать у банка недешевый, целевой кредит (так называемое проектное финансирование). Что, в свою очередь, приведет к созданию дополнительной финансовой нагрузки на застройщиков, которую они «переложат» (в этом можно не сомневаться) на покупателей. И здесь уже, даже по самым скромным экспертным оценкам, речь может идти о 10%-ном росте «квадрата».
Также нужно понимать, что уже через год-два, когда запасы новостроек, выведенных застройщиками на рынок на «старых условиях» (по разрешениям на строительство, оформленным до 1 июля 2018 года), начнут иссякать – вот тогда еще и объем предложения начнет резко сокращаться.
И тут уже говоря о перспективах рынка в целом, могу предположить, что очень скоро российские строители начнут проявлять гораздо больший интерес к возведению уже не жилья, а коммерческих объектов. В прошлом году в Москве, к примеру, впервые за последние два года, уже резко вырос интерес девелоперов к возведению в городе новых торговых объектов, и достиг 25% от общего числа строящихся на рынке проектов.
Похожий тренд, к слову, характерен не только для крупных, институциональных, но и для частных инвесторов. Так, в частности, немалая часть «квартирных инвесторов», приобретавших ранее жилье не для себя, а с целью сохранения и приумножения собственных средств — в складывающейся ситуации тоже начали активно искать альтернативные инструменты для вложений. К примеру, стали еще больше осваиваться все в том же мире коммерческой недвижимости. К слову, активное «перетекание» частных инвесторов с рынка жилья в более доходный коммерческий сегмент (здесь они могут рассчитывать на ежемесячный рентный доход на уровне 10-14% годовых) – мы сами стали наблюдать еще в 2017 году, когда в торговые объекты, находящиеся под управлением нашей площадки, «частниками» было вложено около 750 млн рублей. С тех пор портфель AKTIVO вырос до 1,9 млрд рублей. При этом средний клиентский чек у нас серьезно вырос с 2,8 до 5,2 млн рублей, что означает, что частные инвесторы стали вкладывать в коммерческий сектор все большие и большие суммы.