Государство стремительно меняет правила работы в девелоперской отрасли, а вместе с ними перестраивается и бизнес застройщиков. Многие общепринятые критерии надёжности девелопера устаревают. При этом появляются новые параметры, которые следует оценить, прежде чем вложиться в долевое строительство. Эксперты Level Group рассказывают о самых актуальных критериях надежности застройщика.
Способность адаптироваться
В период масштабных реформ надежность девелопера определяется его умением быстро реагировать на изменение ситуации. С 1 июля 2019 года застройщики не смогут получать напрямую деньги покупателей, вкладывающихся в долевое строительство. Средства дольщиков поступят на специальные счета (эскроу) в уполномоченных банках, которые превратятся в основной источник финансирования строительства.
Новую модель должны внедрить почти все застройщики, но перевод текущих проектов может оказаться технически сложным и рискованным. Причем об этом стало известно только в декабре 2018 года. Тем не менее власти сделали исключение для компаний, которые уже привлекли значительные вложения дольщиков, а также почти завершили строительство жилых комплексов.
С этой точки зрения лучше заключать ДДУ с застройщиком, который способен быстро отреагировать на резкое изменение отраслевой политики. К примеру, с учетом ускоренной динамики строительства прогнозируемая готовность флагманского проекта «Level Амурская» к 1 июля достигнет 70%. Кроме того, на данный момент в «Level Амурской» реализовано порядка 60% предусмотренных проектом квартир и апартаментов. Это позволит завершить проект в рамках старой модели, не подвергая техническим рискам переходного периода вложения дольщиков. Еще один наш строящийся проект – «Level Павелецкая» – планируется к сдаче в эксплуатацию в третьем квартале, поэтому к лету он также достигнет высокой стадии готовности.
Эффективная работа с банками
Ключевой компетенцией застройщиков с 1 июля 2019 года станет способность договориться с банками о целевом финансировании проектов жилой застройки. По данным Минстроя, порядка 30% российских девелоперов рискуют остаться без кредита в силу их недостаточной надежности с точки зрения банка. Поэтому в новых реалиях следует ориентироваться на девелоперские компании, которые сотрудничают с крупнейшими банками и имеют опыт получения долгосрочных кредитов. Их проекты достаточно ликвидны, а девелоперская компания вызывает доверие банков.
«Принимая решение об открытии кредитной линии, банки часто обращают внимание на наличие крупных инвесторов в проектах застройщика, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Так, в начале 2019 года госкомпания «Дом.рф» выкупила в ЖК «Level Амурская» значительный объем лотов в рамках развития проекта цивилизованной аренды. Разумеется, это хороший сигнал банкам – с нами сотрудничает государство, и оно выбирает наши проекты благодаря их высокой востребованности».
Разумный масштаб бизнеса
В условиях скоротечной реформы небольшие игроки сравнительно легче перестроят свою бизнес-модель, нежели отраслевые гиганты. История рынка долевого строительства столичного региона последних лет показала: масштаб деятельности застройщика – совсем не залог его надежности. Напротив, при нестабильности спроса и высоких экономических рисках наибольшую гибкость проявляют компании, которые одновременно реализуют не больше 3-5 проектов. Если же «игрок» пытается нарастить присутствие путем построения «пирамиды» из проектов застройки, то его устойчивость не растет, а снижается.
Компания Level Group делает ставку на поэтапное развитие, поступательное движение от одного проекта к новому. Финансовые, человеческие и технические ресурсы организации не должны распыляться на десяток проектов, так как это почти неизбежно ведет к снижению качества строительства, ухудшению сервиса и потере контроля над ситуацией.
Высокая скорость строительства
Проектное финансирование снижает рентабельность масштабных проектов в силу длительности их реализации, поэтому сохранят устойчивость прежде всего те девелоперы, которые умеют строить быстро. По предварительным оценкам Минстроя, банковские кредиты для застройщиков будут выдаваться под 8-10% годовых. Это немалые проценты, поэтому чем дольше возводится жилой комплекс, тем дороже обойдется обслуживание кредита. Возрастает конечная цена для потребителя. В такой ситуации необходимо строить быстро, чтобы минимизировать издержки.
В 2018 году жилой комплекс «Level Амурская» продемонстрировал самые высокие темпы строительства среди жилых комплексов в пределах МКАД: на возведение одного этажа у застройщика уходило в среднем всего пять дней, по данным аналитического агентства MARC. Еще один пример – проект «Level Павелецкая», где наземная часть (две секции по девять и десять этажей) была сооружена за четыре месяца.
Интенсивные продажи
После реформы сохранят устойчивость только те девелоперы, которые умеют много продавать. Банк становится основным инвестором строительства, но это совсем не умаляет значение покупателя. Чем больше средств привлечет застройщик на эскроу-счета банка-инвестора, тем ниже будет ставка проектного финансирования. Соответственно, низкие издержки позволят предложить более конкурентную цену.
В такой модели финансирования очень важны темпы реализации. Так, ЖК «Level Амурская» в 2018 году занял первое место среди самых продаваемых комплексов комфорт-класса в пределах МКАД. Ежемесячно в этом комплексе своего покупателя находили порядка 80-90 квартир. При этом комплекс апартаментов «Level Павелецкая» был реализован более чем на 60% за 10 месяцев с начала продаж, хотя проект рассчитан на 1,5 года.
Детальная экспертиза качества
После реформы сохранят рыночные позиции только те застройщики, которые, с одной стороны, могут выдерживать высокий темп строительства, а с другой – способны дать клиенту хорошо проработанный продукт. С одной стороны, новая модель финансирования подталкивает застройщиков к ускорению строительства и снижению издержек, отчего может пострадать качество продукта. С другой стороны, только за 2018 год средняя стоимость «квадрата» в новостройках комфорт-класса в Москве выросла на 7,5%. А переход на проектное финансирование может привести к дополнительному повышению цен на 15-20%. Поскольку разница в цене между готовым и строящимся жильем наверняка сократится, наименее обеспеченные клиенты уйдут на вторичный рынок. Среди покупателей строящегося жилья останутся в основном самые требовательные клиенты, для которых главным критерием выбора жилья станет не его доступность, а качество. И если застройщики не смогут им угодить, то будут вынуждены покинуть рынок.
«Чтобы дать рынку ликвидный продукт в новых условиях, нужно проводить детальную экспертизу качества проекта, – говорит Кирилл Игнахин. – Поясню на конкретном примере, как мы прорабатываем качество наших новостроек. В жилом комплексе «Level Амурская» были созданы демоквартиры, однако это не обычный шоурум. Наши демоквартиры закрыты для посещения покупателей. Мы создали их для самостоятельного тестирования. Ключевой состав управленцев и технических специалистов буквально в ручном режиме испытали это жилье: сотрудники лично ходили и проверяли, достаточно ли вместительны гардеробные, удобно ли открываются двери санузла, какую мебель можно разместить в кухонной зоне и т.д. В ходе тестирования мы проверяли каждую деталь: где удобнее расположить розетки и выключатели, вывести коммуникации для стиральной машины, в каком из санузлов лучше установить ванную, а в каком – душевую кабину, куда переместить электрощиты для удобного размещения мебели в прихожей и т.п. Именно такой «ручной режим» и позволяет, на наш взгляд, погрузиться в тонкости продукта, который мы создаем, что повышает его конкурентоспособность».