Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в 214-ФЗ. Минстрой сделал все, чтобы в новом году застройщики работали по-новому. Но это нравится не всем
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
Как мы уже сообщали, Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила проект поправок в законодательство о долевом строительстве, разработанный в Минстрое России. Таким образом, многомесячная эпопея с реформированием 214-ФЗ выходит на финишную прямую. Но, похоже, такое развитие событий устраивает далеко не всех их участников.
5 вместо 19, и все лимиты скоро выберут
Напомним, что первый блок поправок в 214-ФЗ, регулирующий вопросы долевого строительства, вступил в силу с 1 октября нынешнего года.
«Повысились требования к тем компаниям, которые страхуют долевое строительство, — разъяснил суть осенних поправок в недавнем интервью «КП» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. — Сегодня они должны иметь собственный капитал в миллиард рублей (ранее — 400 млн — Ред.). Тех, которые проходят по всем критериям, осталось на рынке 19» (впрочем, в самом Минстрое признают, что из 19 компаний на рынке работают только 5 — Ред.).
Процесс болезненный, считает глава ведомства, поскольку рынок отказался от услуг мелких страховых компаний. Но это было правильное решение, уверен Михаил Мень. «Иначе в случае какой-то серьезной проблемы эти страховые компании не ответили бы по своим обязательствам, люди бы пострадали».
Казалось бы, все понятно. Но здесь проблема в том, что, как объяснил нашему журналу член межведомственной Рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства, руководитель аппарата НОЗА, директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, «даже эти пять страховых компаний очень сильно лимитированы. ЦБ установил для них строгие ограничения относительно того, какой размер ответственности они могут на себя принимать по одному застройщику. Крупными застройщиками эти лимиты очень быстро выбираются, и в декабре все они будут выбраны, что называется, подчистую».
«Непонятки» со страхованием
Министр напомнил, что в качестве альтернативы есть еще ОВС — Общество взаимного страхования застройщиков. «Это отдельная структура, специально созданная федеральным законом, — сказал он. — Застройщики — члены общества — страхуются за счет средств, которые они туда внесли».
Однако, по словам того же Холопика, не всем застройщикам подходит ОВС, поскольку там субсидиарная ответственность. Поэтому «удачливые бизнесмены из числа застройщиков, накопивших за годы своей деятельности значительный объем имущества, не хотят рисковать этим имуществом в случае, если нерадивым оказывается их коллега и конкурент, то есть другой застройщик», добавляет директор института.
Как будет решаться эта проблема, пока непонятно.
Компфонды — больная тема
«Плюс у нас ведь система саморегулирования в строительстве, — напомнил журналистам «КП» Михаил Мень. — И у всех саморегулируемых организаций есть так называемые компенсационные фонды. Эти средства также могут использоваться для того, чтобы у нас не было обманутых дольщиков».
Но использование компенсационных фондов — это отдельная больная тема, с множеством подводных камней. Еще год назад, выступая на XII съезде НОИЗ (ныне НОПРИЗ), замминистра строительства Юрий Рейльян признал, что «компенсационные фонды СРО строительного комплекса в настоящее время пребывают в тяжелой и скандальной ситуации».
И что изменилось за минувший год? Удалось ли решить эту проблему, создав понятный и прозрачный механизм формирования, содержания и использования этих средств? Давайте вновь процитируем Юрия Рейльяна, но возьмем уже его слова, сказанные совсем недавно.
Выступая на Экспертном совете по градостроительной деятельности на тему «Совершенствование института саморегулирования в сфере градостроительства», который прошел в Комитете по земельным отношениям и строительству Госдумы 1 декабря сего года, Юрий Угович был вынужден признать, что «не выполнена задача легализации и подсчета компенсационных фондов СРО».
По его словам, «до сих пор неизвестно, в какой реальной сумме исчисляются эти компфонды, но есть подозрение, что на самом деле их на 25—30% меньше, чем заявлено по документам». Юрий Рейльян даже поделился с членами Экспертного совета Госдумы подробностями схем, которые применяли саморегуляторы, манипулируя со своими компфондами. «Не секрет, что при создании ряда СРО необходимые средства «заводились» на счета, получалась справка, а затем эти же деньги «заводились» на счет следующей СРО», — пояснил чиновник.
«Мы компфонды не посчитали, и, боюсь, за это с нас спросят уже в начале следующего года», — самокритично отметил замминистра. Вот и возникает вопрос: как можно использовать, пусть даже в весьма благородных целях, средства, истинный объем которых до сих пор неизвестен? Так что с компенсационными фондами история по-прежнему темная.
Второй блок: подробности
Касаясь второго блока поправок в 214-ФЗ, который, по словам министра, «только внесен», Михаил Александрович специально подчеркнул: «Это не запрет долевого строительства. Но нужно, чтобы компания имела некий процент собственных средств, а не строила все исключительно за счет дольщиков».
Глава Минстроя убежден: «Когда-нибудь мы придем, как многие страны, к тому, что новостройки возводятся в первую очередь не за счет граждан, а за счет банковского проектного финансирования. Подобные изменения как альтернатива существующим механизмам также предусмотрена в наших поправках в законопроекту».
Подробностями предлагаемых изменений cтатс-секретарь — заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Наталья Антипина поделилась 8 декабря, на ежегодной встрече председателя Совета Федерации Валентины Матвиенко со статс-секретарями министерств и ведомств РФ.
По ее словам, законопроект существенно повысит уровень информационной открытости застройщиков. В частности, он предполагает ведение Единого электронного реестра застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств дольщиков. «Документ призван помочь гражданам избежать передачи денег лицам, которые не имеют права привлекать средства граждан в строительство жилья», — прокомментировала замминистра.
Наталья Антипина обратила внимание, что действующее законодательство позволяет привлекать средства граждан даже тем компаниям, которые находятся в стадии банкротства или ликвидации. Застройщики могут не иметь собственного капитала. Законопроект ужесточает требования к строительным компаниям, в частности к размеру их собственного капитала.
Также будет введено целевое использование средств участников долевого строительства. А органы контроля получат дополнительные полномочия для более эффективного контроля за целевым использованием средств граждан.
Об этих и других изменениях, предлагаемых Минстроем, мы подробно писали в октябре.
Ох уж эти счета эскроу…
Ну, и наконец, о главном нововведении. «В правовое поле предлагается ввести альтернативный механизм привлечения средств граждан — специальные счета эскроу в банках, — отметила Наталья Антипина, пояснив: — Мы изучали международный опыт и посмотрели предметно, как этот процесс регулируется в других странах, и пришли к выводу, что только через институт введения схемы «дольщик — банк — застройщик» можно решить эту проблему».
Но у российских девелоперов свое мнение на этот счет. «Получается, что законопроект говорит застройщикам: у вас такой огромный выбор вариантов, решайте, какой использовать! А фактически никакого реального выбора-то и нет! — поделился опасениями с нашим журналом руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик. — При этом застройщики опасаются, что скоро закончится страхование, потом может прекратить существование ОВС, и тогда счета эскроу останутся единственным механизмом».
На вопрос «Строительства.RU», чем именно застройщиков не устраивает этот механизм, г-н Холопик ответил просто: по оценкам застройщиков, внедрение счетов эскроу увеличивает себестоимость на 10—15%.
«В сегодняшних условиях увеличение себестоимости на такую величину сделает большинство проектов просто нерентабельными, и они не будут реализованы, вот и все», — заключил он.
Чьи планы реальнее
По мнению самих застройщиков, если не будут продуманы механизмы реализации закона, то государство «просто само вытолкнет их в серые схемы». Поэтому девелоперы просят власти «обеспечить работоспособность механизмов, продекларированных в законе».
С 30 ноября на специальном портале НОЗА, организовано обсуждение нового закона в электронной форме. Цель этой акции — «найти оптимальные формулировки». Дата окончания обсуждения — 15 декабря.
Во второй половине декабря НОЗА и ОВС наметили провести Всероссийский съезд застройщиков. Как нам сообщили в НОЗА, на этот форум помимо девелоперов планировалось пригласить «тех, от чьих решений во многом зависит, будет ли закон эффективно работающим: регуляторов строительной отрасли в лице Минстроя РФ, банковской и страховой сферы в лице Центрального Банка».
Но, похоже, у Правительства и Минстроя свои планы и свои сроки. «Законопроект прошел комиссию по законопроектной деятельности. Мы рассчитываем, что он будет рассмотрен на одном из ближайших заседаний Правительства России», — отметила Наталья Антипина.
А теперь давайте послушаем, что говорили о реформировании законодательства в сфере долевого строительства участники VII практического семинара «Диалог с инвестором», который прошел 9 декабря в столичном Svissotel Красные холмы.
Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной деятельности и строительства:
— За последние годы население и дольщики стали самым крупным инвестором в городе: ими собрано и инвестировано в жилищное строительство 569 млрд руб. долевых средств. Мало кто в стране может похвастать таким объемом инвестиций, включая наши нефтегазовые компании первого уровня.
Конечно, как всегда бывает в таких случаях, возникают проблемы. Но мы этого не боимся. Мы не один кризис пережили, и будем в ручном режиме заниматься и этой проблемой. И я очень надеюсь, что на федеральном уровне будут приняты определенные поправки к 214-му закону.
Считаю, что этот закон сыграл и продолжает играть огромную роль. Его цена для Москвы, повторяю, почти 600 млрд руб. инвестиций. Поэтому, конечно, закон нужный. Второй вопрос — как он работает.
Конечно, нужно поднять ответственность застройщиков. Мы же не можем допустить, чтобы деньги дольщиков могли использоваться куда-то не по назначению. А между тем 214-ФЗ позволяет это делать. Скажем, собрал инвестор деньги у населения, отправил их куда-нибудь в офшор, купил себе на них яхту или личный самолет, а дома не достроил. Мы же не можем так рисковать!
Закон, разрешающий привлекать средства населения, должен быть. Но механизм контроля использования средств дольщиков нужно обязательно прописать и жестко контролировать.
Я знаю, что за границей, в той же Германии, например, этот вопрос решен достаточно просто. Деньги поступают на счет равными частями согласно этапам строительства дома. Завершил нулевой цикл — оплатили 10%, построил первые два этажа — получи следующую порцию. Почему бы нам не ввести такую систему? Зачем мы даем возможность злоупотреблять?
Ведь это же психология. Когда к людям попадают чужие и, по сути, бесконтрольные деньги, надеяться на то, что не будет никаких сложностей и проблем, большой оптимизм. К слову, большинство экономических проблем у застройщиков связаны не с каким-то обманом, а с объективными причинами. В Москве из нескольких тысяч дольщиков, не получивших жилье, только около 500 действительно обманули, сознательно присвоив их деньги.
Жулики есть везде, но с ними надо бороться другими способами. А подавляющее большинство инвесторов — вполне добросовестные. И мы должны сделать такой механизм, чтобы система работала правильно: чтобы дольщики гарантированно получали недвижимость, а инвесторы — имели доход.
Банки, страхование — это хорошо, но это удорожание. А за все в конечном итоге платит потребитель. При этом сегодня у нас с банками и страхованием надежности нет. Поэтому вот так взять этот закон и перечеркнуть, я считаю, неправильно.
Нужно корректировать эту систему шаг за шагом, но прекращать все разом нельзя. Это мое личное мнение.
Константин ТИМОФЕЕВ, председатель Москомсстройинвеста:
— 7,5% застройщиков в Москве продают жилье не по ДДУ, а по так называемым ЖСК. Что мы, Правительство Москвы, предлагаем делать? Мы усилили контроль над привлечением средств по данным незаконным схемам. Сейчас все ЖСК проверяют.
Далее. С 1 января 2016 года отчетность застройщиков будет вестись только в электронном виде. Если компании не будут сдавать отчетность по новым требованиям, они не будут размещены на нашем сайте как застройщики, работающие по нормам 214-ФЗ. И хотя в законе этого пока нет, но мы такие данные публиковать будем, чтобы население видело, у кого можно приобретать жилье, а у кого не надо.
Тем самым мы защитим и население, и законопослушных застройщиков от недобросовестных инвесторов, которые работают без разрешения, по схемам ЖСК, вводя потребителей в заблуждение, практикуя демпинг и недобросовестную конкуренцию.
Причем анализировать отчетность будет программа, а не люди. И если кто-то сдаст ее с нарушениями требований (заполнив не все строки, графы и т.д.), он автоматически попадет в список недобросовестных застройщиков.
Следующее новшество. Застройщик, который не впишется в норматив финансовой устойчивости, получит предписание об устранении данного нарушения. Если и это не будет сделано, то речь пойдет уже не о штрафе. Мы будем направлять документы в прокуратуру о приостановлении деятельности данного застройщика. И это, как и отчетность, о которой я говорил, будет практиковаться уже по итогам 4-го квартала нынешнего года.
Договоры долевого участия регистрироваться не будут, если страховка не удовлетворяет требованиям Центрального банка.
За что мы сегодня штрафуем застройщиков? 51% процент нарушений связан с привлечением средств до регистрации ДДУ. 22% нарушений — недостоверные или неполные сведения в проектной декларации или ее изменение. В этой связи хочу сообщить, что проектные декларации унифицируют, а проверяться они будут автоматически. В числе других нарушений — непредоставление информации о застройщике (7%) и невыполнение предписаний (2%).
Особо хочу подчеркнуть: за нецелевое использование средств будет введена уголовная ответственность.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 17 ноября 2015 года, мы в рамках существующего законодательства получили право запрашивать у застройщиков следующую информацию: справки об открытых счетах, выписки по счетам, информацию обо всех участниках долевого строительства (ранее это требование относилось к ЖСК), информацию об акционерах и бенефициаров компаний-инвесторов.
Мы понимаем, что сейчас не самое лучшее время для ужесточения законодательств. Однако надеемся, что поправки, касающиеся достаточности капитала, нормативов финансовой устойчивости и уголовной ответственности за нецелевое использование средств, будут приняты.
Но при этом мы считаем, что реформирование законодательства и усиление контроля не должно привести к снижению темпов и объемов жилищного строительства.
Александр РУЧЬЕВ, председатель правления Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС), президент ГК «Мортон»:
— На сегодняшний день членами нашего Общества являются более 500 компаний. Они оплатили свои членские взносы, и более 300 из них страхуются.
Выражу общее мнение членов ОВС. 214-ФЗ нужен, он должен остаться, поскольку является колоссальным драйвером развития экономики, позволяя застройщикам финансировать стройки не только за счет банковских кредитов, которые сейчас достаточно дороги и во многом недоступны, но и за счет денег населения.
Безусловно, я согласен с тем, что требуется ужесточение норм этого закона. Но здесь нужно быть очень аккуратным. Например, по действующим сегодня нормам 214-ФЗ строительство объектов социальной инфраструктуры, дорог, инженерных сетей и оплата банковских процентов считается нецелевым использованием средств дольщиков.
То есть если формально подходить к действующему 214-ФЗ и следовать логике усиления ответственности застройщиков за нецелевое использование денежных средств, то эти статьи становятся невозможными. Между тем большинство застройщиков, развивая свой земельный участок, понимают, что сегодня у бюджетов нет денег на строительство социалки для обеспечения тех домов, которые они строят.
Москва и Московская область уже более 20 лет идут по пути, когда инвестор-застройщик развивает свой участок и, осуществляя комплексную застройку, сам строит инженерную, транспортную инфраструктуру и объекты соцкультбыта. Это уже устоявшаяся практика. Но в рамках парадигмы усиления ответственности застройщиков за нецелевое использование средств эти моменты, повторяю, отсутствуют. И мы видим в этом определенные риски.
Вторым риском мы считаем новое требование Минстроя об увеличении капитала застройщика. Безусловно, капитал застройщиков должен быть увеличен. Но наши предложения во время бурных обсуждений этого вопроса так пока ни к чему и не привели.
Согласно внесенным поправкам, капитал группы должен быть не менее 1 млрд руб. либо, если строится точечный объект, не менее 5% от объема привлекаемых средств. Для крупных компаний это не является проблемой. Но для маленьких и средних компаний, особенно региональных, эта норма является очень серьезной, и более 60% наших членов ей не удовлетворяют. В итоге, если закон будет принят без понижения этого порога, мы столкнемся с тем, что компании просто не смогут стать застройщиками.
Ну а главным, основным риском в действующей схеме долевого строительства мы считаем риск банкротства. Этот риск сегодня решается путем введения страхования. Центробанк с 1 октября ужесточил требования к страховым компаниям. Я думаю, после Нового года, по факту получения годовой отчетности, ряд компаний из двух десятков оставшихся будут исключены.
Создание государственного перестраховщика (об этом инициативе недавно известил ЦБ), риск банкротства, в принципе, полностью закрывает. Поскольку при наличии государственного перестраховщика с большой емкостью у действующих на рынке компаний появится возможность перестраховывать свои риски. Таким образом, либо застройщик банкротится, либо он все-таки свои дома достраивает.
Других рисков на рынке долевого строительства за время действия 214-го закона мы не видим. Кроме одного, который нас, застройщиков, сильно беспокоит. Это риск постоянного изменения действующего законодательства. Как на это реагировать? Что ж, будем как-то встраиваться в новые реалии…
Александр ПЛУТНИК, руководитель АО «АИЖК»:
— Большое количество строителей, чиновников, экспертов, депутатов участвовали в обсуждении поправок по изменению 214-ФЗ, которые в настоящий момент внесены Минстроем в Правительство. Эти нормы висят на сайте Минстроя и еще, конечно, будут обсуждаться в рамках подготовки законопроекта и процедуры его прохождения в Госдуме.
Но я хочу напомнить, что в 2004 году, когда принимался этот закон, было решено, что он поработает некоторое время, рынок очистится, и будут приняты новые меры, которые позволят прийти к цивилизованным формам кредитования. Но вот прошло 10 лет, и мы опять столкнулись с ростом количества просроченных объектов и обманутых граждан, вложивших свои деньги в так и не построенные объекты.
Конечно, государство на это реагирует, понимая при этом, что в кризис жесткого регулирования вводить нельзя. Поэтому ответственность и ограничения вводятся постепенно, в три этапа. К слову, напомню, что нормы финансовой устойчивости застройщиков, приемлемый размер собственных средств и иные категории, которые были в законе введены, предложены самими застройщиками. Все эти положения сформулированы в ходе плодотворного диалога с инвесторами и застройщиками.
Конечно, бесплатные деньги граждан лучше, чем платные банковские деньги. С этим никто не спорит, и все это понимают. Но и риски для граждан, которые сегодня вносят свои деньги еще на стадии получения разрешения на строительство, высокие, и работать здесь могут только добросовестные застройщики. Те, которые имеет хорошую кредитную историю, работают с банками (а над законом, напомню, трудились представители Сбербанка и ВТБ).
Такие застройщики, на наш взгляд, и должны выиграть в результате принятия этого закона. Поэтому мы считаем, что в течение переходного срока банковские ставки снизятся, экономика будет развиваться, и застройщики смогут системно и более доступно получать кредиты в ведущих финансовых организациях страны.
Согласен, эта тема неприятна для большинства застройщиков. Я понимаю то напряжение, которое присутствует. Но решение принято, и министр Михаил Александрович Мень его уже озвучил: Минстрой будет регулирование ужесточать и рынок очищать. Поэтому давайте вместе поработаем над предлагаемыми поправками и сделаем процедуру перехода плавной, чтобы не пострадали добросовестные застройщики и те граждане, которые ожидают своих квартир по ДДУ.
А в том, что рынок очищать надо, сомнений нет. Например, в одной только Московской области, по нашим данным, насчитывается 595 застройщиков. Даже если учесть, что ряд из них аффилированы, все равно получится порядка 400 застройщиков. Такое количество юридических лиц создано для реализации отдельных проектов, для строительства жилья и, соответственно, привлечения средств граждан.
Для нас очевидно: эта цифра должна быть упорядочена, и на рынке должны работать действительно сильные группы, которые имеют возможность отвечать перед гражданами за сроки ввода объектов и использование средств.
Подготовили Александр ГУСЕВ, Алексей АНДРЕЕВ