В профильном Департаменте ИНКОМ-Недвижимость провели анализ ситуации с малоликвидными объектами на рынке новостроек. По данным специалистов компании, сейчас доля низколиквидного первичного жилья в Московском регионе достигает 20%, увеличившись за два года на 12 п.п.
Половина таких лотов расположена в старых границах столицы, четверть приходится на ТиНАО и столько же – на Подмосковье. Чаще других непопулярными у покупателей оказываются квартиры в жилых комплексах высокобюджетного сегмента. Так, в некоторых проектах бизнес-класса количество слаболиквидных объектов превышает 60%, и продаваться они могут по 5-7 лет. При этом в масс-маркете число невостребованных квартир редко бывает больше 10%. Однако нет худа без добра: девелоперы используют собственные малоликвидные объекты в качестве приманки для покупателя, устанавливая на них максимальные скидки во время акций.
Есть целый ряд причин, по которым жилье оказывается низколиквидным. Например, оно может находиться в проекте с неудачной локацией или непродуманной квартирографией, и если первое изменить невозможно, то второе корректируется путем объединения или разделения квартир. Чтобы повысить привлекательность непопулярных объектов, застройщики также нередко делают в них ремонт, переводя их тем самым в категорию «с отделкой».
«Спланировать идеальный дом нереально, – считает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – В любом здании есть нижние этажи, которые не очень любят клиенты, квартиры с недостатком солнечного света или не самыми выигрышными видами из окна. Не всегда совпадают с пожеланиями покупателей площади и планировки. Надо понимать, что 10-15% нераспроданных лотов остаются почти в каждом жилом комплексе, это стандартная практика. Обычно они реализуются в течение пары лет, но иногда могут зависать в экспозиции и на пять-семь».
В настоящий момент к низколиквидному жилью можно отнести 20% квартир на рынке новостроек Московского региона. Весной 2018-го данный показатель составлял 12%, а два года назад – всего 8%.
«Рост доли слаболиквидных лотов связан, прежде всего, с тем, что за последние пару лет на рынок вышло много ЖК с интересной концепцией и удачной локацией, – комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – Таким образом произошло перераспределение спроса в пользу новых проектов, которые возводятся по современным стандартам и в большей степени отвечают постоянно меняющимся требованиям покупателей».
Половина нынешнего объема малоликвидного жилья находится в старой Москве, четверть – на присоединенных территориях и столько же – в Подмосковье. Такое распределение объясняется тем, что чаще всего невостребованными оказываются квартиры высоких ценовых категорий, а подобные объекты в основном сосредоточены в прежних границах города.
«В 2017-18 гг. в столице появились новые проекты класса “комфорт плюс”, которые перетянули на себя часть спроса из сегмента “бизнес”, – говорит Валерий Кочетков. – Это привело к росту процента низколиквидных квартир в дорогостоящих жилых комплексах, которые уже были введены в эксплуатацию, но не вписались в новые рыночные реалии из-за экономического спада. Так, в отдельных проектах бизнес-класса доля малоликвидных лотов превышает 60%».
Между темпами продаж и классом жилья прослеживается вполне определенная связь. «В массовом сегменте количество слаболиквидных квартир редко превышает 10%, и обычно они реализовываются в течение года после ввода объекта в эксплуатацию, – продолжает Валерий Кочетков. – Дело в том, что целевая аудитория покупателей такого жилья весьма чувствительна к ценовым показателям, поэтому квартиры массового спроса довольно легко продать, если предложить клиенту дополнительный дисконт. В бизнес- и премиум-классах ситуация иная: здесь потребитель привередлив и может не согласиться выходить на сделку без доработки каких-либо деталей, одной скидкой его не убедишь. Как результат, в высших ценовых категориях доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40%, и они ждут покупателя три года и больше».
Эксперты компании также отмечают влияние фактора комнатности на ликвидность объекта в зависимости от класса жилья. Так, в низших ценовых сегментах низколиквидными считаются многокомнатные (3 ) лоты, их чаще приобретают на этапе ввода проекта в эксплуатацию или во время заселения, а «однушки» и «двушки» раскупают еще на стадии строительства. В жилых комплексах бизнес- и премиум-классов порядок другой: там пользуются спросом большие метражи, а 1- и 2-комнатные квартиры оказываются реализованными в числе последних.
Что касается скидок, то сегодня размер дисконта на слаболиквидное жилье варьирует в диапазоне 10-15%, редко он может достигать 30% (в первую очередь, в элитных проектах).
«В акционную программу обычно выделяют пул квартир, часть из них как раз представляет собой малоликвидные лоты, – объясняет Валерий Кочетков. – Допустим, есть жилой комплекс комфорт-класса. В случае проведения акции с предоставлением дисконта до 15% наибольший размер скидки скорее придется на невостребованные 3-комнатные квартиры, а при покупке “однушки” или “двушки” клиент может рассчитывать максимум на 5%-ный дисконт. Как бы парадоксально это ни звучало, в таких случаях застройщики используют свои не самые популярные объекты, чтобы привлечь к проекту внимание покупателя».