На территории «старой» Москвы все большее развитие получает тенденция редевелопмента промышленных зон под жилые комплексы. Какие преимущества и подводные камни имеет этот тренд и будет ли он продолжен в обозримом будущем?
Вместо предприятия – жилой квартал
…Картинка недалекого прошлого. Большая промзона, с которой недавно было выведено крупное промышленное предприятие. Строительные работы кипят полным ходом. Уже возвышаются новые, опрятные, что называется, с иголочки возведенные корпуса огромного жилого квартала. Рядом раскинулся небольшой, но облагороженный парк. Однако процесс только набирает обороты, вокруг то и дело маячат трактора и грузовики со строительными материалами, дорожки между корпусами еще не закончены, и идти приходится то по щебню, то по песку. Вдалеке виднеются заводские трубы, а через дорогу напротив новых зданий расположился строительный штаб.
Примерно такое первое впечатление от увиденного могли получить оказавшиеся здесь случайно прохожие или клиент застройщика, приехавший на смотрины квартиры.
Интересно всем
На этот раз интересы бизнеса, властей и рядовых горожан совпали. С одной стороны, сегодня редевелопмент промышленных территорий, в том числе, под жилую застройку, поддерживается столичной администрацией, так как улучшает экологическую ситуацию в городе. С другой стороны, освоение «промок» охотно проводится застройщиками, получающими новые территории для своих проектов в старых границах города. Кроме того процесс в целом позитивно воспринимается многими гражданами, поскольку позволяет преобразовывать целые районы, делая их современными и комфортными для жизни. И статистика ввода – наглядное тому свидетельство.
Промышленные территории занимают порядка 18,8 тыс. га площади «старой» Москвы, что составляет более 17% ее территории. Существует план по реорганизации почти 13 тыс. га земли, предполагающий полное упразднение 4,7 тыс. га, и частичное – 7,8 тыс. га. Как рассказал изданию «Строительство.RU» глава Департамента градостроительной политики и строительства города Москвы Сергей Левкин, в 2019 году в столице было введено 102 объекта капитального строительства в границах промзон, общей площадью 4 389 тыс. кв. м. Из них 54 объекта общей площадью 3 530 тыс. кв. м имеют жилое назначение.
По состоянию на 10 марта 2020 года с начала января введено 16 объектов в границах промышленных территорий, общей площадью 1 067,3 тыс. кв. м, из них 14 зданий – жилого назначения, общей площадью 1 064,5 тыс. кв. м. Согласно утвержденному «План-графику ввода объектов недвижимости в 2020 году, строящихся за счет средств внебюджетных источников» в границах промзон планируется ввести около 3,22 млн. кв. м недвижимости, из них около 1,5 млн. кв. м площадей будут жилыми.
— К настоящему моменту на территории бывших промзон находится почти 70% жилого предложения (139 проектов), — говорит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. — Наибольшая доля относится к бизнес-классу, концентрирующему 57,7% предложения в 59 проектах. Доля комфорт-класса – 38,8% в 68 ЖК, премиум-класса – 3,2% в 12 проектах, эконом-класса — 0,3% в 1 жилом комплексе. При этом доля спроса недвижимости в промзонах составляет 77,5% для комфорт-класса, 84% для бизнес-класса, и – 37,6% для премиум-класса.
Преимущества «промок»
Итак, большинство проектов комфорт- и бизнес-класса, составляющих ТОП-10 по реализации квартир, находится на территории бывших промзон. Они застраиваются по принципу комплексного освоения территорий (КОТ), предполагающему создание не только жилой недвижимости, но и полноценной инфраструктуры для комфортного проживания. Застройщики получают шанс создать масштабный проект с чистого листа, который не ограничивает существующая застройка. Как отмечает управляющий партнер компании «Метриум» и участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, клиент приобретает не просто квартиру, а определенный стиль жизни, цельную среду высокого комфорта.
— Кроме того, на таких площадках благополучно обстоят дела и с транспортной доступностью, — рассказывает коммерческий директор AFI Development Олеся Кошкина. — Исторически сложилось так, что территории бывших заводов располагаются на пересечении нескольких дорожных артерий города, что связано с необходимостью хорошей транспортной доступности, обладают развитой системой технических коммуникаций и инфраструктуры.
Действительно, большинство промзон в черте столицы расположены удобно: имеют подъездные пути, остановки наземного транспорта, функционирующие или строящиеся станции метро и МЦК в шаговой доступности.
Оборотная сторона медали
Впрочем, проекты на месте промзон, несмотря на все преимущества, таят в себе некоторые «подводные камни» и требуют от застройщика значительных усилий.
— Девелоперу предстоит, прежде всего, изменить функциональное назначение участка, снести прежние объекты, провести инженерные коммуникации и многое другое, – говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. – Некоторые промзоны требуют также проведения рекультивации, что влечет дополнительные временные и финансовые затраты для застройщика.
Любая площадка проходит этап инженерных изысканий, в результате которых становится понятно, насколько безопасно проживание на этих территориях, нет ли превышения концентрации вредных веществ в почве. Девелопер обязан привести площадку в соответствие с требованиями действующих санитарных нормативов. Следует отметить, что в отдельных случаях рекультивация становится поистине масштабным предприятием. Например в рамках возведения ЖК «ЗИЛАРТ», как нам поведали в пресс-службе «Группы ЛСР», была инициирована и проведена почвоведческая экспертиза, вывезен верхний слой почвы глубиной до 10 метров (вместо рекомендованных 2 метров), а на его место привезена чистая в объеме 1,3 млн кубометров.
Кроме того, не исключены и дополнительные административные барьеры. Трудности могут быть связаны с необходимостью перевода земельного участка в нужную категорию и получением определенного вида разрешенного использования (под многоэтажное жилищное строительство). Данная процедура является сложным дорогостоящим процессом.
Наконец, помимо стандартных мероприятий (юридическое оформление земельного участка, снос старых зданий, рекультивация почвы) в ходе подготовки к строительству можно столкнуться с непрогнозируемыми сложностями. Так, например, на территории завода «Молния», где сейчас возводится ЖК «Кварталы 21/19», оказались расположены секретные объекты. Чтобы снять гриф секретности, потребовалось дополнительное время.
Таким образом, как подсчитали эксперты, редевелопмент промзон обходится застройщику примерно в 1,5 раза дороже строительства на пустыре.
Экономика и короновирус зацепят стройку?
Рассуждая о проблемах отрасли, нельзя обойти стороной общую экономическую ситуацию, вызванную совокупностью различных факторов. По словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, нестабильность на финансовых рынках, падение цен на нефть, ослабление рубля и высокие инфляционные ожидания стали причиной кратковременного всплеска покупательской активности на рынке новостроек Москвы, в том числе — в проектах на месте промзон. Во-первых, активизировались ипотечные покупатели, которые до последнего момента откладывали решение квартирного вопроса в надежде на более привлекательные условия кредитования. Несмотря на решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне, есть все основания полагать, что в обозримом будущем ипотека подорожает. Так, несколько крупных банков («Транскапиталбанк», «ЮниКредит Банк», «Росбанк», «Райффайзенбанк» и банк «Открытие») уже пересмотрели условия по программам ипотечного кредитования, увеличив ставки.
Во-вторых, на рынок вернулись частные инвесторы. Опасаясь девальвации рубля, они вкладываются в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения.
— На минувшей неделе в один из дней было реализовано рекордное число квартир. В целом продажи «Группы ЛСР» в московском регионе за месяц выросли на 40%, – поделились с нами новой тенденцией на рынке продаж представители крупного девелопера.
При этом в компании «ВекторСтройФинанс» отмечают и некоторые риски для застройщиков, связанные, в частности, с эпидемией короновируса. Проекты, при возведении которых используются импортные строительные и отделочные материалы, могут столкнуться с перебоями поставок из зарубежных стран вследствие полного закрытия границ и прекращения товарооборота между государствами, либо вследствие сокращения производств. Однако доля импорта в проектах массового сегмента не превышает 10% и, в случае ухудшения ситуации, в стране есть необходимая ресурсная база, чтобы наладить производство основных материалов внутри.
Например, в компании «Группа ЛСР» подтвердили, что текущая эпидемиологическая ситуация не сказывается на сроках сдачи возводимых новостроек:
– На деятельность компании не влияет ни запрет на въезд иностранцев в Россию – строительные подрядчики продолжают выполнять свои обязательства, ни возможные срывы поставок стройматериалов – у нас имеются значительные мощности по их производству, — уточнил представитель девелопера.
— Вместе с тем, в отличие от прошлого кризиса, нынешний происходит на фоне масштабной реформы отрасли и ее перехода на проектное финансирование, — размышляет коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. — То есть, в условиях существенного сокращения платежеспособного спроса цены все равно должны расти, а довольно жесткая дисциплина по открытым кредитным линиям — исполняться. Маловероятно, что без дополнительных мер поддержки отрасль легко и быстро выйдет из этого экономического пике.
Впрочем, 17 марта подписан документ о «Первоочередных мерах по обеспечению устойчивого развития экономики». Цель предпринимаемых шагов – минимизация негативных последствий для населения и экономики. При этом рынок недвижимости не находится в стороне, и в его отношении тоже предусмотрен ряд послаблений. Например, отмена штрафов за просрочки объектов, возможность невключения новостройки в реестр проблемных, если нарушение были связано со сложившимися на сегодняшний день обстоятельствами. Также среди предложений – субсидирование процентных ставок, корректировка условий по кредитным договорам, что, так или иначе, должно снизить нагрузку на застройщиков в сложный период.
Локальный спрос и семейные пары
Как правило, доля сделок с локальными покупателями в проектах новостроек в бывших промзонах очень велика.
— Это объясняется тем, — говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, — что почти всегда рядом с промзоной есть жилые кварталы. Часто это сложившиеся спальные районы, где развернуть масштабное строительство было нельзя. Проекты «точечной» застройки местный спрос удовлетворить не могли. При этом среди жителей таких районов почти всегда есть своего рода «патриоты места», то есть люди, которые не хотели бы переезжать в другие уголки Москвы, но способны приобрести новое жилье. Именно они часто становятся нашими клиентами. От 50% до 70% сделок на разных этапах реализации проекта заключаются именно с такими покупателями.
При этом в ЖК «Кварталы 21/19», например, примерно 70% покупателей являются семейными парами с детьми. В свою очередь, «ЗИЛАРТ» пользуется большим спросом у семей москвичей от 25 до 50 лет, имеющих высшее образование.
Важный строительный резерв
Таким образом, промзоны являются очень важным резервом для строительства в столице. По информации директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в 2020–2022 годах на территории промзон планируется построить 8 млн кв. м жилья, социальной, и коммерческой инфраструктуры. «В будущем стоит ожидать, что эти цифры будут только расти», – прогнозирует эксперт.
— Обеспечить эффективную реализацию проекта в рамках своего участка – это задача девелопера, но стоит понимать, что компетенции девелопера пока этим участком и ограничиваются, – резюмирует Ольга Барабанова. – Каким будет окружающий его район, что будет представлять собой промышленный пояс завтра и через 10-20 лет, как сбалансировать интересы инвесторов и горожан — это зона ответственности тех, кто ответственен за градостроительную политику города. И стоит признать, что в целом она реализуется эффективно.
Исходя из имеющихся факторов, активное освоение промышленных территорий если и замедлится ненадолго в связи с экономической конъюнктурой, то в более долгосрочной перспективе будет только набирать обороты. Ведь альтернатив у застройщиков в условиях дефицита строительных площадок не так уж и много. Как показывает практика, строительные компании возводят жилье на месте «промок» с большим энтузиазмом даже несмотря на существующие трудности.
Александр Ковалевский