В нынешних экономических условиях малоэтажное строительство имеет все шансы стать эффективным антикризисным инструментом, убежден эксперт Валерий Казейкин
Для дальнейшего чтения материалов, пожалуйста, зарегистрируйтесь или войдите.
На вопросы журнала отвечает зампредседателя Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Госдумы, замкоординатора Программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», член Общественного совета Минстроя и ЖКХ РФ, вице-президент НАМИКС Валерий КАЗЕЙКИН (на фото).
— Валерий Семенович, Ваша оценка нынешнего состояния российского рынка малоэтажного домостроения? Почему «малоэтажку» называют одним из антикризисных инструментов?
— Российский рынок малоэтажного домостроения находится в стадии динамичного развития. Побудительным мотивом для начала реализации проекта явилось оглашенное восемь лет назад ежегодное послание Президента России Владимира Владимировича Путина Федеральному Собранию, в котором была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — сказал тогда Президент. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные фондом «Общественное мнение», которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире.
Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, совместно с депутатами нами была разработана Программа Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС). Его бессменным президентом является первый зампред КомитетаГосдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. В целом деятельность НАМИКС способствовала тому, что было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля «малоэтажки» в общем объеме ввода жилья за последние восемь лет выросла в России с 38 до 55%. Средний ежегодный прирост доли «малоэтажки» составил более 2%. По итогам прошлого года ввод жилья составил 1,084 млн квартир и индивидуальных домов общей площадью 81,6 млн кв. м, из них малоэтажного жилья было построено 44,8 млн кв. м, что стало абсолютным рекордом за всю историю России. При этом существенно выросла доля организованной малоэтажной застройки, которая составила более 15% от общего ввода жилья.
В 2015 году темпы строительства спали, но именно «малоэтажка» является одним из антикризисных инструментов. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, и их проще найти. В связи с этим риски недостроя здесь существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в «малоэтажке» почти нет обманутых дольщиков.
— Каковы особенности комплексного освоения и развития территорий с использованием малоэтажного домостроения, в том числе при строительстве социальных объектов (детсадов, школ и др.)?
— НАМИКС поддерживает и активно развивает именно проекты по комплексному освоению территории в целях массового малоэтажного строительства жилья эконом-класса, которые реализуются на находящихся в собственности земельных участках, взятых на конкурсной основе в долгосрочную аренду. Инфраструктура такого поселка включает все центральные инженерные сети, дороги, зоны отдыха, школы, детсады, досуговые центры, медицинские пункты и аптеки, почту, отделение банка, пункт охраны общественного порядка, службу эксплуатации, магазины, автомойки, автосервисы и пр. То есть все, что необходимо людям для полноценного проживания. Именно это и отличает проекты комплексного освоения территорий с использованием малоэтажного домостроения от стихийной застройки. При этом дома в этих поселках построены из энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, имеют установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. В целом это жилье, возведенное по условно типовым проектам, с типовой инженерной инфраструктурой, доступной стоимостью, ориентированное на средний класс населения, которое преимущественно его приобретает за счет ипотечных кредитов.
— Кстати, об ипотеке. Насколько широко в России используются инструменты ипотечного кредитования в сегменте малоэтажного домостроения?
— В 2014 году в России было выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму в 1,76 трлн руб. Это в 1,3 раза превысило уровень 2013 года в количественном и денежном выражении. Можно определить, что кредиты на малоэтажное жилье распределяются пропорционально доле ввода организованного малоэтажного жилья. Средняя ставка выдачи ипотечных кредитов составила 12,5%, цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9%. Это вдвое ниже официальной инфляции (11,4%). Объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. В январе-феврале 2015 года ипотечных кредитов выдано на 149,6 млрд руб., что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. В целом в нынешнем году — с учетом принятой спецпрограммы субсидирования кредитных организаций — можно ожидать выдачи примерно 550 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 400 млрд руб. Однако, как сообщил Минфин, если ипотека будет нарастать, объемы кредитования будут увеличены.
Применительно к особенностям ипотечного кредитования при малоэтажном строительстве следует отметить, что НАМИКС совместно с АИЖК разработало два новых для нашей страны ипотечных продукта: «Дом с участком» и «Малоэтажное жилье». Для ряда социальных категорий граждан в этих продуктах предоставляются вычеты из процентной ставки по кредиту из базовой кредитной ставки.
В рамках этих продуктов впервые в России на проекте «Экодолье Оренбург» были отработаны принципы кредитования покупателей домов и земельных участков на этапе строительства при комплексном освоении земельных участков с последующим формированием закладной и рефинансированием ее в АИЖК. Использование системы ипотечного кредитования в сочетании с небольшой стартовой стоимостью домов с участками, минимальными ставками по кредиту и первоначальным взносом от 10 до 20% обеспечило рекордное для России число сделок по ипотеке на этапе малоэтажного строительства — около 50%.
— Эффективно ли применение схем государственно-частного партнерства при реализации программ малоэтажного строительства?
— Большинство проектов в НАМИКС реализуется с использованием ГЧП. Для этого применяется соответствующее региональное законодательство и заключается Соглашение с властями, в котором отражается основное положение ФЦП «Жилище», заключающееся в возможности «снижения стоимости жилых помещений, в том числе за счет ограничения их площади в соответствии со стандартами жилья эконом-класса».
При этом в Соглашениях предусматривается, что доля жилья эконом-класса в проекте составит не менее 80%. К такому жилью эконом-класса относятся индивидуальные дома общей площадью менее 150 кв. м и квартиры в многоквартирных домах, общая площадь жилья которых находится в следующих пределах: однокомнатные квартиры — 28—45 кв. м, двухкомнатные квартиры — 44—60 кв. м, трехкомнатные квартиры — 56—80 кв. м. Как правило, по таким Соглашениям внешние инженерные сети, школы и детские сады строят региональные власти, а частный застройщик вычитает эти расходы из стоимости квадратного метра и предоставляет определенный процент жилья по фиксированной цене, например по 30 или 35 тыс. руб. за 1 кв. м для социальных категорий населения и работников бюджетной сферы.
Президент Владимир Путин, высоко оценив такой подход, назвал механизмы финансирования строительства инженерных коммуникаций администрацией Оренбургской области в поселке «Экодолье Оренбург» «идеальным решением вопроса» и рекомендовал использовать этот опыт руководителям других регионов России.
— Как повысить качество возводимых малоэтажных объектов, к которому сегодня масса претензий со стороны заказчиков и жильцов?
— В проектах НАМИКС контроль за качеством выполнения строительных работ подрядными организациями осуществляется на нескольких уровнях. Ежедневно специалисты по техническому контролю по каждому дому заполняют специальные формы учета — чек-листы. В них отмечается объем выполненных работ и их качество. Информация с чек-листов накапливается в модуле контроля качества на каждый дом. При завершении строительства каждого элемента малоэтажного дома технический надзор подписывает акты о проведении скрытых работ, а также проверяет всю исполнительную документацию, пользуясь собранными данными по чек-листам. Формы КС2, КС3, КС11 оформляются подрядчиком на основании смет после приемки всей исполнительной документации. Общий надзор за строительством периодически осуществляют инспекция государственного строительного надзора (сети, дороги, объекты инфраструктуры), санэпиднадзор, орган пожарного надзора, служба экологического мониторинга и другие службы.
Качество малоэтажных объектов очень существенно зависит от выбора технологии их строительства, поскольку важнейшими параметрами здесь являются стоимость, экологичность и энергоэффективность материалов и конструкций, использующихся в строительстве, а также возможность использования индустриальных технологий. Именно эти показатели являются определяющими при формировании мнения покупателей жилья и их личного отношения к качеству той или иной строительной системы и материалов.
Поэтому предприятия НАМИКС в процессе реализации проектов осуществляют строительство домов, используя более десятка различных технологий. Из них две технологии — сборный железобетон и съемная опалубка — в малоэтажном домостроении распространены слабо. Как показала практика и спрос, наиболее востребовано покупателями строительство из различных типов блоков. Экологически чистыми заявлены блоки «Дюрисол». Из них построены пилотные дома в ряде проектов, но спрос на них невелик. Из блоков «Теплостен» возведены таунхаусы, из несъемной полистирольной опалубки — индивидуальные дома, но спрос на них также оказался низким. Возведенные дома из блоков «Керра» покрылись наружными трещинами, использование блоков «Керракам» показало их хрупкость при строительстве и относительно высокую цену. Строительство же по панельным деревянным технологиям показало их высокую индустриальность и хорошую скорость возведения домов. Однако построенные по технологии «Бенпан» таунхаусы оказались дорогими вследствие большого числа импортных составляющих в каркасе и панелях. Более выгодным стало строительство по отечественной технологии ЛСТК. Из этих панелей можно строить энергоэффективные детские сады и школы.
Наиболее же востребованной покупателями с точки зрения качества оказалась классическая кирпично-блочная технология. По ней в настоящий момент построено большинство домов — более 90%. Применение классической технологии связано с более низкой себестоимостью строительства, высокой энергетической эффективностью газобетонных блоков, а также с неснижающимся интересом покупателей к «классике» строительства.
— Какими Вам видятся дальнейшие перспективы малоэтажного и коттеджного строительства в нашей стране?
— Мы видим их в приоритете дальнейшего развития организованной малоэтажной застройки, проектов комплексного освоения территорий с использованием ГЧП. Не исключено, что для этого будут разработаны новые механизмы проектного финансирования и ипотечного кредитования.
Одним из возможных инструментов здесь может стать продекларированное создание ОАО «Агентство жилищного развития» (Институт развития жилищной сферы), которое будет иметь в своем составе несколько дочерних организаций. Это ОАО АИЖК, занимающееся привлечением инвестиций через эмиссию ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными. Фонд развития жилищного строительства, являющийся агентом по привлечению в оборот земельных участков. Агентство финансирования жилищного строительства, которое займется привлечением инвестиций в строительство коммунальной инфраструктуры. Наконец, это кредитная организация, которая будет выполнять задачи в сфере реализации жилищной политики, развития инфраструктуры, формирования рынка ипотечных ценных бумаг, а также «Страховая компания АИЖК».
Эта новая структура сможет активизировать малоэтажное строительство в целях строительства жилья экономического класса и реализации программы «Жилье для российской семьи», строительства арендного жилья, жилищной кооперации, ликвидации аварийного жилищного фонда и других направлений жилищного строительства.
Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ