Руководитель Аналитического центра АИЖК рассказал нашему журналу о проблемах и перспективах рынка ипотеки и арендного жилья
На вопросы журнала отвечает руководитель Аналитического центра АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Михаил ГОЛЬДБЕРГ.
— Михаил, в этом году заканчивается программа государственного субсидирования банковских ставок по ипотеке на приобретение жилья в новостройках в текущей редакции. Ваша оценка этой нерыночной меры?
— Программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке жилья была разработана для предотвращения резкого роста ставок по ипотечным кредитам после роста ключевой ставки до 17% годовых в начале 2015 года. Продажи жилья в новостройках резко упали, под угрозу был поставлен весь строительный сектор, который генерирует более 5% ВВП.
Сейчас можно с уверенностью сказать, что эта программа является одной из самых эффективных антикризисных мер, принятых Правительством РФ. Ее цель — привлечение средств в строительный сектор. Так, на 1 рубль бюджетных затрат в строительство привлечено от 60 до 80 рублей внебюджетных средств — прежде всего, это кредитные ресурсы банков и средства населения.
По нашим оценкам, до конца 2016 года будет выдано порядка 550 тыс. ипотечных кредитов примерно на 1 трлн руб. — это почти 40% всего объема ипотеки с марта 2015-го по декабрь 2016 года. В рамках программы будет профинансировано порядка 30 млн кв. м жилья — это 35% от всего многоквартирного строительства за данный период.
Таким образом, программа сгладила неизбежное падение ипотечного рынка. Напомним, что в 2009 году рынок ипотеки упал в 4,5 раза.
М. Гольдберг: «Программа субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке является одной из самых эффективных антикризисных мер. На 1 рубль бюджетных затрат в строительство привлечено до 80 рублей внебюджетных средств»
— А как АИЖК выполняет поручение Президента о снижении ставки ипотечного кредита? Какой процент будет самым низким в ближайшие год-два?
— Безусловно, все будет зависеть от динамики стоимости денег — прежде всего от ключевой ставки Банка России и уровня инфляции.
Банк России озвучил цель добиться инфляции в 4% уже в 2018 году. Это значит, что при достижении такого ориентира ключевая ставка будет составлять порядка 6—7%. В этом случае ставки по ипотеке опустятся ниже 10%. По прогнозам АИЖК, это произойдет уже в 2018 году.
АИЖК со своей стороны разрабатывает механизм выпуска однотраншевых ипотечных ценных бумаг, что позволит снизить ставки по ипотечным кредитам.
— В чем отличие ипотеки с переменной ставкой от плавающей ставки, которую сегодня активно продвигает на рынок АИЖК? Ряд экспертов считают этот инструмент опасным и прогнозируют, что кредиты с плавающей ставкой не вызовут интереса у россиян. А Ваше мнение?
— В отличие от ипотеки с классической плавающей ставкой, привязанной к базовому индикатору, платеж по нашему продукту с переменной ставкой фиксирован вне зависимости от изменения базового индикатора. Это позволяет заемщику спокойно планировать свои расходы, не опасаясь резких скачков платежа даже при росте ставки. При изменении ставки меняется срок кредита.
Если динамика индикатора положительная, как это происходит с инфляцией, то срок обслуживания кредита сокращается. Например, те люди, которые взяли ипотеку в начале 2016 года, уже сейчас получили значимое снижение ставок на несколько процентных пунктов.
А с учетом того, что переменная ставка ниже фиксированной, то ежемесячный платеж по такому кредиту будет ниже по сравнению с кредитом, оформленным под фиксированную ставку. Это значительно снижает кредитную нагрузку на заемщика.
М. Гольдберг: «Платеж по ипотеке с переменной ставкой фиксирован и не зависит от изменений базового индикатора»
Безусловно, это продукт не массовый, но принципиально новый. Такого на рынке до нас не существовало.
— Вы сказали, что ваш новый продукт — не для всех. А что АИЖК делает для того, чтобы финансово обучать и информировать население, в том числе тех, кто пока боится брать ипотеку?
— Финансовое обучение должно начинаться еще со школьной скамьи. К сожалению, детей в школе не учат управлять финансами, не учат, как рассчитать свою финансовую ответственность и планировать расходы. Вот над этим мы и будем работать.
У нас есть базовая кафедра в Финансовом университете при Правительстве РФ, которая так и называется — «Ипотечное жилищное кредитование и страхование». Там учится много студентов, которые специализированно изучают вопросы ипотеки, кредитования, банковского дела. Именно они, надеемся, и составят основу будущих специалистов в этой сфере.
— А теперь скажите, почему ИЦБ остаются инвестиционно-непривлекательным инструментом и не находится инвесторов, готовых купить эти ценные бумаги под небольшие проценты и низкий купонный доход? В силу чего в России до сих пор не получается рефинансировать ипотеку, и банки фондируют ее только за счет очень дешевых депозитов?
— Действительно, в отличие от развитых стран в России ценными бумагами пока фондируется не больше 10% выдачи ипотечных кредитов, остальное — это в основном депозиты и иные инструменты.
Но это происходит не потому, что они очень «дешевые». В действительности клиентские депозиты обходятся банкам совсем недешево. Ставки привлечения средств населения сейчас составляют около 8—9%, а еще недавно они были выше 10%. Срочные депозиты корпоративных клиентов обходятся банкам еще на 1,5—2,0 п.п. дороже.
Для сравнения: в США, Великобритании, Канаде, Германии и даже Китае они составляют от 0,3 до 2,5%. При этом спрос на длинные инвестиционные инструменты есть, и даже сегодня, в условиях санкций, доля вложений нерезидентов на нашем фондовом рынке превышает 30%.
М. Гольдберг: «Детей в школе не учат управлять финансами, не учат, как рассчитать свою финансовую ответственность и планировать расходы. Вот над этим мы и будем работать»
Существующий формат выпуска эмиссий ЦБ несовершенен. Это долгая и достаточно затратная для эмитента процедура, а каждый выпуск — не стандартизированный продукт, а некая уникальная история.
При этом существующее регулирование ЦБ по достаточности капитала пока устроено таким образом, что более выгодно держать на балансе ипотечный портфель, а не ценную бумагу.
Мы же предлагаем новый стандартизированный продукт. Это однотраншевая ценная бумага с поручительством АИЖК. С помощью нашего инструмента кредитные организации фактически получают возможность организовать фабрику по упаковке ипотеки в ипотечную ценную бумагу.
При этом АИЖК дает поручительство по кредитному риску, гарантируя замену закладного покрытия в случае дефолта, а это очень важно. Таким образом, инвестор не берет на себя кредитные риски. Он покупает инструмент с прогнозируемой доходностью и уровнем риска, равным суверенному, но доходность такого инструмента будет выше, чем у суверенного. А процедура выпуска таких бумаг будет занимать не более двух недель.
— В связи с падением доходов населения ряд экспертов говорят о том, что вместо искусственного стимулирования ипотеки для бедных нужно развивать альтернативные механизмы: коммерческий и некоммерческий наем и др. А Ваше мнение?
— Безусловно, ипотека не может быть единственным механизмом, с помощью которого люди обеспечивают себя жильем. По нашим оценкам, сейчас ипотека доступна примерно для 35% российских семей.
И в этом смысле развитие рынка арендного жилья — своевременный механизм, соответствующий мировой практике. Сейчас, по нашим оценкам, не менее 4% жилого фонда страны — это жилье, которое сдается гражданами в аренду.
Этот серый рынок, он не приносит доходов в бюджет. Его главный минус — отсутствие гарантии того, что завтра арендатора не попросят освободить квартиру по непредвиденным обстоятельствам.
М. Гольдберг: «Инвестиции в арендное жилье сегодня приносят доходность примерно на уровне 4—6%, а это меньше, чем доходность инвестиций по строительству жилья в целях продажи»
Недавно совместно с ВЦИОМ мы провели большое социологическое исследование, репрезентативное для всего населения России. 7 млн семей потенциально заинтересованы и готовы воспользоваться арендным жильем, если рынок будет цивилизованным, интересы арендодателя будут защищены, а качество арендного жилья улучшится.
Так что потенциально емкость рынка арендного жилья очень велика. Но в чем здесь главная проблема? Почему доходных домов, которые предоставляют полный комплекс услуг арендодателю, очень мало? Дело в том, что инвестиции в арендное жилье сегодня приносят доходность примерно на уровне 4—6%, а это меньше, чем доходность инвестиций по строительству жилья в целях продажи.
Поэтому, чтобы привлечь инвестора в проекты строительства арендного жилья, следует принять ряд законодательных изменений.
Прежде всего необходимо ввести налоговое стимулирование развития арендного жилья. Особенно это касается юридических лиц, налоги которых значительно превышают платежи на жилье, находящееся в собственности физических лиц. Отсутствует и такое стимулирование, как, например, вычеты из налогооблагаемой базы, предоставляемые при покупке жилья.
— Как АИЖК способствует развитию этого рынка?
— Наиболее перспективное направление развития рынка арендного жилья — это привлечение средств коллективных инвестиций в данный сегмент.
В США существует такой инструмент как REIT (Real Estate Investment Trust), который привлекает коллективные инвестиции в недвижимость, в том числе в арендное жилье. Это ликвидный инструмент, его может приобрести любой неквалифицированный инвестор (практически как акции), паи таких фондов обращаются на бирже. А самое главное — инвестор получает не только рентный доход, но и доход от стоимости недвижимости.
АИЖК создало специальный фонд, который будет заниматься инвестированием в строительство арендного жилья. Выпускаются паи, и любой человек, обладая даже не самой значительной по инвестиционным меркам суммой (например, 300 тыс. руб.), может инвестировать средства в этот фонд.
На привлеченные средства будет построено арендное жилье, прибыль по паям будет обеспечиваться потоком рентных платежей от сдаваемого жилья. Кроме того, вкладчики получат возможность участвовать в будущем росте стоимости жилья. Мы, со своей стороны, обеспечиваем ликвидность такого инструмента. То есть предусмотрена возможность досрочного выкупа паев.
Тем самым данный инструмент будет в чем-то даже более привлекательным, чем банковские вклады.
— К слову, недавно АИЖК зарегистрировало управляющую компанию, которая будет управлять закрытым паевым инвестиционным фондом «Кутузовский». В составе активов этого ЗПИФ уже в 2016 году будет приобретено более 1 тыс. квартир и апартаментов, а стартовыми проектами будут Match Point и «Лайнер». Расскажите подробнее об этих проектах и их главных целях.
— Мы проанализировали практически весь объем предложений, существующих сейчас на рынке. Поскольку наша цель — быстро создать и запустить пилот, показав тем самым, что цивилизованное арендное жилье работает, выбирались проекты, которые уже находятся в стадии строительства.
Мы смотрели, прежде всего, объекты, расположенные вблизи деловых зон. Ведь арендаторами такого жилья должны быть люди, нацеленные на определенный уровень комфорта, который они не могут получить в серой зоне, или могут, но переплачивая втридорога, снимая отдельные квартиры бизнес-класса.
В тех районах, где мы отобрали объекты, отсутствует массовая застройка такого жилья. То есть человек, скорее всего, не найдет на рынке сопоставимое по качеству предложение. Это проект с высокой степенью транспортной доступности, удобный.
Фактически человек получит услуги, которые можно получить только в гостинице: предусмотрена возможность предоставления жильцу полного обслуживания и всех услуг по эксплуатации, вплоть до вызова такси, консьержа, централизованной охраны, уборки помещения и т.д.
Первый пилотный дом по этой программе будет достроен уже в середине 2017 года. Это проект «Лайнер», в котором выкуплены площади под аренду, он находится в высокой степени строительной готовности.
— Однако некоторые эксперты упрекают ваше агентство в том, что, мол, вместо того чтобы строить для командировочных, молодоженов и пр. категорий дешевое наемное жилье, АИЖК предпочитает скупать с огромным дисконтом на падающем рынке коммерческого жилья апартаменты. Скупать, чтобы потом сдавать их не самым бедным людям. Что скажете?
— Арендное жилье — это еще один инструмент по решению жилищного вопроса различных категорий граждан. Наша задача — формирование максимально широкой линейки для арендаторов с разным бюджетом. Это позволит людям решить жилищный вопрос и получить комфортные условия и качественную среду проживания.
Кроме того, это выгодно вкладчикам таких проектов и не только им. Инвестиции в жилье будут обеспечены активом, инвестирование здесь происходит согласно проектной декларации. И вкладчик всегда будет в курсе, куда были вложены его деньги: целевым образом на строительство или на покупку долей в строительных проектах.
Если обратиться к статистике по вкладам населения, то сейчас на счетах у россиян находится порядка 24 трлн руб. вкладов, из них более 10 трлн — это средства на вкладах с суммой более 1,4 млн руб., то есть они не подпадают под систему страхования вкладов. Таким образом, существует ничем не защищенная сумма и огромная потребность в длинных и надежных инвестициях.
Безусловно, мы не рассчитываем, что все эти 10 трлн руб. придут к нам. Но люди, которые обладают значимой суммой, будут заинтересованы в диверсификации своих вложений. И даже если к нам поступит 5—10% таких средств, это уже послужит мощнейшим толчком для развития данного направления.
А в том, что спрос на такой инструмент будет, у нас сомнений нет.
— Недавно АИЖК начало выдачу ипотечных кредитов на покупку апартаментов в Москве и регионах России по ставке от 12,5% годовых. Как сообщает ваша пресс-служба, до конца 2016 года могут быть приняты поправки в законодательство, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах, что приравняет их к жилым помещениям. Откуда у вас такая уверенность в том, что законодатели дадут на это добро?
— Действительно, сейчас, в соответствии с действующим законодательством, постоянная регистрация в апартаментах запрещена. Но говорить о том, что апартаменты — это не жилье, а какой-то склад или офис, в корне неправильно.
М. Гольдберг: «Правильно созданный проект апартаментов ничем, кроме правового статуса, на текущий момент от жилья не отличается. Мы покупаем площади только в тех зданиях, которые изначально планировались для проживания»
Если здание планируется использовать под проживание, неважно квартиры это или апартаменты, то оно проектируется по определенным стандартам: шаг несущих колонн, стояки, несущие стены, окна и т.д. Правильно созданный проект апартаментов ничем, кроме правового статуса, на текущий момент от жилья не отличается.
Мы покупаем площади только в тех зданиях, которые изначально планировались для проживания. Качество жилой среды в этом здании будет намного лучше, чем в 90% квартир, которые можно сейчас встретить на вторичном рынке.
— А что с регистрацией в таких помещениях? Пока она не разрешена…
— Сейчас мы разрабатываем законодательную инициативу, направленную на то, чтобы прописать в законодательстве понятие «апартаменты» и разрешить в них постоянную регистрацию. Мы надеемся, что поправки в ближайшее время будут приняты.
— Спасибо за интересную беседу, Михаил Анатольевич. В заключение разрешите задать вопрос личного характера. Как Вы проводите свободное время, чем увлекаетесь?
— Свободного времени не так много, как хотелось бы, но я стараюсь уделять его своей семье — жене и 4-летней дочурке.
Люблю рыбалку и в отпуске всегда стараюсь порыбачить. Активно занимаюсь спортом.
Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовил Андрей ЧЕРНАКОВ
Ключевые финансовые показатели АИЖК за I полугодие 2016 года
- Чистая прибыль составила 5,8 млрд руб., увеличившись на 22,2% по отношению к Iполугодию 2015 года (4,7 млрд руб.).
- Рентабельность собственных средств (в годовом выражении) достигла 8,4% по сравнению с 7,5% за I полугодие 2015 года.
- Отношение операционных расходов к операционным доходам до создания резервов (cost-to-income ratio) снизилось с 32,5% до 20,7%.
- Портфель ипотечных активов с начала 2016 года вырос на 5,1 млрд руб. или 2% — до 260,9 млрд руб.
Источник: АИЖК