Средние площади проданных квартир и апартаментов в московских новостройках сократились почти во всех классах, а доля малых квартир в продажах на рынке новостроек Москвы выросла в 18 раз за 2 года.
Экономический кризис за два года кардинально изменил рынок новостроек в Москве – покупатели заметно снизили запросы к площади своего будущего жилья, а застройщики оперативно адаптировали проекты под новую реальность, чтобы сохранить, а иногда и увеличить темпы продаж. Если год назад средняя площадь проданной квартиры в Московской новостройке превышала 68 кв. м, то в 2016 году она снизилась почти до 60 кв. м.
Причем снижение площадей в основном захватило сегмент однокомнатных квартир (за два года средняя площадь проданной 1-к квартиры снизилась на 14%) и многокомнатных квартир (сокращение на 15%). Спрос на двух и трехкомнатные квартиры оказался более устойчив к сокращению бюджетов покупателей – сокращение площадей на 6% и 4% соответственно. При этом доля 2-комнатных квартир на рынке устойчива, а прирост сегмента 1-комнатных квартир и студий произошел за счет сокращения доли трех и более комнатных квартир на рынке.
Аналогичные процессы произошли и на рынке апартаментов – здесь за три года средняя площадь реализованного помещения сократилась на 18% — как в силу сокращения площадей 1,2,3 комнатных апартаментов, так и в силу перераспределения спроса в пользу однокомнатных апартаментов и студий, доля которых в продажах второй год держится в районе 70%. Снижение средней площади не произошло только в сегменте многокомнатных апартаментов — в этом сегменте почти нет проектов «новой волны», поэтому статистика слабо отражает тенденции рынка. Из-за того, что площади многокомнатных апартаментов в старых проектах не соответствуют снизившейся покупательной способности, их реализация снизилась в 2 раза с 2014 года – с 50 до 25 лотов в год, в то время как в других сегментах рынка за счет оптимизации площадей квартир застройщикам удалось не только удержать, но и нарастить продажи.
Хотя в продаже в московских новостройках на стадии строительства представлено около 30 квартир и апартаментов площадью свыше 300 кв. м, из них в 2016 году не было реализовано ни одной. Максимальная площадь проданной квартиры с начала 2016 года составила 285 кв. м (расположена в ЖК «Долина Сетунь»), а апартамента – 292 кв. м (расположен в ЖК «Чехов»). Самая большая квартира в строящемся доме сейчас реализуется в ЖК «Лобачевский» — 380 кв. м., а апартамент — в ЖК «ВТБ Арена Парк» – 373 кв. м.
Средняя площадь 10 самых больших проданных в 2016 году квартир составила 230 кв. м. В 2015 году она была 282 кв. м, а в 2014 году – 306 кв. м. За три года – сокращение на 24%. Все квартиры из TOP10 (см. Приложение 1), расположены в жилых комплексах элитного или бизнес-класса, что подтверждает, что тенденция к заметному сокращению площадей квартир затронула и сегмент дорогого жилья.
По видимой статистике не успел отреагировать на кризис только рынок апартаментов больших площадей. За два года средняя площадь 10-ти самых больших реализованных апартаментов подросла на 32% — со 138 кв. м до 180 кв. м (см. Приложение 1). Но за это пришлось «заплатить» двукратным снижением количества проданных больших апартаментов. Кроме того рынок больших апартаментов в значительной степени не прозрачен, так как существенную долю занимают апартаменты и лофты в реконструируемых зданиях, сделки с которыми не регистрируются.
Если в 2014 году квартиры площадью менее 35 кв. практически отсутствовали в продажах в новостройках Москвы (0,5%), то сейчас они заняли уже 9% в объеме реализации. В сегменте апартаментов доля лотов площадью менее 35 кв. м в продажах выросла за два года с 21% до 36%.
Средняя площадь десяти самых маленьких реализованных квартир сократилась с 2014 года на 37% (см. Приложение 1). В 2014 году она была 34,9 кв. м, в 2015 году – 26,7 кв. м, а в 2016 году уменьшилась до 22,1 кв. м. Если в 2014 году квартиры площадью менее 35 кв. м были проданы в 4 жилых комплексах, то в 2016 году таких жилых комплексов – уже 30. Подобная статистика связана с массовым появлений студий и компактных однокомнатных квартир в новых проектах, включая проекты, позиционируемые в бизнес-классе, например, «Вандер Парк» и «Символ». Еще несколько лет назад в проектах бизнес-класса наличие квартиры площадью менее 40 кв. м было из ряда вон выходящим явлением. Сейчас в такие проекты включают не только небольшие однокомнатные квартиры, но и студии. Например, в сейчас в ЖК «Символ» в продаже 38 квартир площадью 30 и менее кв. м, а в ЖК «Вандер Парк» — 31. За счет такого расширения ассортимента застройщики привлекают в проект дополнительных покупателей, для которых важна не столько площадь квартиры, сколько качество и уровень проекта в целом.
На рынке апартаментов также за последние годы произошла «оптимизация» площадей. Средняя площадь десяти самых маленьких проданных апартаментов сократилась с 2014 года на 23% (см. Приложение 1). В 2014 году она была 29,6 кв. м, в 2015 году – 23,5 кв. м, а в 2016 году уменьшилась до 23,0 кв. м. Если в 2014 году апартаменты площадью менее 35 кв. м были проданы в восьми жилых комплексах, то в 2016 году таких жилых комплексов уже 19. В сегменте апартаментов проекты, позиционируемые в бизнес-классе, также стали предусматривать наличие помещений маленьких площадей – например, в ЖК «Матч Поинт» в продаже сейчас 38 апартаментов площадью 30 и менее кв. м.
В будущем разница в площадях квартир и апартаментов между проектами элитного класса, бизнес-класса и более низких классов будет и дальше сокращаться (в дешевом сегменте площади квартир и апартаментов уже достигли разумного минимума), а разнообразие планировок и площадей помещений внутри проектов стали возрастать. Не случайно, например, квартиры проекта «Вандер Парк» числятся одновременно и в рейтинге сверхбольших и сверхмалых квартир, реализованных в 2016 году. Разница классов жилья в будущем в большей степени будет определятьcя не площадями квартир, а «начинкой» проектов, местоположением, уровнем благоустройства и инфраструктуры.