Недавно эксперты Ассоциации REPA подвели итоги завершившегося 2019-го года, обсудили новые тренды на рынке столичной недвижимости и дали прогнозы на год 2020-й. Чем же запомнился год ушедший, и чего покупателям недвижимости ждать в нынешнем?
Эксперты: ажиотаж в начале 2019-го подогрели искусственно
Началом «маленькой революции» на рынке недвижимости можно считать декабрь 2018-го, когда стало понятно, что плавного перехода на новый формат в строительстве — проектное финансирование — не будет. На «переобувку» застройщикам отводилось всего 6 месяцев. Настроения неопределенности и непредсказуемости подогревали и девелоперы, и риелторы, и журналисты. Неудивительно, что первая половина 2019-го года показала ажиотажный спрос на недвижимость.
— Безусловно, спрос был «разогнан» несколько искусственно, — считает директор по развитию бизнеса компании «Метриум» Наталья Сазонова. – Никто не знал, что ожидает рынок после 1 июля, когда вступят в силу нормы проектного финансирования. Поднимутся ли цены и насколько. В итоге, мотивировать на покупку недвижимости удалось практически всех, кто планировал ее приобретение в прошлом году.
В итоге, стоимость квадратного метра начала расти как на дрожжах. Некоторые проекты показывали рост цен на 30-40%. Дорожали даже те строящиеся жилые комплексы, где и не думали переходить на эскроу-счета.
Но зато к августу рынок, будто «опомнившись», уже демонстрировал заметный спад. Провал с продажами наблюдался как по рынку, в целом, так и по конкретным проектам. Та же динамика наблюдалась и в сентябре-октябре. Были надежды на выравнивание ситуации в конце года, но в ноябре падение лишь продолжилось. Любопытно, что, хотя наблюдалось сокращение продаж в новостройках, цены за квадратный метр в них продолжали расти.
— У нас были опасения, что рост цен будет лавинообразным, фантастическим, — продолжает Наталья Сазонова. – Хотя бы этого, к счастью, не случилось. Думаю, в среднем по году, рост стоимости в массовом сегменте составит около 6-8%.
Еще одной «страшилкой» был массовый уход с рынка девелоперов, не выдержавших конкуренции. Но и опасения, связанные с тотальным сокращением девелоперов на рынке, ко всеобщему облегчению, тоже не подтвердились.
Права на ошибку у застройщика теперь нет
Сегодня крупные компании-застройщики уверенно переходят на новый формат финансирования.
— По некоторым проектам мы уже полностью перешли на эскроу-счета, — говорит директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова. – Каждый наш проект приходится отстаивать перед банком. Конкуренция очень большая. Да и банки, что называется, не дремлют: осторожничают, одобряя кредиты по наиболее низкой планке цены за квадратный метр.
По некоторым проектам застройщикам приходится выдерживать настоящие баталии с банками. Доказывать, что именно такая стоимость квадратного метра реальна. А порой, серьезно корректировать свои первоначальные «аппетиты».
— Если раньше, оценивая стоимость квадратного метра, мы старались выйти на максимальную маржинальность, — рассуждает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева, — то теперь права на ошибку у нас нет. Деньги стоят определенных процентов. И к ценообразованию теперь нужно подходить очень осторожно.
По словам Виктории Григорьевой, в связи с тем, что в проекте, на старте, бывает очень комфортная цена, лучше покупать недвижимость, захватив ее именно на начале строительства.
Кроме всего прочего, в этом году на первый план при выборе недвижимости вышли а) строительная активность на объекте б) надежность самого застройщика. Именно эти критерии стали главными для покупателя.
Выросла доля ипотеки в элитном сегменте
Между тем, на рынке появились новые активные игроки. Речь о финансовых структурах. К двум ключевым кредитным организациям, традиционно предоставлявшим ипотеку – Сбербанку и ВТБ — добавился ряд менее крупных банков, особой активности в этой области ранее не проявлявших. Это Альфа-банк, Райффайзенбанк, УРАЛСИБ и так далее. Это отрадное явление. Больше банков – больше выбор у потребителя.
Что касается самой ипотеки, то, по наблюдениям экспертов, выросла доля ипотечных сделок в элитном и премиум-сегменте. А в комфорт-классе она теперь составляет подавляющее большинство — 80-90%.
В то же время, катастрофически падает доля рассрочек, поскольку они теперь не очень выгодны застройщику. Если раньше в бизнес-сегменте доля рассрочек составляла около 35% (соответственно, 30% — ипотека, 35% — те, кто оплачивает сделку полностью), то теперь она, вероятно, снизится до 10-12%.
Шоу-румы, голосовой помощник, индивидуальные перепланировки…
За последнее время, во-многом, поменялся и продукт, который предлагают девелоперы.
Сегодня трудно себе представить проект, который бы вышел на реализацию без комфортного офиса продаж, без профессионального макета строящегося жилого комплекса, причем зачастую это интерактивный макет.
Во многих ЖК стали практиковать шоу-румы, где представлены различные виды отделки. Да и сами офисы продаж сильно изменились: здесь появилось несколько зон – кофе-зона, зона для детей, и, наконец, зона общения с клиентом, как это, например, происходит в компании INGRAD.
Еще один тренд – индивидуальный подход. Менеджер старается предложить покупателю что-то особенное: и по отделке, и по планировке.
Как рассказала Анна Соколова, в компании Инград, например, уже действует автоматизированная приемка квартиры; в мобильное приложение закачивается чек-лист, покупатель может туда занести все, что ему не нравится или не устраивает. Более того, с помощью устройства дополненной реальности будущий владелец может походить по воображаемой квартире.
Вовсю тестируются системы «умный дом». В частности, функция голосового помощника.
Продвинутые девелоперы активно работают с соцсетями. Создают вокруг проекта свое комьюнити, члены которого начинают общаться еще задолго до того, как заехали в новый жилой комплекс.
Не только с отделкой, но и с мебелью
Сегодня уже 25% квартир сдаются с чистовой отделкой и 8% — с предчистовой (лайт-бокс). В апартаментах доля квартир с отделкой еще больше – 40%.
Да, отделка требует дополнительных вложений и главное, дополнительного времени. Это затягивает проект – сдвигаются, где-то на полгода, сроки сдачи готового объекта, соответственно, для застройщика удлиняются сроки выплаты кредита. Тем не менее, в итоге, квартира с отделкой становится большим преимуществом для девелопера.
Наиболее продвинутые игроки рынка сегодня пошли дальше и опробуют формат квартир с меблировкой. Над таким форматом работает, например, компания «Кортрос». По тому же пути планирует пойти и компания Инград – у нее в планах посотрудничать со знаменитым мебельным брендом IKEA.
— Да, это очень сложный формат, — говорит исполнительный директор по развитию компании «S.A. Ricci жилая недвижимость» Александр Галицын. — И рынок еще не совсем готов к такому «скачку». Но, думается, потребитель быстро оценит новшество. Это колоссальное удобство – избавить собственника от беганий по магазинам и позволить въехать в полностью готовую, меблированную, квартиру.
— В массовом сегменте таких предложений пока мало, — констатирует и Анна Соколова, — но лишь потому, что меблировка пока не включена в ДДУ, и ее нельзя оформить в кредит. Кроме того, сдача квартиры с отделкой и меблировкой – это большая ответственность – покупателю должно все понравиться – и застройщик пока к такому уровню ответственности не готов.
— …А вот нам удалось найти недорогие российские аналоги модной мебели, — не скрыла заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management Дарья Канева. – И это значительно удешевляет процесс меблировки квартир в массовом сегменте, в целом.
Когда собственное жилье – в совместном пользовании
…А на пороге уже новый формат жилья, так называемые ко-ливинги – дома для совместного проживания. По принципу шеринга — совместного пользования. От общежитий они отличаются тем, что здесь есть «я» и «мы» — приватная комната и огромное количество общественных пространств, где, собственно, жильцы и будут проводить большую часть времени.
Эксперты предрекают, что уже в ближайшее время наиболее продвинутые девелоперы выведут на рынок несколько таких ко-проектов.
Елена МАЦЕЙКО
(подготовлено по материалам пресс-конференции «Итоги года с REPA», которая состоялась в МИА «Россия сегодня»)