В России аренда недвижимости с последующим выкупом не является общеизвестным инструментом. Несмотря на растущую популярность, большинству россиян о его возможностях практически ничего не известно. Часто это приводит к тому, что опираясь лишь на собственные догадки и предположения, люди заполняют информационный вакуум вокруг нового продукта мифами и слухами. Те иногда настолько глубоко укореняются в обществе, что переубедить людей, даже имея неопровержимые доказательства, становится практически невыполнимой задачей.
Чтобы этого избежать, познакомимся с новым инструментом при помощи фактов, раскрывающих суть, возможности и содержание аренды с выкупом. Поделиться таковыми согласился руководитель «Федерального бюро выкупа жилья» Николай Овчинников. Именно эта организация сделала инструмент доступным для массового использования.
1. Аренда с выкупом – это один из вариантов осуществления покупки-продажи объектов недвижимости. Собственник и условный наниматель, которого можно с уверенностью называть и покупателем, заключают долгосрочный договор аренды, где предусмотрена опция выкупа арендуемого объекта в течение срока его действия.
Заселяются в новый дом, квартиру или комнату сразу, а расплачиваются поэтапно. Юридически недвижимость становится собственностью арендатора только после того, как ее стоимость погашена в полном объеме. В процессе выкупа она все еще принадлежит собственнику.
2. Условия покупки-продажи жилья в аренду с выкупом носят полностью договорной характер. Для успешного осуществления сделки ее участники должны договориться по 3 цифрам: продолжительности действия договора (от 6 месяцев до 7 лет), суммы ежемесячной выплаты и размера начального взноса.
Жестких условий по всем параметрам нет. В основе сделки находятся возможности покупателя. Человек сам обозначает, какую сумму он готов выплатить сразу, а какую вносить ежемесячно. Исходя из этого, ему предлагается объект недвижимости.
3. Сделки по аренде с выкупом доступны для участия любому физическому лицу без возрастных, национальных, финансовых и прочих формальных ограничений. Бумаги, подтверждающие уровень дохода или состояния семьи, не требуются. Гарантом сделки является своевременное внесение платежей.
4. С финансовой стороны сделка очень проста, все работает по принципу рассрочки. Итоговая стоимость недвижимости погашается равными выплатами ежемесячно. В зависимости от срока выкупа цена недвижимости может быть увеличена относительно рыночной, что компенсирует финансовые риски собственника. Максимальное удорожание в сделках сроком от 5 до 7 лет составит 20% относительно рыночной стоимости. При меньшем сроке сделки и процент будет ниже. В сделках до 2 лет недвижимость реализуется по рыночной цене.
Дополнительные расходы понадобятся только на оформление и регистрацию сделки. Никаких процентных ставок, штрафов, дополнительных выплат нет. В некоторых источниках можно прочитать, что помимо ежемесячной ставки нужно платить еще за аренду жилья. Это действительности не соответствует.
5. Аренда с выкупом также защищена законодательно, как и иные более знакомые широкой аудитории операции с недвижимостью: наем, купля-продажа, рассрочка. Законодательно контролируется такой тип сделок Гражданским кодексом, основные положения по аренде недвижимости подробно рассмотрены в 34-й главе которого.
6. Процесс оформления сделки такой же, как и при обычной покупке жилья. Требуется идентичный пакет документов с обеих сторон, соблюдаются все процедуры, присущие продаже: оценка объекта, проверка документов, подписание договора, оплата государственной пошлины, регистрация в РосРеестре и др.
После оформления соглашения и его регистрации условия сделки нельзя изменить. Отказаться от исполнения договора собственник не может.
7. Единственное отличие аренды с выкупом от стандартной продажи в содержании договора. Покупка проходит не сразу, следовательно, договор дополнительно включает основные положения, которые определяют порядок взаимоотношений собственника жилья и арендатора на весь срок его действия. Чем более детализирован договор, чем проще будет в дальнейшем решить спорные вопросы. Поэтому к стадии согласования условия договора необходимо отнестись с особой тщательностью.
Пыстин Вадим